“三年前看着房价一直涨，但是钱不够，真的很焦虑。”
这是我最近跟一位将要结婚友人聊天时，她说的话。随后她继续说：
“但现在，感觉没买房的人才是赢家。”
这画风突变的，让我不禁感慨，世事真的无常。
没想到当时烈火烹油的楼市，踩下刹车后，前后变化如此梦幻。
甚至让人觉得，没买房的人，才是赢家。
今天想跟大家聊一聊，我这几年感受到的广州楼市的变化。
01
晚三年买房，少打10年工
我的友人，是一位在广州打工多年的普通人。
她与男朋友拼了命的工作，五年多时间两个人攒了约60万的首付。
因为工作在黄埔，想就近买房，但预算有限。
所以只能选择增城，他们看了不少项目，最后锁定了增城的华润置地公园上城。
虽然项目各方面符合他们的预期，但在21年时，项目均价要去到3万/㎡。
也就是一套75㎡的三房，总价超200万，首付要近70万。
这个价格并不符合他们的预算，但看了多个盘的他们，不愿意将就。
且碍于结婚计划还未提上日程，也不愿求助家里，因而一直持币待购。
当时的广州楼市，可以说烈火烹油，成交量节节高升，房价也逐步上涨，看着这样的变化，他们越来越焦虑。
虽时有争吵，但始终没有下定决心借钱买房。
一转眼到了2022年，形势急转直下，楼市开始由过热转冷，他们也逐渐庆幸，自己没有强行买房。
如今增城大部分项目价格大跳水，哪怕是他们看上的华润置地公园上城，属于价格比较坚挺的项目。
要知道，在增城，华润公园上城的跌幅其实还算是小的呢。
但现在售价也跌至2.2万/㎡。一套75㎡的单位，如今再买能省60万。
更何况，现在广州还有最低15%首付的政策利好，他们之前攒的60万首付，现在完全可以上车。
但他们却不着急了，还表示：“不是不买，毕竟已经计划要结婚了，现在价格也挺合适，准备年底去看看。”
我朋友还感慨自己真的躺赢，晚三年买房，能少打十年工。
所以有时不焦虑地去追高，也不一味地想抄底，或许能得到更好的结局。
而他们的故事，并不是个例，而是这三年来，广州楼市最真实的变化。
强如天河，这三年来房价也在不断调整。
如天河北的金海花园，2021年时，一套65㎡的户型，成交价格623万，单价去到约9.6万/㎡。
但在今年，同样面积的户型，成交价仅需378万，折合单价约5.8万/㎡。
这意味着，如果三年后再去买这套房，相当于赚了245万。
此外，学位房也不保险，就如这套对口龙口西小学的天逸名都，其学校算得上天河第一梯队。
38㎡的户型，2021年时成交总价高达347万。
如今同样面积的户型，总价仅需232万，降了115万，跌幅高达33%。
天河都跌成这样了，更别说郊区了。
像南沙的网红二手项目叠翠峰，2021年时一套107㎡三房成交总价418万，单价约4万/㎡。
如今一套109㎡的户型，成交总价仅需218万/㎡，折合单价约2万/㎡，价格直接腰斩。
说真的，楼市火热的时候，盲目追高的人并不少。
数据显示，2021年的广州楼市，成交量在过去10年中，仅次于2016年。
但成交金额，在过去10年中却遥遥领先，可见当年楼市的火热，卖得贵，也卖得好。
这也意味着，当年真的是有很多很多的人，买房高位站岗了。
△数据来源：中指院
02
200万的房，晚买三年房贷利率省80万！
更扎心的是，楼市的变化不仅只是房价跌，而是各方面的购房成本，都在降。
就用最主要的房贷利率来举例子。
2021年时的LPR，一年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
在此基础上，各大银行进行BP加点，我们曾统计过，21年时广州多家主主流银行房贷利率早已破“6”。
就连四大行，首套房贷利率都已经已逼近“6”，如中行、农行、工行都去到了5.95%。
但如今呢？
LRP经过多轮调整，如今5年期以上的LPR为3.95%，对比2021年时，整整降了70BP。
而且各银行也不复之前的强势，房贷加点从以前的LPR继续上浮，变成下浮。
特别是5.28新政之后，有不少银行表示，首套房的房贷利率能在LPR上再下浮55BP，也就是房贷利率能降到3.4%。
简单算一笔账，假如一套200万总价房子，2021年时首付60万，商业贷款140万，房贷利率5.95%。
也就是除了首付外，最后需要还款总额约300万。
现在呢，还是200万的房子，还是贷款140万，但房贷利率降至3.4%，最后需要还款总额约223万。
这中间，整整差了80万！！
这还是没算上房价下跌的情况，如果再算上房价下跌的60万，一套总价200万左右的房子，晚了三年买，居然能省钱高达140万，你敢信？
当然，我们都知道，房价下跌后房贷利率只会更少，购房成本不能这样简单叠加。
但哪怕是这样最最基础的，最最肉眼可见的购房成本减少，数字已经足够震撼。
难怪现在的年轻人，越来越不爱买房，也越来越不敢消费。
但我今天跟大家聊过去广州楼市的变化，并不是想制造另一种焦虑。
而是想告诉大家，盲目追高的后果很可怕，但一味地想去抄底，也未必是好事。
如今广州的楼市经过多轮政策调整，无论是房价还是购房成本，都对置业者都特别友好。
可以说，现在的入市时机已经相当成熟，如果后续市场实现止跌企稳， 议价空间相应也会减少。
所以现在有置业需求的，真的不妨适时出手。