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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，我们最近在看核心区的二手房，产品的确和新房不一样，要差很多，但是价格也要两三万，有些不到3万，但是也有一些3万好几，目前看中的一套房子，中介说房东心理价格是2.83万，房源链接发给你看，你觉得这个房子长期来看值得3万吗？
房段子解答
成都房价枯荣线——3万。
我认为成都核心地段的次新品质二手房，哪怕是刚需楼盘，但房龄和基础品质在线的话，那么稳定下来的单价应该在3万左右。
核心地段的刚需刚改二手房单价稳定在3万以上，才能让周边泛核新房价格稳定在3万以上，最终才能反推成都土拍市场的企稳，不然一级市场分崩离析，这会导致整个成都楼市背刺不断，哀鸿遍野，朝不保夕。
这就不是一个绝大多数人乐见的房产市场（楼市崩盘论不要杠哈）。
为什么是3万而不是2万？这是近年成都楼市已经走到了这个阶段性节点导致的，现实就是如此，已经动态平衡，所以这个数字是市场和时间的结果，而不是原因。
当然，我们也能看到，部分核心区的次新房，已经跌破3万单价，如果说两万七八是不同房源的正常价值波动，那么两万五六则明确是超跌状态，后续回稳回暖的概率非常大。
当然，这已经是事后诸葛亮。因为可能阶段性的砍价机会已经错过了，部分核心区二手房的价格已经暗地里开始涨了。
但据我观察，属于温和上涨阶段，还没有达到3万的枯荣线，二手市场机会依然有。
会员提问
你好，我们不在成都，孩子已经5岁，计划明年来成都读小学，所以家长陪读，男方来成都另外找工作，预算250万左右，考虑学区房，方位不限，是否来得及。另外买房能否立即落户等其他小问题也帮忙看看哈。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前来看，你们的预算是250万左右偏向学区，兼顾到保值刚改的买法，由于工作未定，方向也没有大的锁定，所以我们选择面会稍微宽泛一些。
不过即便如此，还是有两条限制性铁律，第一是偏向主城区核心板块的，这种区域才是配套发达，有综合价值的买法，第二是建议买二手房而非新房，主城带学区的二手房，而不是近郊区域的新房，至于说主城区新房，好点的都超预算了，所以不奢求。
具体来说，我们直接精准命中买法的话。
金牛区比较好的教育资源和板块（其实教育资源好的区域，一般都是各区的精华板块），集中在茶花和人北。茶店子小学可以看新雨香沁，116平的套三双卫可以拿下，是省委xx部的次新电梯房，品相还是很不错的。人北也就是人民北路这边，建议看看炎华置信花千集（很次新可以买到100平出头的套三双卫，地段综合配套很成熟，界面也很不错）。
然后成华区，比较好的可以看杉板桥的建设路小学，比如万科金色乐府，89平的套三1.5卫，地段价值和界面是非常漂亮的，自住很巴适。旁边还有招商中央华城，可以买到100出头的套三双卫，也很不错。
南下万象城，石室小学可以看华润二十四城七期，91平的套三单卫也很好买到，板块的综合配套很不错，但是房子是超高层，不是双卫格局了。
锦江区是教育大户，可以看攀成钢，比如乐天圣苑的87平套三，虽然不大，但是一家三口也很合适的，而且地段和教育很不错很巴适，是主城三环内最佳值高地的板块。
东湖可以看瑞升望江橡树林三期和央湖名邸的小套三，湖景资源，综合的教育和交通商业配套也很不错，有点老贵的感觉，需要实地考察感受喜好哈。
如果男方的工作的偏东门，还可以看锦江三环外的华熙528艺术村，是盐道街小学的528校区，很不错的，目前可以买到90平左右的套三自住，舒舒服服很合适。
武侯的学区不是很明显很集中。
青羊可以看内金沙的次新套三，比如中大君悦金沙九期、金沙鹭岛四期，都有80多的套三自住，是典型的青五学区房。
