01青山湖的房子还能不能买？
作为城西以及未科的外溢第一站，青山湖曾经也是新房卖得风生水起，价格水涨船高的板块。但杭州楼市这波冷意，整个临安都挡不住的情况下，青山湖板块自然也难以独善其身。
这两年，杭州购房者谈到买房，无不“避坑”临安，即使临近杭州城区的青山湖板块，也提不起购房者的兴致。毕竟，早前入手的客户，几乎人人喊跌，甚至忍痛割肉也大有人在。
不过最近的一组成交数据，倒是让人好奇。
有个楼盘在2024年上半年网签了213套房子，长期霸榜临安新房月成交TOP1，一路销冠。
楼盘官方给出的说辞是：半年度劲销4亿、172%完成率，超额完成上半年指标，问鼎2024上半年临安区销售金额、面积、套数三冠王。
即使放在杭州，这个成绩也可圈可点。在上半年全杭州销售744盘中，位列热销TOP榜37位。
换句话说，临安的新房，依然有人在买，而且个别楼盘还卖得不错。
02房子，也要“买熟不买生”
上文讲到的新盘，就是位于青山湖板块的越秀·星颂府。
很多人大概不解，为什么越秀·星颂府能在逆市飘红，我尝试从几个方面找找原因。
首先，我觉得很重要的一点是开发商。星颂府背后是越秀，这可是不折不扣的青山湖之王。
当年以一个超级大盘星汇城，打开青山湖板块的先锋，可以说是青山湖住宅开发的始作俑者。
以星汇城为起始，星悦城、湖山悦、悦映城、西海岸、归悦里、缦云府……越秀在临安到底深耕了多少项目，我快数不过来了。
当下，在一个其他房企不太敢拿的区域，越秀不仅建立起了属于自己的“王国”，更步步为营实现扩张。
深耕临安十来年，对区域需求的把握，应该已经有大量的客户样本基础；对于购房者来说，房子也要“买熟不买生”。
03房价最大程度“贴地飞行”
其次，越秀·星颂府尽最大努力做到“贴地”。
全盘规划户型仅两款：建面约89㎡中间套和99㎡边套，都是三房两厅两卫。
过去很长一段时间，89㎡三房两厅两卫户型几乎已经在市场上销声匿迹了，这次越秀又掘地三尺，把它挖出来了。
从户型图看，三开间朝南，宽景阳台，两个明卫，餐客厅一体，空间和功能都基本到位。
99㎡边套也是餐客厅一体带大飘窗，南向双卧室带大阳台，甚至还有独立玄关。
户型设计目标很明确：用尽量小的户型面积，满足最大的空间功能需求。
降低购房门槛的另一个方式，就是售价上做文章。
先是全盘毛坯交付，把装修标准的价格空间腾出来，就算按3000元/㎡的装标算，总价已经降了近30万了。
然后就是降价销售，置业顾问直接透露，1.5万元/㎡只是星颂府的备案价，实际价格可以谈，单价1.3万元/㎡上下的房源也有的挑。
如果以1.3万元/㎡计算，一套89㎡户型，总价115.7万，甚至都比青山湖的二手房还便宜。
开发商也很直接，海报上直接打出：首付9万起，抄底国企地铁准现房。
杭州楼市，梦回十年前，也不敢这么想。
04生活氛围基本成型
最后，越秀·星颂府这么便宜，实际上各方面条件都还不差。
从现场施工看，楼幢已经结顶，示范区也基本呈现，是准现房状态，加上越秀国企背景，交付安全系数相对较高。
青山湖板块经过这么多年的发展，大量住宅项目交付后，生活氛围也比较浓厚。特别是青山湖地铁站附近，已经形成商圈氛围。
现在再从自住角度去看青山湖板块，已经没有违和感了。
星颂府步行大概2个红路灯的距离，就能到16号线青山湖科技城站。
另外，青山湖宝龙广场、星汇天地等商业配套，有永辉超市、肯德基、星巴克、必胜客等各种餐饮，基本上吃穿住行都能满足，和市中心的综合体没啥差别。
在教育资源方面，星颂府也是一应俱全。地图上搜一圈，有育才学校、青山湖科技城第一/第二小学、青山湖科技城三小（在建）、杭州十四中青山湖分校（在建）等。
05楼市重现“面包只卖面粉价”
青山湖的房子到底能不能买？面对这个问题，也别一棍子敲死。
只要价格足够贴地，房子能顺利交付，还是能收获市场的认可的。
单价都已经1.3万上下了，还能跌到哪里去，如果是刚需自住的需求，这样的准现房还是值得考虑一下。
我查了一下，星颂府这个地块的楼面价是12500元/㎡，妈呀，这差不多就是“面包卖面粉价”。我在想，开发商的钢筋水泥难道不要花钱？