在过去的几年里，土地储备专项债作为地方政府专项债的重要组成部分，曾一度在专项债市场中占据举足轻重的地位。
2018年，土地储备专项债发行规模为4830亿元，占当年专项债发行规模的35.8%；到2019年，其规模进一步上升至6162亿元，占比为28.6%。
随着国家经济政策的调整和对地方政府债务风险的进一步重视，为了引导专项债资金更多地投向基础设施建设领域，国务院常务会议在当年9月明确提出了专项债资金的使用限制，其中就包括了土地储备和房地产相关领域。
自那以后，原本炙手可热的土地储备专项债的发行便陷入了停滞状态，至今已逾四年之久。
业界对于重启土地储备专项债发行的呼吁持续高涨，近期终于显现出了重启的积极信号。
成本收益的双重挤压：地方收储的艰难抉择
近年来，随着房地产市场调控政策的持续加码，地方政府在土地和房产收储上面临着前所未有的压力。一方面，为稳定房价、保障民生，政府需要加大土地供应和房产收储力度；另一方面，高昂的融资成本与低下的租金收益率却如同两道紧箍咒，让地方政府在收储决策上左右为难。
据权威机构数据显示，央行提供的再贷款虽以低利率（1.75%）为地方政府提供了资金支持，但银行在实际操作中往往会进行加点处理，导致地方政府实际融资成本普遍上升至3%-3.5%。
与此同时，国内一线城市的租金收益率普遍徘徊在1.4%左右，二线城市也仅为2.1%左右，远低于融资成本。即便地方政府能以较低的价格（如五折）收购房产，其回报率也仅能勉强覆盖或接近融资成本，难以形成有效的盈利空间。这种成本收益的双重挤压，让地方政府在收储面前不得不三思而后行。
面对高昂的融资成本和低下的租金收益率，地方政府在收储决策上的谨慎态度直接导致了央行再贷款资金的闲置。
据最新数据统计，央行提供的千亿再贷款资金目前仅使用了不到20%，大量资金未能得到有效利用。再贷款政策的初衷是希望通过低成本资金引导地方政府加大收储力度、稳定房价，但现实却往往与理想相去甚远。
土储专项债：破局之路的曙光
在成本收益的双重挤压和资金闲置的尴尬背景下，土储专项债的重启被寄予厚望。相较于商业银行贷款的高利率和严格审批流程，土储专项债以其低利率、长期限和灵活用途等优势成为地方政府解决收储资金问题的理想选择。
首先，土储专项债的利率普遍维持在2%左右，远低于商业银行贷款的实际融资成本。这将大大降低地方政府的财务负担，提高其收储房产的积极性和盈利能力。
其次，土储专项债的期限较长，能够满足地方政府长期收储和运营的需求。同时，其灵活用途也使得地方政府可以根据市场变化和政策导向灵活调整收储策略。
最后，土储专项债的发行还能够拓宽地方政府的融资渠道，增加其资金来源的多样性和稳定性。
一旦土储专项债政策得以实施并大规模铺开，预计将对楼市产生深远影响。一方面，地方政府将有更多资金用于土地和房产收储，这将有助于增加市场供应、稳定房价并促进房地产市场的健康发展。另一方面，土储专项债的发行也将为投资者提供更多元化的投资选择，有助于活跃金融市场并促进资本的有效配置。