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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，最近看成都的规划，中介带我们去了***板块看了一个新盘，说未来这边都是各种总部基地，是各种科研中心，未来房价要翻翻，建议我们早点买入，你觉得这个板块有问题吗？是不是忽悠我们的，但的确又很动心，害怕错过了。
房段子解答
不要迷信这些所谓的规划，尤其是简单粗暴地把高学历=高素质=高收入=高投入挂钩。
有些偏远板块安个很高大上的总部基地，科研中心，大伙就以为高学历高素质高收入的人群扎堆了，所以房价必然涨涨涨。
房产中介最喜欢画饼，外地人和被忽悠以身入局的人，则奉为真理，谁敢反驳谁就是敌人，在网上无差别炮轰，就问你怕不怕？
哈哈哈，要我说，企业高管也好，科研领导也罢，别人是单纯有钱，但不是人傻钱多啊。
要说博士博导扎堆的地方，其实是郊区大学城，为啥没见大学城的房价蹭蹭涨呢？
真正能支撑高单价高总价的，除了密集的中产高产，光鲜亮丽的城市界面、产品形态，还要依托于大量的人口支撑，地缘距离支撑。
也就是说，顶流板块，不能离城市人口密集的核心区太远。就拿成都来说，从攀成钢到浣花溪，从金融城到大源西，无不遵循这种规律。
偏远郊区再多好听的名字，没法导入人口，也就一潭死水，有价无市，甚至腰斩崩盘，梁黄一梦。
会员提问
你好，我打算卖一套温江的房子，置换大点的，然后现在的市场行情，我不清楚我应该挂多少合适？这套房子链接发给你看看，已经满五了，我18年买入的，成本有130万，但是现在挂110万。卖出去后才有钱置换，打算看中坝附近的次新套四，有推荐吗？
房段子解答
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我这样说吧，我其实对这边的二手房市场也跟踪很久了。中介暗示你降价也不是单纯的pua你，而是真实市场行情下，的确只有降价出售抢跑。
现在你们同户型挂牌低的很多，不到100的都很多，你挂110，完全是当别人炮灰陪衬的，别人邻居拿着你的房价来喊买家买，你这边则纯粹陪跑。
虽然满五唯一，但也就是少1%的个税，影响不大，装修我看还是可以的，但是太杂乱了，显得不是那么美观漂亮，也存在抗性，你们要收拾收拾，内外兼修，内部要整理干净，把装修的优势体现出来，外部要降价，现在行情基本上是1-1.1的单价，所以你们估计最终成交要定在90-100万，我觉得95-100就算是比较好的结局了。
不要总和成本相比，买贵了就是买贵了，这个我们要认栽，没有一本万利的买卖，现在算是认亏逃出。
其实我们换个思路来看，你会发现，从房价趋势来说，温江的还要快速下降，蔡桥的会温和下降，相对来看蔡桥的更保值。
假设现在卖掉，那么相当于止损换车，避免了进一步拉大两者之间的差距，属于低卖低买，降低压缩置换成本。从这个角度来说，我认为当前虽然温江割肉明显，但是也是值得的，朝前看，为了更好的未来，更稳健的保值方法。
现在我觉得根据行情来说，我个人建议一步到位，挂牌到99-101万左右（把家里打整干净，重新拍VR和照片）。
希望能尽快成交，成交之后，我们主要就是去看**和**了。中铁西城西苑我之前还有粉丝在卖95平的跃层套四，你可以参考下，链接略。
我个人估计，不论是**的大户型，还是**的跃层，房价下探到250万以内是大势所趋，这个时候，如果能租房过渡三五个月小半年的话，我建议就慢慢看，蹲一蹲，可能到年底再入场，或许是一个更好的时机。
会员提问
卖房咨询能做吗？那也需要先说一下大概的情况是吗？之前上车**高层，想卖掉，清水房。房产证还没拿到，但是想提前做规划，因为还想买其他房。当时买入单价在2W出头，建筑面积108，总价220W，贷款100W，现在月供6700，22年底开始还贷，估计24年底可以拿到房产证。
房段子解答
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目前来说，你们是买了**的高层，清水单价2万出头，建面108平的套三双卫，这个户型集中在19栋，是E2户型，02、03号房。
19栋是22年初开盘的，买成220万的话，应该还是9楼以上的好楼层了哈？只不过拖到了年底去办的贷款。
19栋是小区最东侧的高层，往北是**，往南是**，虽然户型朝南，但是也算是主干道了，噪音问题不能忽视，也是它最大的缺点。
当初贷款100万，从22年底到24年底（预计拿到房产证），现在月供6700的话，我估计当初是贷款了20年？等额本息？
我们现在要算一算保本计算。
22年初买入备案，备案满3年+取得房产证（24年底）才能出售，也就是25年初才能解除限售，到时候房产证没满2年（有增值税0.53%），我估计贷款大概2.5年。
综合来分析的话，你这些年的成本大概就是房贷利息，首付款利息（假设不买房，存着也有利息收益的，现在买房了，相当于亏空），交房契税。
这样算下来，大概是清水247万卖出去才能保本，保本的单价折合约为2.29万，与当初买入价格2万相比，要上涨2446元/平，才能持平你的成本。
还有个更严重的问题，那就是你到时候25年初还没房产证满2年，所以还是有增值税成本的，这个往往是房东降价，然后变相的让买家给，其实也是房东给。
假设按照247万来计算，加上增值税大概是260万，才能保本了。这个时候折合单价2.4万。如果加上后期装修（此时中介费个税买家契税都不多说了），我觉得买家对此的心理预期是2.7万。
这个价格对比周边类似的次新房，比如**，有点不妙，当前行情下，该小区套三双卫行情大概是2.3万，明年行情稳定后，我估计大概也不会涨到2.5万，所以我个人预估，你这个房子可能要亏着卖了。
最终2.5（精装）-0.3=2.2万的清水价出售，卖237-240万左右是比较合理的空间，虽然对比买入价220万有上涨，但是我们前面分析过，有利息成本，所以实际上你是小亏的状态。
这是我对你房价行情的分析建议。至于买房技巧等其他建议，略。