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坐标成都，为了卖房，操碎了心，粉丝这套百万级别的二手房，站在卖家角度找客户，也站在买家角度挑房源。
思维导图都干冒烟了，梳理出来目前卖房的优劣势，大家看看还有什么没发现的问题吗？

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五一节成都各新房项目的到访、成交参考...
1、板块到访。金融城东板块主要统计的是大热板块林家坝（中交锦江颂、万科朗拾交子、交子峯萃、能建锦誉府）及鹭湾锦上映来访；外光华主要是因为建发书香云锦与青羊润府的推售；二八板块主要是性价比热盘中建匠心里以及中环臻邸的首批次推售；驷马桥的来访主要来自于首开中环云樾以及深业泰蓉府；其余板块也均是当前较为火热、供货较多的板块，来访较多算是意料之中。 2、板块成交。国宾板块成交主要来自于保利西堂和煦的推货，五一期间去化 102 套；金融城东板块则主要来自于鹭湾锦上映（50 套），以及万科朗拾交子（35 套）；外光华主要由青羊润府（22 套）以及建发书香云锦（38 套）瓜分市场；东安新城竞争较为激烈，共统计了 13 个新盘，前三名分别为保利云上（19 套）、信智东岸（12 套）以及深业东樾府（9 套）；二八板块的去化主要来自于中建匠心里（22 套）与中环臻邸（25 套）；新川板块的去化主要是蜀道宽境（21 套）与新川印（20 套）；由于越秀曦悦府的优惠力度较大，五一期间去化 24 套，占 52%，其余则由其他盘分食市场份额；驷马桥中环云樾去化相对较多，有 35 套；北部新城主要统计了幸福桥 TOD（4 套）、招商未来花园（12 套）以及人居云缦林语（18套）；崔家店板块目前仅越秀天悦云萃一个新盘，去化了 30 套。 3、具体新盘到访和项目参考如图。

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今年二三季度，成都5+2的土拍计划。
28宗住宅地块，1573亩，其中天府新区2宗、高新南区4宗、锦江区5宗、青羊区4宗金牛区4宗、成华区8宗、武侯区1宗。又是一场场“腥风血雨”，地王易主频繁，惊喜和失望并存。

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我早就说过网红盘已死，但很多人还是心存幻想，开发商不傻啊，来人这么多，不涨点价都对不起公司年会。
前文说到远达b车位，但这事并不稀奇，去年很多，今年能建，接下来锦发，都是如此。但开发商油得很，不能说b，而是自愿认购，优先选房。假设一个车位26万，去掉正常的市值16万，那么多出来的10万，算是额外营收，放入总价也不起眼，只不过有点如鲠在喉。此时就是一个愿打一个愿挨，你知我知他知天知地知。你奔着剪刀差去，它回敬你提价+b车位，就算能劝退一半的人，剩下的依然供不应求。站在开发商的角度，这事办的漂亮，有钱不赚是傻子。站在购房者的角度，这几乎磨平了短期的剪刀差，投资客群大大降低。筛选出来的大多是自住家庭，或者长期主义。吐槽归吐槽，没用，该劝退的的确会劝退，该买的还是会咬牙买，就看自己怎么消化理解了。

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武汉直接把买房和落户绑定，感觉又回到了正轨。
户籍制度要继续玩下去，尤其是绑定教育的话，那么买房就应该与之正相关，而不是拐弯抹角的刻意回避什么。成都以前也是支持买房就落户的，后来限制时间，再后来限制面积，再再后来直接脱钩。现在明面上的主要办法，一是市域内迁移（包括投靠），二是学历落户（放宽到大专），三是积分落户... 能理解是想设置一定的门槛，吸引优质人才落户，但现在能拿着真金白银买房，买成都房子的，还不算优质人才吗？当然，我的考虑太粗浅太一厢情愿了，可能有一些人口红线的规定，所以一直没有撕开这层遮羞布。说回来武汉，这次“提前落户”，意味着只要买了新房，就算没交房，没拿到房产证，依然可以落户，这对于家里有子女赶着幼升小、小升初的，意义太重大了。直接碾压二手房即买即住即落户的优势，不知道二手学区房东心里怎么想？总的来说，成都大可以借鉴借鉴，无伤大雅的政策，应出尽出。以前是有户口能买房，现在是买房能用户口，简直倒反天罡，抢人大战，成都要雄起啊。 PS：热知识——武汉在23年12月就宣布了买房（取证）即可落户，但这次政策是新房备案即可落户。

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围观新津区拆迁安置给的房票。
稀奇，新津区拆迁安置给的房票，价值38.5万...有效期1年，只能区内通，不可跨区到全城。新津赚钱新津花？不给现金了，也不给安置房，直接兑房票，大家怎么看？

