大家好，我是苏北哥！时间飞逝，九月的第一周就这样走到了尾声，今天是九月的第一个周末，大伙儿周末快乐！近段时间的文章，一直在给大家介绍楼市圈的一些宏观面的消息，比如国内存量房利率即将调整；重庆突发限售解禁，南京是否会跟进？今年金九银十南京共有10家楼盘打造第四代住宅等等等等。
不少购房粉丝近期在微信后台留言：北哥，能否说一些贴近我们普通预算购房人，接地气的话题！ZC层面我们通过其他渠道也能了解，但有关刚需市场的最新变动情况，以及刚需房源最新价格变动，“北哥这儿往往是独家”！
01.
买房人请注意！这些板块楼盘，开始6折卖房！
如今的南京购房人极为务实，无论ZC大环境如何变换，最关键的是能否在起伏变化的行情中，买到预算合适，且各方面配套都合适的房子。
虽然“四代宅”和“新豪宅”概念横空出世，而且近期几个项目还获得了看似不错的“纸面战果”，河西中的金陵月华，1-8月份楼盘总业绩达到21.18亿元，超过了万科朗拾雨核，荣登全市第一；首开桃园金茂府，1-8月份楼盘业绩也达到10.58亿元，排入全市第十榜单；江宁第一豪宅仁恒龙湾8月31日首开，推出102套房源，2小时去化了8.5成，斩获6.5亿销售业绩，似乎二开之后，妥妥排入南京前十，也已经是十拿九稳！
就连交房多年的江心洲豪宅江岛华庭，上周末忽然推出最后一栋科技房，28套房源，销许价格高达5.6-6.1万/㎡，总价750万起，开盘也被一抢而空！
江岛华庭开盘现场
似乎8月份以来，南京楼市的市场重心已经完全转移到了高端豪宅领域，刚需市场没人关注了？并非如此，这只不过是媒体的宣传口径发生了改变，实际上关心底部市场的购房人还是占大多数，从我爱我家南京研究院的发布数据就可以看得出来。
数据显示，上半年南京二手房低总价成交占比正在扩大，2024上半年，100万总价以下的房源成交占比已经达到13.1%，比去年同期增长了3.1个百分点；100-200万总价的房源成交占比已经达到43.2%，比去年同期增长3.2个百分点；而500万总价以上的改善产品，去年市场占比还能达到10%，今年上半年仅剩3.4%，占比降幅达到6.6%。
关注底部市场的人群数量正在急剧增长，反而高端市场的关注人群却正在减少。
二手房市场如此，新房市场也如此，当前市场，一直是在售楼盘的最新打折信息“最受购房人关注”，此类文章、视频的流量也是最高的。近期深圳一家楼盘5折卖房被叫停的新闻冲上了热搜。
深圳龙岗一家名叫“勤诚达誉府”的楼盘近日祭出5折卖房消息，在网上引起轩然大波，此前该楼盘均价为4.2万/㎡，结果打折后均价为2.1-2.7万/㎡，房价几乎腰斩。
该楼盘于2023年曝出停工消息，后于今年8月引入当地城投公司后复工，随后祭出一批特价房源，小户型均价2.1万/㎡起步，最低总价只要180万，大户型均价为2.6-2.7万/㎡。这一打狠折行为首先极其了老业主的愤慨，纷纷上门维权，最后在社会压力和相关部门的协调后，这家深圳打5折楼盘暂停销售。
这个故事似乎揭示了当前新房市场的潜规则：在有关物价部门不再干预楼盘降价行为之后，在售项目的价格底线到底在哪？最低能打几折？为什么深圳楼盘打5折就被叫停了，是不是触碰到了什么“潜在红线”？
一般从KFS的资金流动模型来分析，7折以上为楼盘的合理降价范围，而6折基本上就是楼盘的降价底线，而打5折卖房，楼盘后期则很有可能发生烂尾风险。
从楼盘开发的成本来核算，拿地价格基本上是开盘销售均价的0.6倍左右，比如雨核的销冠项目万科朗拾雨核，2023年3月17日拿地价格是28126元/㎡，销许均价一直保持在4.5万/㎡左右，地价是销许价格的0.62倍左右，今年4月万科朗拾雨核将实际售价调整到3.5万/㎡，基本上就是销许价格打7折。
