“以物抵债”调解书的性质和作用
回答问题之前，得先说一下“以物抵债”调解书的性质和作用。
现在的通行理论认为，“以物抵债”协议是在享有原债权基础上，新合意产生要求交付抵债物等内容的新债权（“新债履行说”），因此，协议达成后债权人将获得额外的新请求权，但不直接取得物权。所以，对协议确认的民事调解书，也是对新债权的确认，不能认为在调解书生效时，就发生物权变动效力。双方当事人在此后仍应按一般的物权变动规则，进行抵债物的交付或登记。
换言之，如果当事人达成了“以物抵债”协议后，直接要求法院据此出具确认物权变动的调解书或确认书，则原则上也应当不予准许。
那“以物抵债”协议的调解书，债务人不履行的话，如何处理呢？
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第二十七条采纳了上述“新债履行说”的观点，原规定有点复杂，总结一下相关的几点：
1、债务人或第三人与债权人在债务履行期限届满后的以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效；
2、如果以物抵债协议未履行的，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
3、人民法院可以对前述以物抵债协议进行确认或者出具调解书，但债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。
诉讼审理阶段达成的“以物抵债”协议，属于债务履行期限届满后达成的协议，根据上述规定，如果债务人不履行，除非抵债协议另有约定或法律另有规定，否则债权人可以要求履行原债务，或者继续履行以物抵债协议。
债权人申请强制执行，要求履行抵债协议，强制过户抵债物（“以房抵债”为例），法院会如何处理呢？
调解书是民事诉讼法中明确可以申请执行的法律文书，法院无理由拒绝执行立案，但立案后如何执行，实践中仍有不同做法。
1、强制执行调解书，可以根据情况，向不动产登记机构出具协助执行通知书。依据上述合同编通则司法解释的规定，债权人要求继续履行以物抵债协议的，法院应予以支持，如果债务人能履行过户手续而拒不履行，法院拒不出具协助执行通知书的话，则与“应予支持”相违背。
2、强制执行调解书，但只能督促债务人自行履行办理过户手续，如果最终仍不能履行的，只能终结执行。这和不强制执行实质差别不大，不过，终结执行后不影响另案起诉。
3、强制执行调解书，但不出具所有权变动的裁定书或过户协助执行通知书，债权人可以要求法院对抵债物进行拍卖、变卖，通过所得款项来偿还债务，如果两次流拍了则再根据相关执行规定，出具以物抵债裁定书。这种观点相对较老，具体可见2013年《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》。
个人认为，法院应审查具体情况，如果不存在损害第三人合法权益，也不存在恶意串通、虚假诉讼等情形，无阻碍执行的权利或法定事由出现时，原则上应支持债权人取得抵债物的请求，出具过户的协助执行通知书，否则应不予支持。不予支持的，则申请人或相关第三人，可以根据诉讼法的规定，提出异议或另行起诉。
因为这样做更符合上述最新司法解释的规定，而第3种意见则有以下几点不支持理由：
1、违背了当事人在以物抵债协议中的约定；
2、由于达成抵债协议时债务期间已经届满，双方形式上已经经过一轮诉讼处理，出现抵债物价值大幅增加，损害债务人权利的可能性较少，所以无需再进行拍卖、变卖等处理。事实上，根据上述合同编通则司法解释第二十八条，对于债务履行期限未届满的“以物抵债”协议的处理，才采取不支持取得抵债物所有权，而支持进行拍卖、变卖的做法；
3、有些债务人故意通过签署抵债协议后不履行来达到拖延的效果，如果拖延后还可以通过拍卖、变卖来获得可能的增值利益，则有失公平。
申请强制执行，还是另案起诉？
综上可以看见，申请强制执行“以物抵债”调解书，法院也未必就一定能发出协助执行通知书。现实中，当债务人不履行调解书时，不少债权人最终只能选择另案起诉。
因为，一般情况下，无理由拒不履行过户手续的情形比较少，通常是存在法律上无法履行的原因，例如抵债物有抵押权人、债务人无权处分、抵债物被征收等客观不能的情形。所以，债权人还想取得抵债物的话，就势必得另行起诉。另一方面，债权人通常不会执着于取得抵债物，可以选择要求履行原债务，并承担相应的违约责任，因为这样难度更低，不易败诉。最后，申请强制执行要求过户，如果最终执行不了，只能再回头去主张履行原债务的话，势必造成诉累，未必比直接要求履行原债务来得更优。
以上意见仅供参考！