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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，之前看到你说成都二手房还会持续分化，我在**小区有一套120多平的套四，整体装修品质都很不错，我自己是很喜欢的，但是今年房价到处都跌，家里人觉得害怕持续下跌，想卖掉了，就是纯粹的套现，不知道合适吗？
房段子解答
我就说2个案例吧。
最近有个二手小区接连出现了低价成交，今年跌了5k+，所以不止一位业主跑来问我要不要卖房？
我能明确他们是恐慌式抛售情绪，而非真正的难以自持。
从结论来说，我判断小区价值是被严重低估了，是超跌的楼盘，目前是黎明前的黑暗。我鼓励他们要重拾信心，而非半路割肉。
半信半疑的回去了。
其实我不太愿意在公域说这些话题，现在唱衰是“正确”，嘲讽谩骂成为了“主流”，可谓多说无益。
只给那些自我判断地段可期，产品优质的房东，不要“仇者快，亲者痛”。
另外有一个粉丝也是没熬住，卖了。
一个老粉说关于卖不卖房，家里分歧很大，矛盾很多。
作为一个优质楼盘，视野资源商业教育地铁都肉眼可见地快起来了，但家里人争议很大，亏本也要卖。
男的拗不过。
最终昨天以破发2K/P亏本出售了。
有点可惜，倒在黎明之前，不过也能理解，家和万事兴。
只是便宜那个抄底捡漏的小子了。
会员提问
你好，我在WA有一套120平的清水的，估计能卖180万，我目前不需要用钱，但是看着一直跌不晓得啥时候是个头，你说有没有必要现在卖房，然后换成更加优质的资产，卖了是继续观望还是买个更好区域的房子？
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
**在wa板块，整体来说还好买得早，所以不会亏，但是和历史价值高点来看，现在浮亏了不少。
大概3年前，是能卖两万二三，甚至以上的，现在来看，精装成交价大概是1.6万左右，清水的话，挂牌最低是1.56万，你估计的180万多折算下来差不多1.5，自我定位还是比较准确的。
关键是下行通道还要多久？wa并非成都强势的板块，二手房如此，新房也是如此，虽然有地铁，也有**概念，而且**，地理位置不错，但成都这种不错的“地理位置”太多了，不缺wa一个，远的不说，比如**，都是生不逢时，所以多年以来一直处于区域吊车尾的状态，wa我觉得也会步其后尘，虽然界面比**更好，但是也相对更加荒芜，唯一的地铁能辐射的楼盘不多，基本面并不能冲出独立行情。
所以这样品相的板块，在接下来的成都楼市价格浪潮里，依然处于被动的局面，我以前分析过，累计的萧条周期大概**年，目前已经走过了**年左右，也就是说，这种下行的状态，我觉得还要持续**年左右，到**年可能真正见底。
这期间价格并非说断崖式骤降，而是缓慢下降温水煮青蛙，打个比方，3年前2.2万，1年前2万，现在1.5万，接下来2年可能是1.3-1.4万这种状态。
所以意思我也很明确，卖！至少不要继续降低你的利润。
现在假设能180出掉的话，我觉得也挺好，到时候再杠杆几十个，像你说的260万以内，那么我们一是可以寻找更优质的板块，二是可以寻找更好的买入时机。
换言之，快卖满买，打个时间差，完成置换链条。这里说下为什么建议你置换，还有卖房的技巧，我曾经写过两条，你参考以下——略。
卖肯定要卖，**不保值，还要降，熬不到回暖周期，早日离场。
接下来是怎么买的问题。按照240-260万的预算来说，新房，尤其是有剪刀差的新房，基本是没有的了，现在剪刀差网红盘清零，即便有，往往因为现房发售单价总价也和周边没有倒挂，所以不要过高期望。随后我给你一份去年底总结的网红盘名单，你仅供参考。
