作者：周军律师.
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“工抵房”是指房地产开发企业将开发建设的项目分包给建筑施工方后，由于各种原因无法支付工程款，从而将已建成或尚未建成的开发产品“支付”给建筑施工方，用于抵减建筑施工方尚未支付的工程款。
那么，“工抵房”可以排除因开发商债务被强制执行吗？
最高院在《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、李光笏等申请执行人执行异议之诉民事二审案》中明确：
工抵房属于商品房买卖关系的一种特殊形式。符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，可以排除强制执行。
最高院认为，
东方资产甘肃分公司在本案诉讼中并不否认华屹置业公司与甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司达成协议，以包括本案所涉房屋在内的2套房屋抵顶华屹置业公司所欠工程款的事实。
而华屹置业公司在与李光笏签订《商品房买卖合同》的同时，也向李光笏出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。
此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变李光笏与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李光笏与华屹置业公司之间并非商品房买卖合同关系的理由不能成立。
其次，案涉房屋交付后，李光笏已实际装修入住，且根据永靖县自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》显示，李光笏名下并无不动产登记信息记录。
第三，华屹置业公司向李光笏出具的收款收据载明李光笏已支付了全部房款，亦超过合同约定总价款的百分之五十。
因此，李光笏对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。
如果购房人买了“工抵房”，会因开发商债务被执行吗？
一、可能排除强制执行的情形
1. 存在建设工程价款优先受偿权
如果购房者购买的“工抵房”是基于施工方行使建设工程价款优先受偿权而取得，那么该房屋可以排除开发商其他债权人的强制执行。
最高人民法院的（2020）最高法民再 352 号案件中，建设施工企业以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，法院认定其实质是通过协商折价抵偿实现建设施工企业就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，该企业就案涉房屋享有的权利足以排除开发商其他债权人的强制执行。
2. 符合特定的物权期待权保护条件
比如，如果购房者在购买“工抵房”时，已经与开发商签订了正式的购房合同，支付了大部分款项，并且已经实际入住或对房屋进行了实际控制，而未办理过户登记手续是由于开发商的原因导致的，那么购房者的物权期待权有可能得到法院的认可，从而排除强制执行。
二、无法排除强制执行的情形
1. 购买手续存在瑕疵或不合法
如果购房者在购买“工抵房”时，签订的购房合同存在瑕疵，或者购房手续不合法，那么其权利可能无法得到法律的保护。
2. 未满足物权期待权的保护条件
如前所述，要获得物权期待权的保护，购房者需要满足一定的条件。如果购房者在购买“工抵房”后，一直没有实际入住或对房屋进行管理，或者明知房屋存在抵押、查封等限制情况仍然购买，那么在面临强制执行时，购房者可能难以主张自己的权利。
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