(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易的过程中，借名买房这一现象屡见不鲜，特别是在亲属之间，由于彼此关系亲近，往往在操作过程中缺乏明确且严谨的书面约定，这就极易引发错综复杂的法律纠纷。本案聚焦于赵宇峰、孙悦娟夫妻与孙悦娟的母亲李桂霞之间，针对北京市海淀区一套房屋的所有权归属所产生的争议。核心争议点在于双方之间究竟是借名买房的法律关系，还是房屋赠与关系，这对于梳理和明确类似亲属间房屋产权纠纷具有极为重要的参考价值和借鉴意义。
二、案件事实
（一）房屋购买过程
2017 年 6 月 18 日，赵宇峰作为李桂霞的代理人与案外人签订了房屋买卖合同，购置北京市海淀区×××号房屋，房屋总价款为 438 万元。购房款的支付情况如下：
- 6 月 19 日，赵宇峰的账户向出卖人转账支付定金 10 万元。
- 6 月 26 日，孙悦娟的账户向李桂霞的账户转入 700500 元，当日李桂霞的账户向监管账户转入购房款 70 万元。
- 7 月 20 日，赵宇峰的账户支付契税及印花税 20005 元。
- 8 月 15 日，孙悦娟的账户向李桂霞的账户转入 88 万元，赵宇峰的账户向李桂霞的账户转入 268 万元，当日李桂霞的账户向监管账户转入购房款 356 万元。
- 8 月 17 日，赵宇峰的账户向出卖人转入购房税费 20172 元，并支付补交土地收益及不动产登记费，随后李桂霞取得不动产权证书。之后，赵宇峰、孙悦娟支付了物业交割保证金 2 万元。
（二）房屋使用及相关材料保管情况
房屋购买完成后，是以孙悦娟的名义对外进行出租，并且租金由其收取，不动产权证书以及购买房屋的相关材料均由孙悦娟负责保管。
（三）各方主张
赵宇峰主张
赵宇峰宣称，由于夫妻二人名下已经拥有两套房屋，不具备北京市的购房资格，因此与孙悦娟商议后决定借李桂霞的名义来购买房屋，相应的购房款项均由其承担。现今，赵宇峰要求解除与李桂霞之间的借名买房合同关系，并判令李桂霞支付房屋折价款525.5 万元。
李桂霞辩称
李桂霞坚决否认存在借名买房的关系，她主张该房屋是赵宇峰、孙悦娟夫妻二人对她的赠与。李桂霞称，最初夫妻二人想要买房投资，便向她借款85 万元，后来因为家庭矛盾，赵宇峰内心愧疚，故而提出将房屋赠与她作为补偿，她也接受了这份赠与，之前的借款也顺势转变为购房出资。然而，李桂霞未能提供任何能够证明赠与关系存在的有效证据。
孙悦娟述称
孙悦娟认为本案的发生是由于其与赵宇峰之间的离婚纠纷所导致，赵宇峰企图通过此举来多分财产。
三、法院裁判结果
1. 赵宇峰、孙悦娟与李桂霞之间关于北京市海淀区×××号房屋的借名买房合同关系予以解除；
2. 李桂霞赔偿赵宇峰房屋折价损失 4729500 元；
3. 驳回赵宇峰的其他诉讼请求。
四、律师案件分析
（一）借名买房关系的认定
在法律纠纷的处理过程中，遵循“谁主张，谁举证”的原则，当事人对于自己所主张的事实负有举证证明的责任。赵宇峰主张存在借名买房的关系，从本案所呈现的证据来看：
- 购房资金流向方面：房屋的定金、中介费、税费以及购房款均是由赵宇峰、孙悦娟二人支付，而且资金的流转方式是先转入李桂霞的账户，然后再用于购房交易，这种支付模式与借名买房中实际出资人出资购房的典型特征高度相符。而李桂霞未能提供充足且有力的证据来证明这些款项具有赠与的性质。
- 房屋实际使用和管理层面：房屋在购买之后，是由赵宇峰、孙悦娟二人负责对外出租并获取收益，同时房屋的产权证书以及购房相关材料也均由孙悦娟保管，这充分体现了赵宇峰、孙悦娟二人对房屋实际的占有和控制状态，进一步有力地佐证了在借名买房关系中实际权利人对房屋权益的行使特征。
- 购房资格限制因素：赵宇峰、孙悦娟夫妻二人名下已有两套房屋，确实不具备北京市的购房资格，从常理和逻辑上推断，他们存在借名买房的合理动机和可能性。
综合以上多个方面的因素考量，尽管双方之间没有签订书面的借名买房协议，但依据高度盖然性原则，法院认定赵宇峰、孙悦娟与李桂霞之间存在借名买房关系是具有合理性和合法性的。
（二）合同解除及赔偿问题
由于李桂霞始终不认可借名买房合同关系的存在，而且赵宇峰、孙悦娟目前仍然不具备购房资格，这就导致该借名买房合同在客观上已经无法继续履行下去。在此情况下，赵宇峰提出解除合同的诉求，法院予以支持是符合法律规定和实际情况的。
合同解除之后，李桂霞应当对赵宇峰、孙悦娟的损失进行赔偿。考虑到赵宇峰、孙悦娟自身不具备购房资格这一因素也存在一定程度的过错，法院在综合权衡各种情况后，酌情确定李桂霞按照房屋市场价值的90%进行赔偿，即赔偿金额为 4729500 元。在此处，涉及到孙悦娟的权益问题，但由于孙悦娟并未作为原告提出相应的诉求，所以法院判决将赔偿款项支付给赵宇峰。至于该赔偿款项的具体性质以及其与孙悦娟之间的权益关系，因为这涉及到对孙悦娟所书写的《证明》的认定问题，与本案借名买房合同纠纷并不属于同一法律关系范畴，双方当事人可以另行通过合法途径主张各自的权利。
（三）其他事项
关于李桂霞所主张的85 万元借款问题，其与本案借名买房合同纠纷并非同一法律关系，李桂霞可以另行通过合法的诉讼途径来主张其债权权益。
本案为广大民众敲响了警钟，在涉及房产等重大财产权益的安排和处置时，无论是亲属之间还是非亲属之间，都应当签订明确、详细且具有法律效力的书面协议，清晰、准确地界定双方的权利和义务，避免因为约定不明确而引发不必要的纠纷和争议。同时，在日常生活中，要高度注重各类证据的留存和保管，以便在纠纷发生时，能够凭借充分有力的证据来切实维护自身的合法权益。
每个案件都有其独特性，需要律师对案情进行深入细致的分析，才能做出专业精准的判断。我们团队在处理各类房屋纠纷方面拥有丰富的经验，如果您遇到相似案件，我们真诚地希望您能够来电详细说明情况，我们会竭尽全力为您解答！