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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段哥，我们在观察成都的土拍，发现土拍高了，很多人在喝彩，但对我们购房者来说，并不友好啊，这意味着会更高的价格，所以反过来说，是不是低迷期的土拍，更值得关注呢？
房段子解答
今年中的土拍，开发商也算是抄底捡漏了，当时楼市行情非常萎靡。真应了巴菲特的那句话：“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂。”
后面9、10月成都土拍，又立马拉涨了回来，越到后面，这种地块就不是常人所能接受的了。
反过来说，年中土拍年底上市，当前是天时地利人和的一个阶段性机会。低土拍价对应低销售价，或者说在明面上单价折扣变化不大的时候，户型产品里面用材实打实的提升了。
绝大多数当时的土拍地主是这样做的，卷产品保价格促去化，但也有个别头铁的不信邪，依然我行我素做拉胯的产品搞拉胯的口碑。
话说回来，有哪些是算值得关注的亲民新盘呢？
金牛茶花——保利花照天珺，区域内扛把子，取证在即，门槛接近400万，是西门改善客群的明星盘。https://weibo.com/1551561845/P0htE20gG
青羊蔡桥——中海锦叁号院，百亩大盘，叠拼洋房小高分属明确，终于卷起来的4.0住宅，让西贵擦亮了眼。https://weibo.com/1551561845/OFTAJzQE7
武侯双楠——越秀金茂·天鹭满园，妥妥老钱风，颜值高、楼间距宽、大户型，断供15年，迟来的爱。https://weibo.com/1551561845/P0RCdqw2e
成华槐树店——首开臻礼著，全板式高得房率低容积率，板块未来大有作为。https://weibo.com/1551561845/ODihlmjLf
成华槐树店——澳南锦江序，河景资源，俯瞰全城。https://weibo.com/1551561845/P0QHoaSGf
成华二八——中环天宸，低门槛+4.0户型+确定性的板块配套，首开即罄。https://weibo.com/1551561845/OwLQxjkzv
回顾今年截止目前的成都土拍，可谓惊心动魄，有不断攀高的地王，也有证实捡漏的性价比之选。
土拍的热闹是一时的，但留给购房者却是深刻的。
大家以后关注土拍，不仅要深入实探地块优劣（比如前两天预告的驸马梅香湖湖景房，比如成华锦江爱恨交织的塔子山地块旁有变电站），还要关注拿地成本推演上市性价比，更要看开发商（及合作开发）本身的口碑，质感。
今年主城区卖的地块也有30多宗的，但真让你我去选，用脚投票的话，不超过一只手。
会员提问
你好，进入4月，我在看锦江和高新的房子，成都首套房想买套四，预算450万左右，考虑新房或者品质二手小区，要考虑学区因素。
目前生活圈在攀成钢这边，所以想距离近一些的好接送孩子，目前看了一些楼盘（看房感受发给你了），也在想捡漏网红盘，想从段老师这边针对我的情况给一些建议，等锦发再做决定，还是不等锦发上车万科，还是不等锦发不上万科再看其他楼盘。
房段子解答
是是
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你的基本情况还是非常清晰明了的，本身首付150，理论上可以杠杆到500，还不包括外地房产和股票等，再结合年入100，所以这个450的设定是比较合理的，甚至还有点没放开。
我们围绕预算，需求等综合信息来看，我觉得分三步走，当前尝试锦发广场，后续考虑林家坝的能建二批次，中交首批次，再然后发散辐射一些，看新川的保利新川天珺/高新天序以及成华杉板桥的华天文旅18亩。
锦发广场自然有它的缺点，比如无公区，临高架，T3格局等，但是无奈地段太好了，攀成钢边边，再看现房和低价角度来说，加上距离你们工作很近，实属难得的佳品，试肯定是要试的，不试试怎么知道自己有无这个运气？就算尝试无果，再看其他楼盘也完全来得及，能理解我的意思吧？
所以锦发广场，从务实的角度来说，虽然内部改善欠缺一点，但是对你们的实用性和匹配度是很高的，一定要努力尝试。
假设锦发广场没有上车，那么我们就此建议调转方向，来林家坝，此时就不建议看万科了，万科产品不错，性价比也可以，但无奈挨着墓地和高速太近，未来价值肯定没能建中交高，实际上大家都是同一起跑线的，不要被表面上的几十万差距给蒙蔽了自己的实力。
放弃万科后，就直接考虑能建和中交，优先能建（优惠下来性价比高一些），其次中交（品质不错，但是价格也会更高一点），至于中铁建的西派，估计要做纯豪改，单价一下就拉升上来了，虽然咱们不差钱，但也不是无脑冲的人，所以要论兼顾性，我觉得你匹配能建和中交就很好了。https://weibo.com/1551561845/O5ey7jRBz