雨核建发璞云也是如此！2023年5月拿地价格28219元/㎡，销许均价4.59万/㎡左右，地价就是销许价格的0.614倍左右，目前建发璞云的实际售价在3.6万/㎡起步，基本上就是销许价格的7.8折。
软件谷的保利荷雨瑧悦，2023年12月拿地价格为24475元/㎡，销许价格为45019元/㎡，地价是销许价格的0.54倍左右，目前荷雨臻悦起步价格3.25万/㎡，基本上是销许价格的7.2折。
看到没有？南京楼市所有打折幅度最大，去化最好的楼盘，都不约而同的选择了7折以上的折扣优惠，因为这样做，项目至少还能保证10%左右的利润。而打6折几乎等于“平进平出”，没有利润，很少有楼盘选择这样做，除非面临着巨大的“去化压力”！
一个多月以前，五桥板块的雅居乐汇港城祭出了6折卖房的重磅新闻。
雅居乐汇港城实景
当时一批特价房源被推出，面积从84-142㎡，三房四房户型皆有，最低总价仅136.2581万源，折合单价仅为1.62万/㎡，这个价格相比目前雅居乐汇港城的销许均价，降低了近1万元/㎡。
这个价格相对于雅居乐汇港城2.74万/㎡左右的销许均价来说，切切实实的打了6折。
然而这种不计成本的促销方式，不仅博得了流量，也博得了销量，根据网房显示，雅居乐汇港城这个总户数2059户的超级大盘，目前仅剩2、3、6、7四栋楼在售，全盘仅剩50余套房源在售！估计再卖几回惨，雅居乐汇港城还真能顺利收官。
雅居乐汇港城网房销控
这边新房还在6折促销，那边雅居乐汇港城的首套二手房已经售出，8月17日，该小区一套105.33㎡的三房两厅两卫房源成功实现成交。
这套房源的成交总价为175万，成交单价为16614元/㎡。据相关中介称“这套房子位于29楼，业主急售，价格相对便宜点，不满两年，业主承担增值税”。扣除相关税费之后，雅居乐汇港城的首套二手房实际成交单价应该在1.57万/㎡左右。
而当年这栋楼29F的房源新房售价是在2.8万元/㎡左右，折合新房总价297万。折算下来，雅居乐汇港城首套二手房对比当年新房价格，也相当于打了5.6折，不到6折。
同样是五桥楼盘，西江瑞府8月份也成交了首套二手房，89㎡小三房，未满2年，业主急售以125万总价成交。
由于急售，业主还承担了5.3%的增值税，这套房源实际成交总价只有118万左右，折合单价1.4万/㎡，然而2021年，西江瑞府新房销售期，楼盘的销售均价是2.72万/㎡左右。折算下来西江瑞府二手房相比于新房来说，也已经打了5.1折。
这样来看，如今江北五桥板块，无论是新房，还是二手房价格都已经保持在6折以下的水平。
然而除了五桥，南京城北也有一个板块，新房价格开始跨过6折的门槛。这个板块就是兴智科创新城。
日前，有中介发出一张房源海报，称兴智某现房项目目前89㎡三房，总价仅170万，折后单价仅1.9万/㎡。
不过这批房源是特价房，只有3套！兴智89㎡小三房起步总价不是200万吗？什么时候又跌了30万？这又是哪个项目呢？
据了解该项目正是今年6月底交房的滨江龙湖翡翠上城，推出这批特价房的是该项目的A地块组团，目前属于现房销售状态。
滨江龙湖翡翠上城实景
据了解，滨江龙湖翡翠上城A分区的第一批房源是在2022年3月份入市的，当时带升级装修包价格接近3万元/㎡，整体项目体量也非常大，共有11栋，最后一批房源在今年6月份领的销许，均价2.8万元/㎡。
滨江龙湖翡翠上城A分区房源本身就有折扣，大概整体折后均价是在2.3万/㎡。