高新学区房比较偏向大源这边，建议看看建发翡翠鹭洲、大源欢乐颂、清凤时代城这类小套三。
往高九学区走也可以看品相差一点噪音大一点的南城都汇汇朗园五期、人居盛和林语南区，基本上也是八九十平的套三格局哈，这种是偏向学区和南门的买法。
至于男方到很南门天府新区上班的话，就可以看看天C区域的二手房了，比如中海天府里云岭、秦皇帝锦，单价2.5左右，可以买到100平出头的套三双卫次新房。
总之，东西南北都有好些不错的学区次新房可选，但关键还是要抓住你们大致的工作通勤，从这个角度出发，侧重考虑具体区县方位和板块。
会员提问
想向您咨询下，武侯西派臻境和青羊书香云锦，哪个更推荐呢？工作是在13号线文翁石室附近，主管需求是居住品质、未来保值这些。暂时还没结婚，五六年后考虑学区，通勤地铁为主，预算460万以内。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
综合来看，你是未来在文翁石室稳定上班，相对偏市中心了，然后发散地想看兼顾到保值性和通勤以及楼盘自住舒适度的买法。
预算最多不超过460万。
现在来说看过蔡桥的建发书香云锦和武侯新城的武侯西派臻境，但都发现各有利弊。
其实让我来看，你纠结的一是城市界面形态以及对应的以后自住舒适性保值性，这个我们尽量选好点的，但成都楼市多点布局这么多年这么多板块，没有绝对哪里就是会非常合适非常完美的地方，这个你要有心中的取舍。
二是通勤的效率问题，比如你说的直线距离多少公里，地铁多远这类，我觉得可以算作我们舒居生活的评判标准，但是不要太强求这个了，假设能换乘的话，就很好了，但要是步行距离较远的话，那么这种就放弃。
建发这个盘是整个青羊蔡桥比较中庸的楼盘，算是热度最高的一个新房吧，因为学区有泡桐树和草堂分校，周边界面有百亩大盘扎堆的品质新房，商业在附近1公里还是有，地铁的话，实测大概是需要步行888米到4号线地铁口，时间大概是14分钟，这个我觉得稍微介意一些。
另外批判性的说缺点吧（优点就不多说了，你们都应该了解得很多了），一是过于偏向西门和学区，与市中心还有你对学区的需求不是很匹配，二是清水限价3.2万，估计开盘的单价不会低，你的预算只能买128-130平的小套四，可选的不会很多。
另外第二个就是重点看的武侯西派，这个卖得挺好的，主要是地段上偏西+南，对西门和南门的客群有双重吸引，前两次开盘的节奏都还是很不错的，热度也很高，地位在武侯是和建发在青羊一样的，都是百亩大盘，品质新房，再加上学区概念。
这个盘主要的问题你是抓准了的，那就是武侯整体给人有点乱糟糟的感觉，武侯新城开发这么多年也是如此，旁边的老小区，附近的太平寺，远一些的批发市场，整体未来的开发的周期会拉长很多，这也给你的自住舒适性带来一定困扰。
不过我不否认它的价值和价格，西派臻境的品质是很高的，地铁学校商业也比较近，关键是周边类似的次新盘如阳光城金科的单价很给力，所以对比武侯西派的新房价格，具有很好的保值性。
如果非要二选一的话，我觉得更建议考虑武侯西派，价值、通勤和品质都没有问题。就是城市的界面和发展周期稍微差一些，这个就只能自行克服了。
接下来就是看其他的推荐买法，从你的预算和需求来看，二手房应该基本都无法满足你的需求，因为能达到板式套四次新的，极少极少，仅有的话，又单价居高不下，更多的是像人居这种次新二手房， 在产品和外部的问题上都存在瑕疵，所以我不建议你分神考虑二手房。
继续主攻新房，我还推荐大概2个楼盘给你看。
一个是成华区杉板桥，偏东郊记忆这边，带有建设路分校学区的华天文旅18亩，目前还没有具体进展和消息，需要耐心等下，你也可以查查杉板桥到文翁石室有多远。
位置就紧挨着万科金色乐府。
该地块是22年4月的土拍，华天文旅也是成华平台公司，所以进展不快也在情理之中。
另一个王炸推荐楼盘是***（略）。