近段时间长沙楼市有点“火”！多个按“新规”打造的“零公摊”纯新盘大火，如绿城玉海棠、嘉信洋湖锦玉等上演了久违的摇号开盘。
然而，就在12月15日，长沙新盘邦泰璟和首开，却并没有像其他“零公摊”楼盘那样受到热捧，开盘去化表现平平。
除了楼盘开盘蓄客时间较短外，究竟还有哪些原因导致它表现得不尽如人意？小编实地走访楼盘，对楼盘的真实情况进行评测。
老旧小区包围 周边城市界面差
长沙邦泰璟和项目紧邻枫林三路，上下班高峰车如马龙，避免不了的是噪音污染。东侧靠近麓景路，目前还有一排商铺没有拆，西侧紧邻枫林二路，一路之隔就是航天小区。南侧内部道路将小区分割为南北两个组团，北区6栋住宅+幼儿园，而南区仅有3栋住宅。
根据案场公示的资料，北地块机动车库出入口位于地块西侧(1号楼、3号楼之间)；南地块机动车出入口位于地块北侧(8号楼、9号楼之间)，车库出入口均需通过地块西侧航天二路进入，堵车是无法避免的。
整个楼盘被多个老旧小区包围，航天小区、燕航小区、弓箭山小区……不仅如此，周边医院也不少，爱丽斯妇产医院、长沙生殖医学医院、航天医院、柯信肿瘤医院。周边城市界面太差，未来或能更新，但更新规划和时间谁能料得准呢。
地处教育高地梅溪湖 自身教育却是短板
邦泰锦和虽地处梅溪湖板块，但享受不到梅溪湖片区楼盘配套入学政策，小学就近，初中派位。
根据周边小区学区划分情况，邦泰锦和业主子女大概率是就近入读望新小学（具体请以官方文件为准），望新小学，创建于1968年，是长沙市规模最大、设施最好的农民工子弟定点学校，2024年加入湖南湘江新区博才梅溪湖小学教育集团。
初中微机派位，之前望新小学派位的学校有师大附中博才天顶、师大附中博才梅溪湖、一中岳麓、西雅、湘仪等。
垃圾站、噪音、拥堵……多重不利因素综合影响
从项目案场公示的不利因素来看，其中有几点值得重视。
1、化粪池为埋地式，位于1号楼西北侧、8号楼西南侧。
2、长沙邦泰锦和项目垃圾站位于1号楼负一层西南侧、3号楼负一层西北侧，可能产生一定的噪音、气味等影响，垃圾站出入口与北地块小区车库出入口共用同一个道路出入口，可能有异味、交通拥堵等影响。
3、本项目西侧、南侧为航天小区，东侧与现状建筑略"建设。可能会产生噪音、灯光、交通拥堵等方面的影响。
4、北地块机动车库出入口与非机动车库出入口毗邻设置，位于地块西侧(1号楼、3号楼之间);南地块机动车出入口位于地块北侧(8号楼、9号楼之间)。车库出入口可能会对临近低层住户产生一定的噪产 现线等影响。车库出入口均需通过地块西侧航天二路进入,后期可能产生拥堵风险。
可能以上这些点，就是楼盘首开哑火的最大原因，毕竟现在买房不看重教育、不看重周边环境、不考虑出行拥堵情况的少之又少。
但如果自身对教育配套要求不高，也不在乎周边城市界面的话，单从地理位置、产品本身来考虑，邦泰璟和也是一个选择的方向。
梅溪湖一期 近2号线地铁口
今年5月，四川民企邦泰置业进入长沙，底价摘得梅溪湖一期014号地块，楼面价5300元/㎡，开发的楼盘就是邦泰璟和，这也是整个梅一唯二有新房出售的楼盘，另外一个是只有少量尾货在售的振业城。
长沙邦泰璟和项目处于梅溪湖一期，枫林路和麓景路的西南角，实际上处于梅一边缘区域了，一路之隔就是麓谷范围，到达梅溪湖核心区域2公里范围内。
项目距离地铁2号线梅溪湖东3号口500米左右距离，步行约10分钟左右，可享受地铁出行的便利。但麓景路这条路边上有多个老小区，临街店铺和车辆特别多，一路走来，磕磕绊绊。
"0公摊"新规产品 外立面媲美豪宅
长沙邦泰·璟和楼盘共规划9栋住宅产品，面积段为109-167㎡，兼顾了刚需和刚改产品。产品规划为小高层和高层，小高层层高3.15米，高层层高3.05米，2梯2户设计。
项目目前在售建面109-167平的毛坯住宅，均价13500-14500元/㎡。作为长沙户型新规后的首批“负公摊”产品，楼盘实际得房率（含电梯厅）在102%-120%之间，例如，建面126平户型实际得房面积有137平，得房率约108%，建面165平的四房，得房面积200㎡，得房率更是高达120%。
除此之外，区别于传统涂料外立面，项目外立面采用成本更高、工艺难度更大的立面弧形玻璃+铝板，搭配热弯玻璃，打造全面屏光感立面。部分户型拥有约270°环幕全景舱视野，目前长沙同样配置全玻璃幕墙+铝板外立面在售项目，仅部分大平层豪宅，这也是楼盘一大加分项。
综上所述，邦泰璟和最大的优势就是坐标梅一、近地铁，0公摊，全玻璃幕墙+铝板外立面，但尴尬的也同样是坐标梅一，却是属于梅一边缘地带，周边城市界面差，且无法同享梅一的优质教育配套，让人难以决断！
但不管怎么说，买房这件事，永远是需求的匹配，适合自己的，才是最好的！
来源：长沙房天下、网易号等综合整理