房段子

优质房产领域创作者

一个板块内，没有拖后腿的品质二手房，其实非常重要，以前我说过武侯新城的阳光城、金科，今天再看到琉璃场的新希望锦官府，感触依然很深。
新希望锦官府虽然周边被安置房包围，但凭借金融城东、林家坝等异军突起的概念，走出了独立行情。目前来看，高层的成交价基本稳定在3万左右，再不济也是2.8+，这其实和周边的万科朗拾交子、城投锦上映的价格设定很雷同。这意味着作为板块内的二手标的，新希望锦官府并没有给区域拖后腿，周边一二三级市场，应该对此表示“感谢不杀之恩”。当然，价格的固化也是相辅相成的，并非新希望能以一己之力强行拉高。这种相辅相成的格局，就是当前一个比较健康的楼市环境，反观其他有些板块，周边次新品质二手背刺相当厉害，这就很尴尬了，唯一的解法就是熬下去，以时间换空间，熬一个并不确定的未来。更具有赌性。 Ps：本文不构成买房建议。

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别的不说，再次感叹一句，锦江是成都乃至整个中西部都遥遥领先的操盘手，在土拍市场可谓大赚特赚了。
成都土拍前5名，4个都是锦江区，占比80%；成都土拍前10名，6个都是锦江区，占比60%；成都土拍前20名，10个都是锦江区，占比50%。恐怖如斯的压迫感，让高新、青羊都瑟瑟发抖，更不用说其他小弟了。现在成都动辄2万+的楼面价，对应的开盘价，也来到了4万关口，按照套均150平，门槛600万不夸张吧？而成都二手房中位数才仅仅150万，150*3倍=450万算是合理的，150*4倍=600万，就非常考验购买力的新增和蓄积了。成都明年动辄六七八百万，甚至千万总价的地王们都会纷纷上市，很多人（包括我）只是看个热闹罢了，这和咱们普通老百姓，渐行渐远。

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一个小众的名字——CCIC公园里。
位于人北板块，正儿八经的人北CBD核心区，距离1、6号线较差的人民北路地铁口仅500米。商业更是被金牛万达和上城天街无死角包围。学区上目前是北站小学，初中对口铁中、八中、人北中学和锦西中学，不晓得后面成外会覆盖过来不？这宗地是成都交投（就是在大源慢腾腾的那个交投）在22年10月低价拿下的一宗住兼商，当时楼面价只有9200元，但因为有商业，整体容积率达到了4.6。当初还清水限价3万，但现在来看估计难绷。产品也比较谜，既有26F的T4高层（127-137平套四双卫），又有4-6F的叠拼别墅（192-195平），当然因为有商业占比，外围还有一圈商业办公楼啥的。叠拼估计要600+，但高层门槛预估是300左右，如果卡单价卡总价的话，考虑上车倒也OK。关键是感觉真的密。

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这算不算龙泉最扛把子的新盘？

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第一批享受契税优惠的人发现隐藏bug了。
隐藏bug，第一批享受契税优惠的人来报喜了... 大家都知道，12月1日开始，按照最最最新的契税优惠政策，90-140平（含）的二套房，契税从2%直接降到了1%，也就是一套400万的房子，本该缴纳8万的契税，现在只需要4万了，对吗？那么提问来了：一套成交总价400万的新房，真的需要交税4万吗？不对！以粉丝去年买的新房，成交总价421万为例，其实是分为2部分的，一部分是房子本身，386.6万，另一部分是新房交税34.8万（开发商代收代缴）。最终业主去缴纳契税的核税价其实是房子本身的386.6万，也就是说契税实际缴纳的是386.6万*1%=3.866万元，而非4.21万元。变相节省了3480元。欢迎大家实测！ Ps：别问为啥要缴纳契税，除非你不想拿房产证。那么再来一个问题：2023年4月买的新房，当月网签备案，2024年12月缴纳的契税，什么时候解除限售？什么时候满二免增值税？答：解除限售是备案满3年+取得房产证，或者缴纳契税、取得房产证（孰先原则）满2年，两个条件二选一。从时间来看，最快的是前者，也就是2026年4月（23.4-26.4），即可达到备案满3年的状态，此时可以出售，但没有满2年不能免增值税。熬到2026年12月（24.12-26.12），此时契税已经缴纳满2年了，所以此时不仅可以解除限售，还能满二免增值税，从此以后，随便卖起来...

