01
晚三年买房，节省十年工
三年前，广州楼市如烈火烹油，房价持续上涨，购房者焦虑不已。
然而，随着市场调控和经济环境变化，广州楼市迎来了戏剧性的转变。
近期，一位广州购房者分享了她的故事，三年前因资金不足未能买房，如今却因市场变化而节省了大量资金。
这位购房者和她的伴侣在广州工作多年，攒下了60万首付。他们原本计划在增城购买华润置地公园上城项目，但当时房价高达3万/㎡，超出了他们的预算。
因为近两年房价一直处于下滑阶段，于是他们选择持币待购，而这一决策在今天看来极为明智。
目前，该项目的售价已跌至2.2万/㎡，相比之前，节省了60万。同时，广州实行的最低15%首付政策，使得他们的首付更加充裕。
广州楼市的调整不仅限于房价下跌，购房成本也全面降低。2021年，广州的房贷利率曾高达5.95%，而如今，随着LPR的调整，首套房的房贷利率已降至3.4%。
以200万总价的房子为例，晚三年购买，仅房贷利息就能节省80万。如果考虑到房价下跌，节省的总额可高达140万。
△数据来源：中指院
广州楼市的这一变化并非个例。天河区的金海花园，三年前65㎡的户型成交价为623万，而如今仅需378万；天逸名都的学位房价格也从347万跌至232万，跌幅达到33%。南沙区的叠翠峰项目，价格也直接腰斩。
尽管市场变化给购房者带来了利好，但也引发了年轻人对购房和消费的谨慎态度。
不过在言叔看来，随着广州楼市政策的调整，无论是房价还是购房成本，都显示出对置业者的友好。当前市场已逐渐成熟，对于有置业需求的人来说，现在是一个适时出手的好时机。
02
以价换量，仍会是市场主流
广州528新政实施一个月后，市场反应积极，新房成交量和市场情绪均出现显著回暖。
根据中指院数据，截至6月26日，广州一手房成交5724套，环比增长10.7%，创下今年新高。新政实施后，多个楼盘到访量增长超过30%，市场整体回暖明显。
尽管市场整体回暖，但热销楼盘仅占少数。言叔了解到，广州市海珠区的中海大境项目和天河区的中国铁建招商西派天河序项目在新政后成交量显著增长。
据业内人士透露，广州现有近400个在售楼盘，真正成交火爆且价格稳定的楼盘仅占约5%，市场主流仍是“以价换量”。
特别值得注意的是，新政对于改善型买家的刺激效果显著，120平米以上的改善户型成交量明显增长。这一变化可能预示着广州楼市新一轮周期的启动。
与此同时，二手市场也迎来好消息，6月份广州二手住宅网签宗数达到10456宗，环比大幅上涨33.4%，创下近一年来新高。
在区域表现上，黄埔和南沙两区成交量的增长尤为突出。黄埔区的成交量暴涨主要得益于保利华发中央公馆的开盘，而南沙区的成交回暖则得益于刚需购房者的入场。
新政实施后，二手市场中的成交主力军依然是改善客群，90-120平和120-144平的户型成交比例环比增长。
新政对广州楼市的刺激效果显著，但市场对于这股热度的持续性仍持观望态度。虽然目前只有约5%的网红盘在新政后爆火出圈，但库存量较大的区域如增城、南沙等仍在通过“价格战”寻求市场机会。
新政的目的在于从源头上扭转购房者的心态，而从近一个月的观察来看，购房者已经开始感受到政策的具体利好，对市场预期和信心有所恢复。
市场情绪的改善也反映在二手业主的态度上。贝壳内部人员告诉言叔，新政出台至今，业主的议价空间明显缩窄，他们开始变得更为硬气，市场真正进入了博弈期。尽管买卖双方对价格的预期仍存在差异，但新政确实为二手市场带来了提振。
03
政策利好，难掩市场疲惫
过去，广州在北上广深的楼市竞争中未能脱颖而出，如今更是被认为退居1.5线城市。
尽管广州在政策上不断放宽，包括春节前对大户型放开限购，以及近期的1.5成首付政策，但市场反响平平，与深圳等城市的热闹场面形成鲜明对比。
广州楼市的购买力似乎已经达到瓶颈。外地投资客不多，本地购买力在去年已经消耗大半。
广州豪宅市场更是难以与深圳竞争，一旦价格高于深圳，买家便会犹豫不决。
广州经济主要依靠消费和工业，但与深圳、上海等工业强市相比，广州的工业实力较弱。尽管广州工业增加值位居全国第五，但与深圳、上海、苏州等城市相比，差距明显。言叔看到一个三年前的数据是，广州拥有5个千亿产业，但总产值与苏州和深圳相差甚远。
来源：广州统计局
产业实力的差距在出口数据上尤为明显。今年前五月，深圳出口大幅增长，而广州及佛山、东莞等地的出口却出现下滑。出口的下降直接影响了工业增速，广州一季度第二产业增加值增速仅为2.3%，规模以上工业增加值增速更是只有0.1%。
制图：城市财经；数据：深圳海关、广州海关、黄埔海关
经济增速的放缓反映在GDP上，一季度广州GDP增速为3.6%，在26个万亿GDP城市中排名倒数第三。经济疲软导致广州在救市措施上表现得最为积极，试图通过房地产政策调整，降低经济对房地产市场的依赖。
深圳的经济基本面、富裕人群数量、金融财技、杠杆接受度以及城市面貌和居住环境均优于广州，这使得广州楼市在大湾区中的竞争力受限。
而相对来说，广州楼市需要深圳等城市的领涨才能有所作为，但目前看来，这一希望渺茫。
在言叔看来，广州的政策空间已经非常有限，即便未来有更多刺激政策出台，也难以改变市场疲软的现状。与此同时，广州近年来大量出让土地，导致市中心房价受到压力，进一步削弱了市场的吸引力。