作者 | 利晋
在上市房地产企业普遍亏钱的背景下，很早之前“爆雷”的中国奥园，半年间竟然赚了200多亿元。
8月14日深夜，中国奥园发布了2024年中期盈利预告。公告显示，奥园预计期内录得溢利净额约210亿元至230亿元，而上年同期为亏损净额29亿元。
图片来源于集团公告
从奥园交付情况上看，今年1-6月，累计在12座城市交付16个项目，合计8800套。其中，6月份是交付高峰，完成交付2550套。
但对比2023年同期，交付房源数量大幅度减少。2023年1-6月，奥园实现交付约1.9万套房源，交付面积235.3万㎡。
为什么交付少了还能实现如此大幅度的盈利？奥园在公告中直言，主要由于公司完成境外债务重组录得重组收益所致。
源媒汇初步了解到，奥园是广东省内首家完成债务重组的房企。
2023年7月中旬，当时已经爆雷的奥园，在债务化解上取得了重大进展。其发布公告称，公司与债权人小组就重组方案的主要商业条款达成一致。这部分债权人占未偿还本金约33%。同时，奥园也卖掉了物业管理上市平台奥园健康29.9%股权。
2个月后，奥园境外债务重组再次取得重大进展，并向法院申请复牌。结果复牌第一天，公司股价暴跌72.46%，当天收盘报0.325港元/股，成为一只仙股。
到了2023年11月末，奥园境外债务重组方案获得了债权人投票通过，并在2024年1月中旬获得了法院聆讯裁决许可，正式成功“上岸”。
今年3月，奥园境外债务重组计划达成了所有重组条件，正式生效。随后，奥园集团董事会主席郭梓文对外宣称，重组完成后，公司净资产整体增厚约313.5亿元，2024年6月有息负债较2023年12月减少约284亿元(上述金额以审计结果为准)，资产负债表状况大幅改善。
实际上，剔除重组收益的影响后，奥园依然会受到行业经营环境持续下行、交付体量减少令销售物业收入确认减少等因素影响。
源媒汇统计了30家上市房企2024年中期预报收入情况，整体归母净利润亏损175.7亿元至247.3亿元，扣非归母净利润为亏损169.8亿元至234.4亿元。
其中，万科、金地两大头部房企“盈转亏”是亏损主要来源，一个归母净利润最多亏掉90亿元，另一个亏掉36亿元。
回到奥园身上，这次重组收益并不能代表公司当下没有沉重的负债压力。
2023年末，奥园仍有多达1074.5亿元的有息负债。其中，银行及其他借款约717.6亿元，优先票据及公司债合计356.9亿元。并且，一年内到期债务占比依然很高，为957.85亿元，将近90%。
到了今年6月，奥园对外透露，5月底公司未能清偿到期债务本金累计约420.18亿元，涉及未决诉讼金额约556.15 亿元，其中融资相关涉讼约483.62亿元，非融资相关涉讼约72.54亿元。
如果市场仍是“弱复苏”,加上自身交付体量减少，奥园仍存在“二次爆雷”的可能。
2023年12月底，早早爆雷后引入深圳国资委大股东的华南城再度发生了违约。其在当时公告中表示，“集团受到中国房地产行业运营环境恶化的影响，已经遇到并预计将继续面临重大的资金流动和现金流紧张问题”。
不过，同是粤系房企，碧桂园、时代中国、富力地产正面临被清盘呈请的危机，相比之下，奥园是乐观的一个。
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