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我向来以实战主义,稳中求进,并完全站在购房者的实际情况和需求的角度,辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验,给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
成都二手房成交量爆满了,这种很刺激我们外地客户啊,我加了个中介天天跟我说哪里卖完了哪里涨价了,哪里成交量大爆发了,搞得我很想快点来成都下定一套,但是也很担心会昙花一现,短期我们要买,比如春节前的话,你怎么预判接下来行情的?
房段子解答
大概一周前我说过要谨慎地看多成都楼市,里面提到了成都新房、二手房在九十月份是反应过激过快的,这并不利于市场稳健触底。
现在是信息爆炸时代,原来的周期轮动失效了,市场反应是来得快也容易去得快,我对此是抱有隐忧的。
经过这一周的观察,更确定了我的这种想法。
10月新房成交7268套,11月截至27日,已经达到了9544套;10月二手房成交19803套,11月已经达到了23388套。
从成交量来说,11月已经超过10月,看起来欣欣向荣,但是这是滞后的数据,严格来说很可能是10月超过了9月。
可喜可贺的同时,对其能否持续性表达一丝担忧。
从另外的贝壳数据来看,带看量在降低(降至1个月前),成交周期在拉长(196天)...情况不妙。
最好的情况下,是年末年初触底;最坏的情况下,接下来几个月还要持续摆烂。
好些粉丝朋友跟我说本来打算买二手房的,但是优质一点的房源价格绷着上涨,或者被其他怨种接盘,所以现在“无房可买”,也就索性“暂缓买房”。
这种买家的摆烂,会蔓延到整个二手市场的摆烂,不排除又会出现捡漏的机会。
当然,这是在二手房价L型大趋势下的阶段性震荡,普通人无法长持或者长租,那么这种细微的节点就需要把握住。
往回看,今年金三银四,金九银十,是一个很好的卖出机会。
至于新房呢?
也出现了疲软,真正主城区核心板块自然不用多说,符合既定预判。但我说个新的现象,那就是泛核非核区域的新房,在动辄几万十几万甚至几十万的涨幅下,也遭到了购房者的严重抵制。
开发商盲目自信还是要反噬到自身的,有些楼盘的成交量反而不如年中,这就是自作孽。
真正聪明的是暗地里依然保持相当的优惠幅度,做好秋收抢收工作,天空如如不动,任其云卷云舒,能卖出去的房子,才是好房子。
会员提问
你好,我目前有2套新川的自住改善房没交房有贷款,然后想投一套200内的二手房,主要是保值收租,就想看看其他高新核心区一点的,有么有好的推荐呢?
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答,具有一定时效性,仅供参考,有删减节选和模糊处理。
现在来看的话,你们是已经重仓新川两套房子了,在**和**均有布局,现在另寻第三套200万级别的买法,一是估计要全款,二是纯投偏捡漏、出租的想法。
租金这个好说,但是不会太高,能达到2%就算不错的租金回报率了,但我们志不在此,更多的是希望能抄底捡漏。但抄底捡漏又分为两种,一是价格,二是时机。
价格层面上,往往要低于最近同户型成交10%以上才能说是阶段性的捡漏,这种纯在偶然性(不看瑕疵房),需要耐心找寻。另外时机的话,当前还处于下行通道,除非能提前预判预留降价空间,否则估计还是半山腰。真正的底部,像高新这种核心区域的话,大概还要至少半年到1年才能真正普遍见底。
所以回来说200万级别的房子,高新最核心的高九高11是没问题的,向下兼容咱们的预算,那么就会很稳。
南城都汇五期这种,算是市一医院比较吊车尾的楼盘,但是也因为低价+学区和地段,迎来了很多刚需客户的青睐,考虑合适的时机和价格入场,整体保值流通性是没问题的。建议你看看89平的套三双卫,优质一点的房源,到时候200万级别拿下,是很稳健的。
现在基本上成交行情就是200上下了,可以适当蹲守下,看跌破200,或者说税费中介费含完200,算是一个窗口机会。
这个时候租售比能达到2%+(按照月租3.5k计算)。
另外还有个剑走偏锋的,就是南城都汇汇彩园,很核心的地段,很次新的品质,但是价格高,基本上现在71平套二,也要200出头,但是租金很高,4k以上,租金回报也不输五期的。只不过是套二格局和高单价,未来的流通性也会相对狭窄,博大可以南城都汇汇彩园,稳重可以五期。
(大源的凯德世纪名邸套二,71平,也是类似的格局,可以同步观察)。
另外要看租金的话,也可以着重世纪城这边,偏向于写字楼周围的次新电梯房,比如润莱金座(租金3.5k)、IMC国际广场(租金3k)、世龙广场(租金3k)的套二户型都可以的。香月湖(可以70多的小套三,好出租,租金3.5k)。
以上楼盘算是比较典型的买法,差不多都是200万级别的房子,租金越高越好,但是也要综合考虑本身的楼盘品质,房源的优质,还有时机的问题(多观察,不要着急行动,除非确实有非常优质的房源,非常有性价比的价格)。
会员提问
你好目前我家两套房,一套大面的套四,一套大源的刚需套三,现在打算置换下,主要是有二宝了,所以想买大源(老大读大源的益州小学,所以要接送)的套四,总预算在350-420万,看了不少二手房(请逐一帮忙点评下?),但是越看越糊涂。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答,具有一定时效性,仅供参考,有删减节选和模糊处理。
现在来看,成都优质板块核心楼盘的楼市是一个V字型(或者梯形底部)的下跌期,你们***一是当前自住,二是短期卖肯定会亏本(相信大源可以熬过周期),三是有实力和意愿先买后卖,低买高卖,所以我还是比较支持你们现在先行考虑入场,这种入场不是很刻意马上就买,而是先看好楼盘户型,长期跟踪价格,在接下来半年到1.5年的时间内,果断抄底。
单就自己的益州小学学区来置换的话,看套四也不少了。
***是半开放式小区,租客也多,整体就是看性价比了,套四户型300万拿下的话,自己翻新装修估计也要30多万。折合单价还是3万出头了,我觉得略高了一点,多观察下吧,不急于入手这种群租房。
***,149p,装修还可以?目前400万的话,折合单价2.68万,看似不高,但是之前它可不止这点价格,主要还是因为房龄老化了,16年的房龄,你们还打算持有多少年?到时候成为20年房龄的老破大吗?它的车位也比较紧张,这种产品慎重哈,不要只看价格,只看装修,要更多的看房龄品质和价格预期。二期和***也很类似,都存在老化问题。***品质和维护还好点,但是单价总价又贵。
前面两种的话,如果非要二选一,我建议是先看房龄,结合品质感受喜好。然后再选定户型,磨价格等抄底。
***的清水顶楼,双重问题,清水房算3k,顶楼折价10%,正常的话,我觉得260-280万拿下清水顶楼相对稳妥,不然的话,就等待其他更有缘的房子吧。
***,不看哈,太高密和杂乱了,超高层未来恼火,管理维护都是个问题,最终还是会沦为群租房结果的。
***素来是赠送大出名,品质也很不错,但是学区好像不是益州了哈?380万买101平的跃层套四,精装(无需翻新重装)+非瑕疵楼层的话,我觉得倒也可以,具体房源再议。
***学校也不一样,超预算太多了吧?
***,刚需老化的楼盘,比凤凰城一期好不到哪去。
***就是翻版的东方希望天祥广场,甚至看梯户比还更不如。
总之还是多观察吧,aaa、bbb、ccc、ddd这几个楼盘可以多观察观察。