而这批特价房1.9万/㎡的价格，相较于销许均价，相当于打了个67折。
根据网房数据，滨江龙湖翡翠上城A分区目前还剩余160套左右房源在售，89、115、129㎡三房、四房在售，其中89㎡户型剩余不多。
除此此外，兴智还有一家“0首付楼盘”，打起了64折。它就是新生圩宝龙广场。
0首付，150万总价，按照80㎡户型计算，单价1.8万元/㎡起！相比较2.78万元/㎡的销许价，算是狠狠打了64折！
并且新生圩宝龙广场除了80㎡户型在售，还有89、109㎡三房在售，且是精装现房状态。
新生圩宝龙广场89㎡现房实景
除了这两家“打6折”的楼盘，兴智科创新城目前还有五矿信托璀璨云著、金地都会峯范两盘在售，目前也是可以200万以内，拿下起步89㎡小三房，板块实际新房单价已经低至1.8-2.2万/㎡左右。
金地都会峯范110㎡户型样板间
且兴智目前已经引入金陵中学教育集团，交通上，兴智板块植入兴学路、兴智街、十月广场三站地铁站，6、7、8号线将在这里实现换乘，其中7号线北段已经于2022年12月份开通。
6号线也将于今年年内开通，工业风的十月广场站内景已经于近期曝光。
6号线十月广场站内景
02.
猝不及防！行情分化！一批二手房成交价近期回涨！
房价有跌就有涨，这原本就十分正常，然而放在今年南京楼市的分化行情下，可能就更明显了！
上文提到的江北五桥、城北兴智楼盘纷纷打6折卖房，无非是因为去化压力，库存一时间难以消化，才出此下策。
也许有的购房人一听，都打6折了，房价降成这样？那不买！北哥认为完全没有必要这样较劲，其实自住时代买房，只要预算合适，各方面配套也符合需求，就可以出手，毕竟房屋的金融属性已经基本消失，买房子主要是满足生活需求。
然而有的房子在跌，有的房子价格近期却顺利实现了回涨。
第一，就是江宁东山次新房。
江宁东山天印大道东侧，同夏路西侧的万科金域国际，8月下旬成交了一套88.48㎡的二手房，成交总价为186万，折合成交单价达到21021元/㎡。
根据平台展示的成交记录，这是自去年12月之后，该小区成交单价的最高值。此前半年，万科金域国际的二手房成交价一直维持在1.7-1.9万元/㎡左右，回涨幅度超3000元/㎡！
万科金域国际2019年时，二手房最高成交单价曾突破2.7万/㎡，但是在市场下行的大背景下，近年来的成交价也在一路下滑，如今重回2万大关，也算是明显的逆势回涨行情
此外，东山小龙湾的龙湖春江郦城锦宸苑，在8月份，成交了2套大户型房源，成交单价最高突破3.3万元/㎡，也是近半年来的新高。
回涨趋势明显。
第二：南站二手房成交价回涨趋稳！
作为区域标杆次新房的万科大都会下半年开始房价回涨、趋稳行情显现。7月份万科大都会D区一套96㎡3房成交总价405万，折合单价达到4.2万+/㎡，相比之前同小区房源成交单价上涨4000-7000元/㎡。
而万科大都会7月份这套房源成交单价，已经和一年前同小区房源成交单价相当。
第三：城南“抗跌王”小区，成交单价又创新高
位于城南来凤里的皇册家园，一直以就是南京二手房市场的“抗跌王”，8月20日该小区成交一套109㎡3房房源，成交单价达到4.8万/㎡，实得单价高达55922元/㎡
55922元/㎡的成交单价是什么概念呢？要知道在上一轮上涨周期的2021年，皇册家园二期的最高成交单价也仅55513元/㎡，也就是说眼下的市场下行期，皇册家园成交单价还逆势上涨了400元/㎡。
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。