陈跃/发自深圳
股权出质向中国信达借钱，踩雷益田雪上加霜。
要知道，深圳楼市此刻的成绩来之不易。
两个月以来，存量政策加速落地，增量政策持续加码，无论是政策力度、出台密度还是落地速度，都超越了以往任何一个时期，显示出深圳主管部门“止跌回稳”的决心。
在这样的背景下，深圳楼市11月的热度得以延续，新房共成交8734套，创下2021年2月以来新高，期间开盘入市的项目，不少也取得“日光”、“接近日光”的好成绩。
业内人士指出，当前，响应政策要求以及基于房企正确判断，开盘能取得好成绩的项目，最主要的原因还是开盘价格符合市场预期，甚至是开发商适当让利，以达到双赢结果。
然而，近期却有不少读者向中房君反馈，称“深圳有开发商飘了，南头有盘要卖11万元/平方米天价”，“7万的地段备案11万，市场都无语了”。
后续，中房君了解到，11月26日，位于深圳市南山区南头的天源华府项目获批预售，推出297套房源，备案均价11万元/平方米，单价区间在9.6万元~13.1万元/平方米。由于所在片区非南山发展核心区域，备案价格却已是深圳“新房天花板”水平，引发一众业内人士与购房者吐槽“实在太贵了”。
尽管深圳楼市有所回暖，新房限价也已取消，但此次天源华府备案价格是否如网友所说“过于膨胀”？项目实际又是怎样的产品，让不少业内人员直指“性价比太低”？首进深圳的开发商天源集团，企业背后又是否有哪些不为人知的风险因素？
01
实探天源华府
三分之一房源为回迁房
户型混乱高达15种
资料显示，天源华府占地面积约1.61万平方米，总建筑面积约7.72万平方米，共由3栋31~35层住宅组成。项目为地铁12号线“中山公园站”上盖，同时背靠中山公园，具备一定的生态资源和景观视野，也是许多购房者看过项目后所点评的“唯二优点”。
现场可以看到，天源华府所处位置的城市面貌一般，周边多为城中村与老旧小区，片区固化下，未来的发展空间有限，片区的价值提升也很难与南山其他区域相提并论。
周边因素外，让不少购房者在意的，还有位于项目门口的加油站，现场有购房者表示：“加油站的噪音、气味以及风险等，都是买房会顾虑的问题，毕竟居住舒适度会大打折扣。”
（项目现场，中房君摄）
值得注意的是，中房君留意到，仅有三栋楼的天源华府项目，实际上属于“深圳西岭股份合作公司返还用地项目”，即项目开发商老板2018年从村委买的置换用地，因此，建成后的433套房源中，可售套数其实不超300套，剩余的全部为回迁房。
如此一来，本来就非大型社区的天源华府，回迁房与商品房的比重将近1：2，届时的居住氛围不仅并不纯粹，与“10万+”的项目定价也显然并不匹配。
有周边中介人员向中房君表示：“三分之一都是回迁，加上周边本来就都是‘老破小’，未来二手价格的砸盘率可能会很高。”
而在项目产品特别是户型打造上，天源华府也受到不少购房者的质疑称“没有诚意”。
一方面，天源华府的户型竟多达15种，面积段跨度也非常大（77~238平方米），被购房者吐槽是“典型的刚需、改善、豪宅客户开发商都想要，但是未来的居住圈层太乱了”。
（项目90平方米两房户型）
另一方面，以项目主力户型的90平方米为例，该户型只能做两房设计，对比市面上大部分能做到三房两卫的90平方米户型，实用率着实不高且没有任何的改造空间。
中房君现场咨询项目销售人员，得到的回复是：“没有2+1，就是两房，我们项目是享受型的设计。”
然而，从户型图上看，在少了一个房间的情况下，天源华府90平方米户型的其他功能区实际也远达不到“享受”的空间尺度，该户型的公卫甚至无法做到干湿分离。
当下，深圳一大批新房均凭借着建筑新规后的户型设计，提升自身竞争力、满足人民群众的居住需求，在此对比之下，天源华府项目却似乎走起了回头路，产品力大打折扣。
02
过高定价惹争议购房者不买账
超15%房源当前显示“司法查封”
产品错配之下，天源华府此次的高定价，成为市场对其最大争议。
单价最低9.6万元/平方米，最高13.1万元/平方米，均价10.8万元/平方米，有业内人士向中房君表示：“这样的价格，却不在南山的核心板块，那就是天价。”
该分析不无道理，要知道，今年以来，备案均价在天源华府之上的深圳新盘只有五个，并且均处于深圳湾、华侨城、蛇口等豪宅区域。