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传说中的金融城三期贝勒府378平户型图...如何评价？

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100%的得房率，9年前就有~
100%的得房率很稀奇吗？横厅很少见吗？哈哈哈，成都老早前就有，比如这个标准户型，就是横厅+高得房率的产物。只不过和当前新房比起来有两处变化，一是新房面积越做越大，动辄一两百平；二是板式洋房小高的格局，带入独立光厅而已。但从本身的户型格局来说，并没有质变。话说这个户型，建面88平，得房率100%，关键价格感人，百来万即可上车。那么问题来了，100万的小套四二手房，和三四百万的板式新房，到底哪个更有吸引力，更具性价比？

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华阳（海昌路）这边生活气息是很浓厚，老旧交替焕然一新，（旁边还有个叫古城小区的）。
三利广场的商场、写字楼，汇聚了一大批新成都人，当初来蓉第一站就是X街上班，租住华阳，由此产生“念旧”情绪。后来不论是搬家，还是买房，都在周围展开，华阳就是第二故乡。很多人嘲笑华阳老破小，但也有很多人不懂华阳的快乐。#聊聊成都的事# #成都也蛮好的# #成都身边事#

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成都购房者自述，因为摆烂，错过买房机会？
购房者自述：因为当时唱衰是主流声音，自己也买房也“摆烂”，错过了2024年中的这一波上车机会... 后悔了，更迷茫了。

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2025年的新房，大概有三种分类。
第一种是半迭代的顺销盘，整体在以价换量和涨价逐利之间反复跳横，不间断地出现相对大优惠的节点，新房党里很多中低预算的客群会忍不住上车这种。其实很多这类楼盘都是僵尸盘，去化一直很差，也舍不得降价百万，所以空转的数据往往会拖累板块，形成一种高去化周期的假象。第二种是全迭代的改善产品，从地段和土拍来说都有明显升级，因此最终开盘的单价总价，都会因为市场供应和人为需求原因，持续走高。他们的总价门槛动辄已经五六百万，因为消耗完了2024年中的这一波开发商捡漏土拍。比如茶花、蔡桥、金融城三期、林家坝、驸马、麓湖、大源等...你们知道我说的是哪些楼盘。第三种则是赶鸭子上架的非核心地带、非品牌开发商，这种是墙头草，市场行情好就做好产品涨价，市场差就摆烂以低价模式走渠道去化，和第一类相爱相杀。搞得好，则成为零散的性价比楼盘，开盘售罄，搞得差就泯然众人矣，没有半点声响。比如某些平台公司拿下的地块。当然，以上建立在成都土拍市场稳价格严控增量的前提下。当然，从客群的角度来说，明年不会萎靡，整体需求还是非常旺盛，但是客户很分散，很精明，很多元化。当然，即便是这两年开盘售罄的新盘，我依然保持我的看法，最好的就是堪堪保值的状态，大家当做改善消耗品就行，而不是非要寻求投资增值。

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开发商摆烂，维修基金不上交，办不了产权证怎么破？
前两天有个粉丝问我，说帮看一份文件靠不靠谱。得知前因后果大概意思是他买房的开发商摆烂了，一直办不下来房产证，原因是开发商资金链断裂或者说挪用钱，当初代收了业主的维修基金，然后没交到成都的专项监管账户里，由此引发不能办房产证。现在开发商跑来喊业主签个承诺书，就是喊业主表示知悉该情况并同意在这个情况下，让政府先行办理大产权证。等后期开发商缓过来了补缴了维修基金，再办理分户的产权证。事情倒就是这么个事，不复杂。我这边查了下资料，其实这种操作逻辑上是行得通的，在成都此前也有案例，比如崇州、双流都发生过，但前提是建立在双方互信而且确实值得信赖的基础上。万事开头难，先办大产权，后面再分户，前途看似一片光明。不过有两个槽点—— 1、最坏的结果，是开发商持续摆烂，最终业主们二次筹集维修基金（约27.5元/平，一户小几千块），最终办下来产权证。 2、最最坏的结果，假设大产权证办下来后，开发商能否拿着又去搞抵押贷款这种骚操作？或者出现其他债务纠纷，这个小区的大产权证就被拿去申请财产保全了？这又是新一轮，无尽的深渊。[发怒][发怒][发怒][发怒][发怒]