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成都青二锦二最最次新的二手房。
整个青二锦二最最最次新的二手房，金地39峯。挂牌单价4万左右，总价门槛四五百万，比2个月前，挂牌降了一些，务实多了。图3就明显老气了很多，中铁瑞城锦隆时代，但也是电梯高层，门槛就来到了百万级别（套一）。沿着这里往西走300米，就是待售的通锦阁，没拍照了。占地23亩，规划为4栋多层商业，1栋高层办公楼，2栋高层住宅楼。小区为开放式。住宅2号楼17层，两梯五户，户型为66平和69平套二。其中1-14层为保障性租赁住房。住宅3号楼26层，两梯三户，一楼部分架空，户型面积为143平套四和170平套四。清水限价26441元，装标3k，现房发售，我估计套二门槛200万，套四门槛400万...因为现房的要求，估计还要好好等一阵子。通锦阁虽然是青二边缘地带，但实际距离东城根街小学都不算远，步行到A校区大概1公里，步行到B校区大概800米。至于以前说的骡马市核心区，三医院旁的13.8亩住宅，今年好像不会上市了。#成都买房#

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锦江这样大规模的更名潮，算是一场阳谋，初心是好的，可以找出100条理由来作证，但归根结底还是要看最终的教学成果，家校口碑。
在某种程度上，模糊的概念加剧了大家挑选真学区房的难度，学区溢价又变得十分弹性，可要睁大眼睛了哦。当然，锦江、高新大规模搞这种“试点”，不排除其他区眼红跟上，到时候全城“479”也不无可能。这是利空传统·真学区房的，但又显得公平和正确。每一次变革，都是零和游戏，牺牲一部分，得利另一部分。

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先说答案，整体不好卖，但是个别核心区域优质产品还是好卖的。
成都新房，居安思危。自然资源部叫停了新房去化周期36个月以上城市的土拍，虽然成都数据没有触达红线，但也基本上要14-18个月的周期了。去年同期成都大概只有12个月的去化周期。而对比库存量，去年大概是1800万㎡，今年只有1600万㎡，库存量降低（取证少），但去化周期反而拉长，说明新房是真的不好卖。 ①整体市场行情持续急转直下，②二手房置换链条遇阻，③新房两极分化白热化，④产品地段房源的瑕疵等，是“不好卖”的主要原因。具体到各区而言，库存量最高的是天新、龙泉以及被遗忘的青白江。据克尔瑞四川统计的数据—— 天府新区：去化周期28个月（近3月月均去化速度，下同）——天新虽然近期土拍很少，但是早先卖地频繁而且量大，除了天C各个超级大盘常年供货，还有生态带、万安、兴隆湖持续输出。高新南区：去化周期27个月——主要是新川各大楼盘，零零散散的库存叠加也不少，价格和行情在僵持。金牛区：去化周期23个月——主要是国宾和北部新城，缺乏优质地块和产品。成华区：去化周期14个月——新房主力是金色中环轴线，加上北湖、龙潭寺，整体去化正常。锦江区：去化周期13个月——新房集中在锦江大道，从林家坝到三圣乡驸马一带，最近土拍和政策加持下，去化有加速。武侯区：去化周期8个月——武侯虽然面积大，但其实没几个盘，最偏也不过悦湖，主要是机投3个盘+太平园4个月盘在顺销。青羊区：去化周期5个月——青羊新房太少了，当前就只有建发书香、青羊润府以及金沙公馆撑着，其余马厂坝、文家场、外金沙也有拖后腿，但只有5个月着实让人吃惊。相对而言，锦江、武侯和青羊新房市场是比较健康的，加大土拍有理有据。克尔瑞还总结了四类库存板块的健康度，我加以整合下。 1、所见所得配套完善——大源、三圣乡、外光华、武侯新城（南）。 2、潜力板块未来可期——新川、天东天西、林家坝。 3、供应量少主城老牌——红牌楼、崔家店。 4、存量周期双高恼火——天府前湾、科学城、国宾、光华新城、东安湖等。五一长假结束，新房抢收抢跑可能暂告一段落，但又在持续酝酿新的购买需求，5月整体的数据，是真正考验新政和成都楼市健康度的关键一战。

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取消公摊，谁赞成谁反对？
#广东肇庆商品房按套内面积计价销售# ，这一套逻辑在小城市还可以有点噱头，放在成都的话，短期实现难度很大，除非上头要强制成都这类城市执行。以前重庆也搞套内价格，但反响一般，没有扩大到周边/同级别城市，说明有利有弊，来自某些**的抗性还是大。退一万步说，成都也搞套内面积算套内单价的话，那么二手房均价从1.5涨到1.8-1.9万？对卖家来说，坚持总价原则是底线。对买家而言，明面上的涨价太难受。原来大家都好不容易适应了建面单价，现在打破原有的动态平衡，没有得房率的遮羞布了，套内单价反而是变相拉涨了二手房价。最终的结果，可能是涌向得房率卷上天的新房市场。所以取消公摊，对买家砍价有利，对新房有利，对卖家不利。