如与天源华府同期获批预售的华侨城新盘深业世纪山谷·世家，该项目是深圳楼市当前最受关注的“地标级豪宅项目”，备案均价12万元/平方米，单价最低7.7万元/平方米。
尽管天源华府的销售人员表示，项目开盘有折扣，但即使以85折的底线来算，天源华府的开盘价格依旧高达9字头，于深圳新房市场依旧是肉眼可见的偏高。
贝壳平台数据显示，南头片区近1年的二手房成交均价为7.48万元/平方米。以项目一路之隔的中山颐景花园为例，该二手房小区二期挂盘均价为7.5万元/平方米，最新成交单价仅7.3万元/平方米。
而如果以同片区的一手新盘作对比，天源华府的价格同样显得格格不入。距离天源华府约2公里的卓越九珑项目，位置更好配套更加齐全，备案均价8.7万元/平方米，折后单价约7万元/平方米起。
而距离天源华府约2.4公里的荔源雅苑项目，备案均价7.2万元/平方米，开盘更是低至88折，目前单价低至约6.1万元/平方米起。
（项目周边新盘与售价，中房君摄）
有看过该项目的购房者告诉中房君：“户型就不说了，我们本来的心理预期是备案价可能在8万到9万元，没想到现在是打完85折后还要9万元。”
对于过高的备案价格，现场也有销售人员向中房君婉转说道：“目前项目客户以南山本地为主，而且现在的客户来买房，确实主要也是看价格。”
中房君现场了解到，天源华府交付时间为2026年，但由于该楼盘是其开发商首次进军大湾区开发的项目，目前其交付质量与服务暂时无从考究。
值得注意的是，12月3日，中房君从深圳市房地产信息平台查询到，天源华府项目于26日获批预售后，在其可售的297套房源中，当前已有46房房源显示“司法查封”状态，比例超15%。
“司法查封”，指房屋被司法机关锁定。业内人士指出，一般开发企业存在债务纠纷、法律诉讼或预售监管账户出现问题时，相关房源可能会被查封。
（截图自深圳市房地产信息平台）
03
开发商已用股权出质向中国信达借钱
踩雷益田集团背后债务窟窿深不见底
天眼查线索显示，天源华府的项目开发商“深圳市乾富控股有限公司”，存在大量司法案件以及企业风险。2023年4月24日，该企业被深圳市中级人民法院立案，执行标的总金额高达8.03亿元，未履行金额8.01亿元，深圳市乾富控股有限公司董事长杨世斌已被采取限制高消费。
同时，公开信息显示，2019年1月，深圳市乾富控股有限公司将公司股权出质给了中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，三笔股权出质至今均在有效状态。
股权出质是一种融资担保方式，换句话说，深圳市乾富控股有限公司已将部分公司股权作为质押物向中国信达进行融资借款，这样的企业往往有缺钱或经营不善的潜在风险。
而深圳市乾富控股有限公司的背后，为“兰州天源投资集团”，董事长为钟继华。该公司官网信息显示，兰州天源投资集团成立于2003年6月，主要从事房地产开发、工程建筑施工、投资管理、酒店经营、物业服务等领域，旗下房地产项目有天源9号、鑫夏公馆、天源1号、深圳天源华府四个项目。中房君查询到，除了深圳天源华府，其余三个项目均为甘肃省当地项目，且均为已交付楼盘。
天眼查数据显示，钟继华旗下实控的多家公司均有多项司法案件或企业风险。其中，兰州天源投资集团的前身、目前也是钟继华实控子公司的“甘肃九通置业有限公司”，便是在今年3月份，向广东省深圳市中级人民法院申请对深圳市益田集团进行破产清算的申请人。
（截图自天源集团官网）
由于益田集团未履行支付义务，甘肃九通置业有限公司分别于2月29日、3月14日向深圳中院申请对益田的破产审查案件及破产案件。益田集团欠了甘肃九通置业有限公司多少债务，目前尚未有公开资料能查询到该信息，但早在2023年，双方便已有债务纠纷。
据深圳市南山区人民法院披露，甘肃九通置业曾在去年5月对益田集团申请国内非涉外仲裁裁决，后因益田集团未按时间履行给付义务，法院对益田集团和单位法定代表人吴群力采取限制消费措施。
一方面已用股权出质向中国信达借钱，另一方面“踩雷”益田集团更是雪上加霜，背后金额是否巨大，才导致钟继华与其实控公司向法院申请益田破产，外界不得而知。
但这笔债务烂账对兰州天源投资集团造成的影响有多大，兰州天源投资集团背后的债务窟窿究竟有多深，深圳天源华府项目的经营接下来又是否会受影响，中房报将进行持续关注报道。