打开网易新闻 查看更多图片

我是『房段子』,您相见恨晚的房产军师,目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义,稳中求进,并完全站在购房者的实际情况和需求的角度,辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验,给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

房段子购房咨询团队(幕后分析及数据+资格、社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队),针对你的个人问题,一些简单的可以直接免费回答。

复杂或者定制一些的问题,我们目前提供——

①单次咨询(¥200元,单次问题后续发散追问,限时1-2天);

2025年的新房,大概有三种分类。

第一种是半迭代的顺销盘,整体在以价换量和涨价逐利之间反复跳横,不间断地出现相对大优惠的节点,新房党里很多中低预算的客群会忍不住上车这种。

其实很多这类楼盘都是僵尸盘,去化一直很差,也舍不得降价百万,所以空转的数据往往会拖累板块,形成一种高去化周期的假象。

第二种是全迭代的改善产品,从地段和土拍来说都有明显升级,因此最终开盘的单价总价,都会因为市场供应和人为需求原因,持续走高。他们的总价门槛动辄已经五六百万,因为消耗完了2024年中的这一波开发商捡漏土拍。

比如茶花、蔡桥、金融城三期、林家坝、驸马、麓湖、大源等...你们知道我说的是哪些楼盘。

第三种则是赶鸭子上架的非核心地带、非品牌开发商,这种是墙头草,市场行情好就做好产品涨价,市场差就摆烂以低价模式走渠道去化,和第一类相爱相杀。搞得好,则成为零散的性价比楼盘,开盘售罄,搞得差就泯然众人矣,没有半点声响。

比如某些平台公司拿下的地块。

当然,以上建立在成都土拍市场稳价格严控增量的前提下。
当然,从客群的角度来说,明年不会萎靡,整体需求还是非常旺盛,但是客户很分散,很精明,很多元化。
当然,即便是这两年开盘售罄的新盘,我依然保持我的看法,最好的就是堪堪保值的状态,大家当做改善消耗品就行,而不是非要寻求投资增值。

明年的主流新房,一是价格明降暗涨,对买方立场的我们不利;二是严控增量,优质楼盘确实屈指可数;三是往大户型豪宅高总价方向发展,已经很不亲民了;四是产品价格分化,未迭代半迭代的依然举步维艰。

总而言之,在成都楼市兜兜转转那么多年,我对明年的新房市场其实是比较悲观的,并不是市场整体热度降低,而是我们购房者可能并不好买房。

以前是抢不到网红盘,现在是拿着钱就能买优质盘,未来可能是拿钱也不好买房或者说...得加钱!

反过来说,当前,如果有看好的楼盘,那么是可以及早上车的。任何节点,都是有得有失的,虽然年末错过了年中的砍价浪潮,但也迎来了洼地土拍的集中上市。

打开网易新闻 查看更多图片

再比如,上周五晚上,成都楼市被首开臻礼著刷屏了,此前蓄客那么久,又是正东门的纯新盘,关注度不可谓不高。

果不其然,刷刷刷地首开即罄。

虽然吐槽的也不少,比如最后一刻才知道最终的惠后价格,甚至117户型比预期中的贵了一点点,但我想说这些都是常规操作,可以说组织不当,但从营销层面又无可厚非。

其实从最近的几个新盘去化来看,市场变化还是非常明显的。

越秀天悦云萃二期的惊喜迭代花园,再加上“没背刺”的理论,市场是很认可的。
中环天宸虽然是3.0的容积率,但凭借二八界面,综合配套预期,以及迭代户型和相对低门槛,也是次次赢得喝彩。
保利花照天珺,作为金牛当前最扛的扛把子,在产品系列、户型、细节等方面都做了精细化管理,最终虽然顶着“四无产品”的帽子,虽然有很多保利黑在呼吁,最终依然接近清盘。

这说明了什么?

1、成都新房市场确实好起来了,这些楼盘的去化就是标志性的节点事件。
2、多中心布局下的成都,不再是一路向南,各区都有拿得出手的核中核,都有各自的拥趸。
3、从土拍节奏和政策引导来预判明年的楼市格局,或许不容乐观,因此大家更愿意踩准当前这个时间节点。

现状不可描述,未来不可预测,凡事皆有可能,祝大家一切都好。