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谈谈远达天宸名邸的“傲娇资本”...
远达天宸名邸，作为大源西当前的独苗“在售楼盘”，是有傲娇资本的。 1、大源是成都中产扎堆的区域，吃到了成都楼市红利最多的这群人，有很强的置换实力和意愿。 2、成都限购放开后，叠加五一看房潮（估计大家先耍两三天，后面几天会提前回蓉操心买房），整体热度不减。 3、大源西当前唯一准备在售的就是远达，而且作为140亩的大盘，供货量非常充足。旁边的高投人才公寓、中交以及后来的新绿色都还没影。目前实体样板间已经开放，预计五一节后就要取证。信贷政策也比较宽松，住宅可以做到3-5年0月供或3-5年先息后本，也有随心还；车位0首付，或3成首付贷30年。首批次房源并不多（b车位？），可能是故意而为之，要一炮走红，但拿出了经典的T2T3产品。 T3单价估计是三万七八，T2因为地块跨度大一些，北侧的4左右，中间地块的大概四万二三了。也就是说，T3的门槛大概是540个，这放在新川或者林家坝，都可以上最好的产品。T2则还要+100个，筛选的客群十分纯粹。整体来看，这个单价设定是略高于当前大源市场价格的，但还没办法，首批次僧多粥少，从现场反馈来看去化压力不大。不过大家吐槽的点，还是在于远达的产品设计，经典的188户型，在产品上中规中矩，和当前卷王的锦宸府、阅天府或者中环臻邸这类比起来，就纯粹是一两年前的既视感。另外，真石漆，一楼没架空，单台盆这些就不多说了，毕竟远达从来卖的不是产品颜值，而是卫生间和地段。如果还没去过，可以找我，懂的哈。#成都买房# #远达天宸名邸#

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近期，长沙、成都全面取消限购，另有传言称五一后北上广深也将逐步取消限购，受此消息催化，加上会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，房地产板块大涨。
不过股市是见风使舵的，楼市则尾大不掉，所有人都预期太高，反而会失望越大。

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成都地铁，史诗级的地铁客流新高：808.21万人次[给力][给力][给力][给力]

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二手房是一直在给新房做嫁衣的，一直在被新房精准狙击。
——至少近两三年，成都大量的板式小高层还没进入二手市场之前，是这样的格局。 1、200-300-400-500万段位的刚需改善二手房，都在不断被周边板块的纯改新房诱惑。只要板块还能画PPT，没被舆论列为垃圾板块的话，同预算级别，好地段的二手，明显干不过差地段的新房。地段配套的差异，此时不如产品的差距。 2、居安思危，高层塔楼刚需盘，早几年跑得早，是可以平替周边新房甚至还有结余的，而现在不仅要加价买新房，而且要降价卖二手，一来二回，小6位数资产凭空蒸发了。 3、这里其实酝酿着新房精准狙击二手的思维，成都一直是一个新房癌严重的城市，有这样的需求，就有这样的市场。新房的套路分三步走。第一步搞剪刀差网红盘。“买到就是赚到”，前几年谁看了不迷糊？在座的谁没动过心思？全家6个钱包想方设法也要砸进去。第二步是搞改善讲圈层。板式T2小高层洋房大平层，套内得房率100%的迭代户型，公建化外立面的超高颜值...一通操作把单价总价搞上去，就问你服不服？不服也得服，心服口服，而且让城市中产，纷纷卖掉大源卖掉攀成钢，为改善买单。第三步是跑马圈地深耕刚改。户型大了总价高了买不起？没关系，新房又回首掏，搞出一推90-130平的刚改户型，套三双卫起步，套四三卫也不是终点。卷一下户型，迭代plus，就算是T3T4，依然能大做文章，吸引不少两三百万的小康家庭，慷慨解囊为爱发电说的就是你。 4、当预算顶天200万的，新房市场确实也炸不出来什么油水了，要么让刚需二手喝点汤，要么忽悠到二圈非核继续画饼。要配套画配套，要产品卷产品，除了价格，新房拿出了最大的诚意，而狙击二手的肉搏战，最终就是价格战。还好，当初小几千甚至几百买入的二手房，破发是不可能破发的，尚存一丝底气，苟活于世没问题。 5、成都楼市的终极搏杀，还没开始，再过5年，迭代的改善二手房扎堆入市，遇到高地价高单价高总价的新房地王，到时候又怎么办？成都的购买力始终还是有上限的，总不可能向北上广深齐平，而且就算是后者，这一波跌幅也让人心有余悸，就算是齐平，顶豪又怎么安心蜗居成都？我不敢想象到时候是什么结局，但一定非常惨烈。 Ps：U型未见底，刚需电梯房，拿不住的，跑！

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成都限购新政后，这房东，多少是有点拎不清形势了。
你遇到反向涨价的情况没？

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现在各大楼盘的去化率成迷。
上面是中原监测的去化数据，下面是正合的数据。复地崑玉锦城、青羊润府、龙湖西宸御湖境三个楼盘都对不上，大家觉得哪家数据更准确？

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短短2天，6位粉丝安心上车。
自然流量：金三银四政策流量：取消限购叠加之下，确实延续了小阳春的热度，加上好些楼盘比较识时务，价格到位，双向奔赴。恭喜恭喜[给力]，上车上车，最近好多粉丝都安心买到了心仪房源，解脱了，五一节放飞了，短期再也不用操心买房这破事了。