南京江核业主,亏本100万卖房,并直言:“及时止跌!”
最近,某平台一条《亏掉100万,再见南京江北新区》的帖子引起了锐评君的注意。发帖人表示:“2018年上车,本来想躺赚一笔,没想到持有成本太高。江北仍有很大的发展潜力,但最近的未来还得多等等。”
事情的始末是什么?发帖人为何亏本100万也要卖房?跟着锐评君,接着往下看。
01
我们暂且称这位发帖人为小L。2018年,江核扬子江金茂悦开盘,200多套房近8000人摇号。
在中签率只有3.61%的激烈竞争下,小L摇到20号,用他的话来说,以为自己是天选之子,义无反顾交了钱,拿下了一套约117㎡中高楼层房源。
确实,江核的高光时刻,雅居乐滨江国际、正荣润锦城等,屡屡有次新房成交单价破5万。限价时期入手新房并卖在高位的买房人,赚了个盆满钵满,有谁不心动呢?
但后来的事情,大家都知道了。随着南京楼市回归理性,不只是江核,河西、南部新城、燕子矶、九龙湖等,次新房价也跟着行情,体现实时市场价值和市场情绪。
拿江核的标杆小区举例,正荣润锦城,高峰时期成交单价超5万2,如今单价2万2至2万7是常态;华润国际社区更是“能屈能伸”,既卖过4.8万/㎡的巅峰价,也能1字头成交。
至于小L入手的扬子江金茂悦,分为多个组团,整个小区次新房的天花板单价为3万9,现在成交单价多在2.2-2.7万不等。
这大起大落,让包括小L在内的很多江核业主,坐不住了。
小L粗略算了笔账:
买房5年多,贷款利息,前期利率高达5.88%的商贷+公积金,约35万;必要支出,维修基金、税费、物业费等累计约10万;加上购房款,持有成本约405万。可今年的行情,自家同款户型能卖300多万就不错了!
今年3月,小L自行在某平台挂牌了自家房源。从页面附图来看,观景视野确实不错,站在阳台就能看到长江。房屋内部是空置状态,能印证小L当时的投资心态。
房源一经挂出,前来询价的网友倒是不少。这个夏天,小L顺利将这套房出手。
“除了想置换其他区域的房子以外,最主要的原因是止跌。”小L道出自己一定要卖掉扬子江金茂悦房子的根本所在。
02
作为江核业主长达5年时间,小L对江核楼市形成了自己的一套看法,锐评君归纳汇总如下。
第一,江核的房子供过于求
在小L看来,江核新地还在拍、二手房扎堆上市,加上部分新盘在售,供需关系严重失衡。
早在2021年6月,江核风头正盛的时候锐评君就曾说过,投资江核前,一定要认真算笔账,对持有成本、江核房源库存、次新房成交周期等,都要做到心中有数。
当时,锐评君对华润国际社区、绿地海悦、花语熙岸、天宸云筑等十多家楼盘的户数进行了粗略统计,约2.4万户。这还不包括中交锦方、金基中北映樾,以及后来的山川江樾、花语天境、萃云台、晴翠府等诸多新盘。
图片绘制于2021年6月
现在,打开链家地图找房,仅江北中央商务区挂牌二手房就多达2339套,整体约2.7万的挂牌均价,很难不对花语天境等在售新盘形成冲击。
虽然在售新盘已经陆陆续续低调消化了不少,但别忘了,核中核还有20多个新盘/地块储备呢!
第二,现阶段,急于出手的卖家多降价割肉
供过于求,直接导致急于出手的江核业主,降价割肉。小L出手扬子江金茂悦时单价为2万7,已经亏本了对吧?可翻开小区最近的成交记录,竟然还有房子成交单价不到2万2!
锐评君翻阅了更多小区的成交情况,正荣润锦城2万2、雅居乐滨江国际二期2万1、花语熙岸1万9……江核主流次新小区以价换量的情况仍在持续。
第三,江核早期的房子同质化严重,缺乏竞争力
作为江核最早的业主之一,小L非常有感触:早期江核的房子好卖,不用卷产品;现在的新盘配置标准和颜值一个比一个卷,未来还会更卷。
的确,江核的初代神盘,园林景观、户型设计、精装配置,甚至是外立面等都大同小异,好像流水线上的批量产。
这就导致这些撞脸的二手房摆上交易货架后,很容易淹没在大量的同类型房源中,如何破局?大部分卖家选择了以超低价吸引买家。
当然,不必对江核市场过分悲观。经过几轮迭代,江核也有超高辨识度的新盘,比如:
下沉会所+泛会所+星空顶地库的萃云台,四代宅+部分洋房+部分挑高墅厅的江韵瑧悦,主打144-219㎡纯粹改善的仁恒滨江园等,不妨一起期待未来它们在次新房市场的表现。
03
一直以来,大家对江核楼市保持强关注度,小L的这条帖子,自然引发了大家的海量讨论。
有相似经历的江核业主,但至今没能把房子出手的:
我有一套绿地海悦98㎡的房子,是2018年10月摇号中签的,当时真觉得自己是天之骄子,立刻就去买了,价格269万。现在也不知道怎么办,日常住仙林,绿地的房子就一直空置着。
有摇中但被八成首付拦住,“躲”过一劫的:
我也摇到扬子江金茂悦的号,让我三天付首付200多万,我没钱就没买了,当时可后悔了,现在想想幸好没钱。
有成功抄底江核,完成自住置业的:
190万买花语熙岸98㎡户型好楼层,放到以前,做梦都不敢想。
也有幸运儿,买到了南京相对抗跌的房子:
河西还好,17年买了,现在差不多小赚点,包括车位、软装费用等。
我从外地来南京定居,2021年选择了玄武,配套全,目前看房价也算相对跌得少的。
在锐评君看来,“跌跌不休”的房价对于买房人而言未必是坏事,仍然以江核延伸:狂飙突进的时期,江核在售楼盘动辄千人摇号、八成首付,整体上车门槛并不低。如今楼市回归理性,工作、生活在江核的买房人,有了大量抄底上车的机会,叠加友好的贷款利率,自住置业实打实省下了真金白银。