作者：周军律师
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最高法在《周良与长青建设集团有限公司、云南润红房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉案》中确定以下受偿顺序：
商品房消费者物权期待权最优，工程价款优先权次之；不动产买受人的普通物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先权及担保物权等。
最高院认为：
《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。
上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合。
案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。
原则上，物权优先于债权，法律规定的特殊债权优先于普通债权。
由于民事权利体系和类型较为复杂，且可能以不同形态出现，故需要根据具体案情确定民事权利种类，并进行效力优先性比较。
《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
第二十八条和第二十九条则分别规定了不动产买受人的普通物权期待权和作为商品房消费者的物权期待权与强制执行的关系。
商品房消费者物权期待权属于特殊的物权期待权，基于保护消费者生存利益的特殊价值，其效力优先于工程价款优先权、担保物权、不动产买受人的普通物权期待权等权利。
因此，如前所述，《执行异议和复议规定》第二十九条为第二十八条规定的特殊情形，当事人可以选择适用以排除金钱债权的执行。
同时，就本案所涉实体权利优先顺位而言，商品房消费者物权期待权最优，工程价款优先权次之；不动产买受人的普通物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先权及担保物权等。
也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。
因此，执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位为：
商品房消费者物权期待权>工程价款优先权>担保物权>不动产买受人物权期待权>普通债权
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【案例索引】
《周良与长青建设集团有限公司、云南润红房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉案》（2021）最高法民终606号
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