至于说二手房，还是一换板块，二等机会，下面推荐的板块楼盘，当前可以边卖边观察，但不要急于下手，估计还有一波跌幅，这样你也时间上游刃有余一些。
具体买法略。
会员提问
你好，我家里2个孩子，已经在大源有一套小套二可改套三，老大在天新读小学，老二在大源读小学。
现在发现大源这套房子比较差，高位买入后悔了，现在想优化下，要么老二读小学占大源学位，6年后卖掉，要么老二和老大一样绑定同一所学校，等2年卖掉大源刚需套二，现在比较懵，不知道怎么才能让我损失降到最低。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
首先，你现在的这套房子改为套三其实居住实用性还是比较强，因为八十多的这个户型本身整体表现相对不错，得房率也尚可，改成小套三单卫，不论是自住，还是方便老大读初中，小孩的小初，又或者从未来的价值角度来看，应该都不算是比较差的思路。
我们以前的文章的确多次提到过，楼龄和品质的下滑的确会成为后期市场竞争力弱化的一个重要因素，考虑到你现在这个楼盘的品质问题房龄问题，还有楼市行情的角度，未来确实有一定风险，但是以现阶段的情况看，其实风险可控，问题并不大。
现在从我们的角度来说，稍微买贵了一点，但是基本平替天新私立学费没啥问题，关键是往后能否这个价格相对保值的问题。
按照230的价格来说，折算单价2.6万左右，我们觉得短期的价值应该是在2.5万上下，往后的话，底部可能不会很低，毕竟你也看到大源西的土拍楼面价都是2.3万左右了，实际的板块价值是能得到凸显的，就算是后面房龄老化，但地段+学区的价值我觉得撑起来2万多还是很轻松，并无压力。还有就是大源其实这类刚需盘挺多，房龄在2015年的也不少，学区也不见得比你的更好，卖价还比你的更高（3万+的一大堆），所以天塌下来有高个顶着。
总的来看，买入稍微仓促了一些，没有抄到底部，但是也没高太多，一二十万的溢价，相当于学费了，更何况你老二读书在即，是没法一直拖下去的。
就算是老二就去读天新，摇号私立，9年下来费用也不低，真要算这笔账，未必就比你多出来的一二十万更低。
再说现在不占用大源的学位，转而过2年再出售套现的话，你面临三个问题，一是多次交易的税费中介费成本；二是过两年我们觉得可能是价格底部，你这个时候是实实在在的“站岗”，高买低卖；三是假设就此自住读书，拉长周期看，一方面能节省私立额外费用，另一方面还能冲破这个低迷的周期，重新回暖温和上涨，达到保值和自住以及读书的多重意义。
也就是说，大源刚需盘我们分析大概率是一个V字房价走势，不要单纯地认为2-4年后卖掉就割肉止损了，而是从一个更长的周期来看，还有回暖的可能。这个时候，地段价值，基本价格支撑是可以随便2万多的状态，房龄此时就不太重要了，大家都是15年+的二手房，边际效益递减，只要维护保养到位，辅以地段价值，总的市场认可度和流通性，就能得到保障。
大源的学区成本肯定是更高的，但你不要想当然的认为200多万全是学区溢价了，对比私立收费，大源学校价值还有自住属性，其实溢价并不算高。
总的来说，你们230多万的买入价稍高，但是赶鸭子上架了，小孩幼升小箭在弦上，不得不发，不在大源溢价买学区，也要去天新溢价搞私立，所以横竖都是一刀，目前来看大源这边不失为一个好的折中的买法。
还有新房+保障房的趋势并不妨碍中间的次新二手房哈，保障房就是保障基础居住需求，并不会有很好的品质和很广泛的受众（我们还远没到共产主义，也没经济发达到新加坡模式）。
新房主要是改善家庭。我们居中的普通老百姓，还是要住在刚需商品房里，这个是大方向改变不了的，既买之则安之，不要畏手畏脚，不要把所有都精打细算，能有70%的满意，就很好了，往往追求100%满意度的人，会失去很多很多的楼市机会。