可惜你去看过能建了，不然我还可以额外给你争取优惠的哈。
到林家坝，已经是第二类买法了。但林家坝的确存在一个周期较长，至少教育交通都要5年后才能有所呈现，缺乏那种所见所得的安全感，假设你们对此很介意的话，那么就要退守第三种买法。
南下新川或者北上杉板桥。
新川是高新唯二可以大规模供地的核心区域，目前主流新房的价格在450-600万之间，当前比较匹配你们需求的是保利新川天珺和高新天序。都各有优劣，保利的优点是地段核心，产品很好，缺点是价格高，143户型估计要510+；https://weibo.com/1551561845/O8bwXfSXE；高新天序的优点是地铁和商业发达，缺点是挨着中和很近，143户型基本上也要接近小500万了。https://weibo.com/1551561845/O6akl9BJo 不过他们从6号线北上东湖，
塔子山都不算远，地铁商业教育还有板块的价值都是得到了认证的，整体的发展速度或者说兑现速度要比林家坝更快。
北上杉板桥的话，偏东郊记忆这边，带有建设路分校学区的华天文旅18亩，目前还没有具体进展和消息，需要耐心等下，你也可以查查杉板桥到塔子山有多近。
位置就紧挨着万科金色乐府。
该地块是22年4月的土拍，华天文旅也是成华平台公司，所以进展不快也在情理之中。
占地面积：18.74亩，容积率：3.0，楼面价：9800元，清水限价2.5万（理论上精装2.8万，比凯德还低），另外商业占比不小于50%，且100%自持。
该地块规划为3栋17-25F的住宅和1栋22F的酒店（含2F商业），整体围合布局，酒店临主干道遮挡一定噪音源，住宅靠北更显安静纯粹。
住宅并非传统塔楼，而是2T2的平层产品，主打143-196的套四户型。
17F住宅是143㎡四房双卫户型，25F楼王是196㎡四房三卫户型，总共112套房源。
143户型是横厅布局，和目前主流的设计差不多，面宽和套内尺度都不错，这种板式结构搭配清水2.5的限价，从地段，综合的配套，周边次新价格托底，通勤，板式结构，改善新房等多个标签来看，我觉得是非常适合你的哈。建议重点关注。
基本上我就建议这样分三步走，首先蹲守锦发广场，其次考虑林家坝，多去实地感受下，配套的发展速度能否接受和等待（发展起来是肯定的，不会烂尾一地鸡毛），最后再发散的往北往南看一些更具有所见所得的核心区买法。
会员提问
你好，家里两套房，一套北门自住，一套南门高新，以后考虑搬来南门，然后我弟在天府长城有一套房，所以兄弟俩以后都在南门了，因此想让父母也搬到南门，买个父母的养老房，距离我们不远，然后100平左右就可以了，想能够保值的，看了林家坝，对生研所墓地比较担心，麻烦帮忙看看呢？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你家的房子还真多。
你弟在天府长城是有学区的，不打算卖，自住另外买周围二手，这套给老人住，这里的老人是谁？你弟媳的父母，还是你和你弟这边的父母？
你父母是在北门，包括你们自有的**房子，都偏北门，你们换过来南门住的话，父母要想互相照顾，从资产优化从距离远近来看，多半也是要卖掉的，2套都卖掉。
现在出钱再买一套，偏林家坝的话，是谁来住？谁出资？谁的名下？这个要搞清楚。你的名义买那么就和你弟无关，确实不方便让他再出钱，他自己怎么买二手房是自己的事，当另论。
100平左右的房子，不论是你们拿来保值还是给父母自住，面积是够的了，关键还是看预算。
林家坝100平的基本上新房很少，只有人才公寓交子峯萃，精装单价我们放宽一点，大概3万，总价估计要300万左右。而且你们非人才首套，所以只能捡漏别人锦江人才买剩下的。
这个盘99平的套三双卫只有68套，估计抢不到很优质的房源，另外项目也紧挨着公墓，作为老人自住是否介意呢？还有综合配套和交房的确较远，时间看到3-5年后才能相对成熟一点，老人能等得起吗？还有就是估计近期也要开盘了，你们的资格资金准备好了吗？
林家坝我觉得的确是个不错的板块，但前提是买得到非瑕疵房源。交子这个盘，看缘分吧，能买到也可以（偏重你个人的投资，而非老人自住），但也不是那么完美的。PS：假设是你个人名下投资，也可以考虑下锦发广场，https://weibo.com/1551561845/O8JRzmWFW
对老人而言，一个确定的配套或许更重要。
退一万步说，假设我们有300万的预算，不说抢新房，周边的品质二手房都可以找到很多了，这种即买即住的舒适感，像招商周围的二手房，很多都可以捡漏上车。龙湖九里晴川、朗基紫境府、融创香璟台、中建天府公馆、朗基和今缘、碧桂园沁云里，满打满算套三双卫拿下来花不完300。