4月29日,自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,其中提到:对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地,该收回的要依法收回。
5月17日,国务院组织召开房地产工作相关会议,再次提到:相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困。
根据「新知南通研究院」最新实探,截至2024年6月底,海安城区共有6宗超两年未动工地块,共计闲置土地面积约10.39万㎡,拿地总金额约9.35亿元。值得一提的是,过去四年内,海安乡镇板块共计出让87宗涉宅地块,但其中大量地块无法找到具体位置,故无法明确其动工情况。
Part.1
海安城投一哥瑞海集团
托底多、入市少,资金压力如何?
海安城区6宗拿地超两年未动工地块,均位于城北板块,拿地时间为2020年10月,拿地企业均为海安城市动迁改造有限公司。
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根据统计,2020年至今,海安城北板块共计出让了14宗、约62万㎡涉宅地块,目前仅3宗入市,即碧桂园山河宸院、中骏世界城和碧桂园金麟甲第,剩下11宗疑似均未有动作。而这11宗地块,6宗由海安城市动迁改造有限公司摘牌,4宗由海安保障性住房投资建设有限公司摘牌,1宗由江苏海穗工业园区发展集团有限公司摘牌。
股权穿透显示,海安城市动迁改造有限公司和海安保障性住房投资建设有限公司,均由江苏瑞海投资控股集团有限公司控股。
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瑞海集团,近几年海安土拍“托底大将”之一。数据显示,2020年至今,由瑞海集团控股的三家城投公司(海安保障性住房投资建设有限公司、海安城市动迁改造有限公司、江苏海安商贸物流集团有限公司),共计摘牌26宗、约82万㎡涉宅地块,拿地总金额超71亿元,是拿地数量最多的本土城投公司。
但截至目前,疑似仅有3宗入市,剩下23宗都还未有动作。并且,3宗已入市地块,1宗是由绿城代建的春和雅院项目,2宗是与中洋合作开发的吴越人家项目,而前不久吴越人家被曝长期停工,还有网友因此质疑瑞海集团的资金周转问题。
大量购置土地无疑会加大公司资金压力,继而增加外部融资需求。拿地后长时间不开发,则意味着资金无法收回。长此以往,公司的资金周转就会出现问题。瑞海集团这几年大量拿地却很少开发,很有可能已经出现“入不敷出”的状况。
Part.2
87宗宅地成功卖出
海安乡镇市场购买力惊人?
2020-2023年,海安共计出让142宗涉宅地块,为南通各地出让数量最多。而之所以能成为“供地冠军”,海安各大乡镇板块“功不可没”。
粗略统计,上述142宗地块中,有87宗位于乡镇板块,包括李堡镇20宗、角斜镇17宗、大公镇12宗、墩头镇8宗、曲塘镇6宗等等。
并且,今年上半年,在南通其他地区供地量锐减甚至挂零的大环境下,海安乡镇板块还卖出了9宗涉宅地块。
土地供应量惊人,这是海安乡镇土拍市场的第一大特征,其第二大特征——位置信息“模糊”。
比如,角斜镇的17宗地块,有12宗土地位置都显示为“滨海新区”。但根据资料显示,海安滨海新区辖区面积为128平方公里,试问该如何明确地块具体位置?
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海安乡镇土拍市场的第三大特征——城投包揽。
87宗乡镇地块,仅6宗为民企摘牌,剩下81宗均为城投托底,且基本是一家城投公司负责托底一个板块。
比如,大公镇12宗地块,均由江苏大鼎城镇化建设投资有限公司摘牌;墩头镇8宗地块,均由江苏兴墩城镇化建设投资有限公司摘牌;李堡镇20宗地块,18宗由海安东泽城镇建设投资有限公司摘牌……
因为地块位置信息多数不明确,我们也无从知晓其开工情况,但即便开工入市,如此大体量也很难消化。
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2020-2023年,海安共计出让142宗涉宅地块,遥遥领先南通其他区域;2024年1-6月,海安又出让了14宗涉宅地块,卖地收入继续一骑绝尘。
但根据市统计局官方数据,2023年海安常住人口仅约86.63万人,是“北三县”中最低的,且海安常住人口和户籍人口均已连续8年负增长。
所以,这些地块后续还会开发吗?如果开发了又要卖给谁?“迷雾重重”的海安土拍市场,让人看不清楚。
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