(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产纠纷领域，借名买房引发的争议屡见不鲜，本案聚焦于刘俊杰与刘婉莉、周宇旭就北京市大兴区一号房屋的归属及使用问题。关键在于厘清双方是否存在借名买房的事实，以及后续签订的协议书对房屋权益的影响，对于处理类似因借名买房导致的房屋占有、使用和所有权争议具有重要的参考价值和借鉴意义。
二、案件事实
（一）房屋购买及登记情况
2003年5月13日，刘俊杰与北京Y公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买案涉房屋，总金额245852元，房屋性质为经济适用房，2005年5月填发房屋所有权证，登记所有权人为刘俊杰。
（二）双方主张及证据情况
1. **刘俊杰主张**：称房屋系向刘婉莉借款购买，不存在借名买房口头协议。收房后自己一家居住至2010年4月，因周宇旭结婚需用房而搬出，刘婉莉和周宇旭承诺买房后归还，但未兑现。2016年7月31日，双方签署协议，刘俊杰支付150万元补偿款，尾款10万元待刘婉莉、周宇旭交还钥匙等条件后支付，以此解决房屋问题。为此，刘俊杰提交了商品房买卖合同、契税完税证明、不动产权证书、协议书、转账记录、燃气收费单、居住证明、书面证人证言等证据。
2. **刘婉莉、周宇旭主张**：称2003年刘俊杰获得购房指标但不想购房，便与刘婉莉达成口头协议，由刘婉莉出资，以刘俊杰名义为周宇旭购房，房屋所有权归周宇旭，待符合过户条件时刘俊杰协助过户。购房款及相关税费由刘婉莉支付，收房手续由刘婉莉办理，房屋先由刘婉莉装修居住，后借给亲属，2010年周宇旭重新装修并居住至今，水、电、燃气费、物业费等均由其缴纳。刘婉莉、周宇旭提交商品房买卖合同、购房发票、经济适用住房预售登记备案表、入住结算单、房屋面积补差款发票、契税完税证、公共维修基金专用收据、产权代办费及产权印花税收据、网通电信发票、物业费收据、证人证言等证据。
双方均认可房屋购房款及相关税费由刘婉莉支付，收房后由刘婉莉出资装修，2010年4月后周宇旭进行二次装修，且房屋相关合同、票据原件在刘婉莉、周宇旭处，2016年7月31日签订协议书后刘婉莉、周宇旭将房屋所有权证书原件交付给刘俊杰。
三、各方诉求
（一）原告刘俊杰诉求
1. 判令刘婉莉、周宇旭立即腾退位于北京市大兴区一号房屋，以现状将房屋交付给刘俊杰居住使用；
2. 判令刘婉莉、周宇旭支付刘俊杰房屋使用费；
3. 本案诉讼费由刘婉莉、周宇旭承担。其依据是认为房屋所有权归自己，刘婉莉、周宇旭系借用房屋且拒绝归还，侵犯了其合法权益。
（二）被告刘婉莉、周宇旭辩称及反诉诉求
1. 辩称：认为自己是房屋的实际出资人及所有权人，刘俊杰无权主张腾房及使用费，双方存在借名买房口头协议，刘俊杰违反诚实信用原则，恶意起诉。
2. 反诉请求：判令刘俊杰履行借名买房协议，协助办理北京市大兴区一号的房屋产权变更登记手续，将房屋所有权人变更为周宇旭；本案诉讼费由刘俊杰承担。其依据是认为双方达成了借名买房协议，且房屋已符合上市交易条件，刘俊杰应履行协议协助过户。
（三）原告刘俊杰针对反诉辩称
双方无借名买房协议，2003年周宇旭无经济支付能力，无法借款给刘俊杰，2010年4月前房屋由自己一家居住，周宇旭、刘婉莉当时均符合单独购房条件，无借名买房必要，且自己从未与周宇旭协商过房屋相关事宜。
四、法院裁判结果
刘婉莉、周宇旭于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区一号房屋腾退交付于刘俊杰；驳回刘俊杰要求刘婉莉、周宇旭支付房屋使用费的诉讼请求；驳回周宇旭的反诉请求。
五、律师案件分析
（一）借名买房关系的认定难题
从证据角度看，刘婉莉、周宇旭主张借名买房，但仅有口头协议，且刘俊杰予以否认，难以直接认定借名买房事实成立。虽然刘婉莉支付了购房款及相关税费，并持有部分房屋资料原件，但这些证据不足以确凿证明双方达成了借名买房的合意，因为在亲戚间的经济往来中，借款购房并保管资料的情况也可能存在，且刘俊杰对这些情况也有自己的解释，如称购房款和装修款算到借款中，所以这些证据无法形成完整、排他的证据链来支持借名买房的主张。
（二）协议书的法律效力及影响
2016年7月31日双方签署的协议书成为关键转折点。该协议约定案涉房屋归刘俊杰，刘俊杰向刘婉莉支付补偿款160万元，双方“房钱两清，各不相欠”。此协议不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。从双方的行为来看，刘俊杰已按协议约定支付了150万元，刘婉莉、周宇旭也交付了房屋所有权证书原件，这表明双方已在实际履行协议，进一步强化了协议的法律效力。根据合同的相对性和约定优先原则，双方应受该协议约束，因此法院支持刘俊杰要求腾退房屋的请求，驳回周宇旭要求过户的反诉请求是合理的。
（三）房屋使用费的判定依据
法院驳回刘俊杰要求房屋使用费的诉讼请求，是综合考虑了案件的整体情况。虽然刘婉莉、周宇旭在房屋争议期间占有使用房屋，但刘婉莉先期支付了购房款，且双方对房屋进行了装修和居住使用情况复杂，协议中也未对房屋使用费进行约定，在此情况下，法院从公平原则出发，认为刘俊杰要求房屋使用费缺乏充分依据，体现了在处理此类纠纷时对各种因素的综合权衡，避免了一方因证据不足或约定不明而获得不合理的利益，维护了法律的公平正义和当事人的合法权益。
本案警示人们，在涉及房产等重大财产权益的事务中，无论是借名买房还是其他形式的房产交易，务必签订清晰、明确的书面协议，详细约定各方的权利义务，并妥善保存相关的付款凭证、合同文件等证据，以避免日后因证据不足或约定不明引发纠纷，导致自身权益受损。同时，在纠纷发生后，当事人应尊重已达成的合法协议，诚信履行义务，避免过度主张权利，否则将面临败诉的风险。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！