集体土地征收关系着被征收人的利益，自2020年、2021年新《土地管理法》《土地管理法实施条例》实施之后，不少地方根据这两部法律法规，制定了地方土地征收程序及补偿标准。关于土地征收，想必大家都知道，关系着被征收人的切身利益，但同时也事关社会公共利益，国家利益。所以，我们一直在强调，土地征收应当要严格地按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中规定的进行，保障被征地农民切身的利益，给予被征地农民和农村集体经济组织等其他利害关系人合理、公平的补偿。
可由于土地征收涉及的人数多，面积广，所以，在具体实施的过程中，仍然会出现各种侵害被征收人合法权益的行为，比如房屋征收补偿行为不规范，针对个别的征收程序选择性的遗忘等等。因此，为了进一步规范征收集体土地房屋补偿行为，保障被征收土地的农村集体经济组织、农民和其他权利人的合法权益，促进经济社会发展，山东济南依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的法律法规，制定了《济南市征收集体土地房屋补偿办法》，并于近日公布，于2024年7月1日起实施。
下面我们就结合该《办法》中的规定，来告诉大家，在集体土地征收中，怎么样的房屋征收补偿行为才算是合法的，怎么样实施征收，对被征收人来说才公平、合理。
首先是补偿主体
根据该《办法》第五条规定，区人民政府是征收土地房屋补偿的责任主体，全面负责辖区内征收集体土地房屋补偿工作。济南高新区管委会、市南部山区管委会、济南新旧动能转换起步区管委会员依法依规承担其管理范围内征收集体土地房屋补偿工作。
也就是说，区（县）以上地方人民政府才是集体土地房屋征收的补偿主体，也是实施土地房屋征收的主体。实践中，如果是其他相关部门，比如乡镇人民政府或是村委会、街道办事处等其他部门，那征收主体、补偿主体显然是不合法的。
因此，大家在遇到土地征收后，一定要先审查征收主体，也就是说看此次征收是由谁来主导的，这点很关键，大家一定要注意。
其次是土地征收程序
土地征收房屋补偿是土地征收工作的组成部分，在土地房屋补偿之前，相关部门需要履行以下征收工作
1、土地征收预公告
根据《办法》第七条规定，征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。
也就是说，在确定征收范围之后，组织实施的征收主体，也就是区级以上地方人民政府需要在征收范围内以书面的形式发布土地征收预公告，告知大家具体的征收目的，征收范围，土地现状调查等等事项。
在确定土地征收范围之后，即发布土地征收预公告之后，广大被征地农民就不能再针对被征收房屋进行扩建、翻建、改建，或者是在耕地上进行栽种各种树苗、青苗等，否则在补偿阶段，此种行为可能就会被判定为不当增加补偿的行为，一旦被判定为这样的行为，那确定征收范围之后抢建、抢栽的部分就会不予任何补偿。
2、组织有关部门对房屋及宅基地现状进行调查
根据《办法》第八条规定，征收土地预公告发布后，区人民政府（功能区管委会）应当组织相关部门（单位）、镇人民政府（街道办事处）、农村集体经济组织、村民委员会、勘测定界单位及相关权利人，共同对拟征收范围内房屋及宅基地的位置、权属、面积、用途等情况开展现状调查。相关权利人应当按规定时间参加现场调查确认，不能直接到场的，按照省政府有关规定执行。
简而言之，就是在发布土地征收预公告之后，区人民政府要组织有关部门对房屋和宅基地、耕地的情况进行现场调查，弄清楚房屋及宅基地的具体面积，位置以及权属和用途。如果不能到现场进行调查，那么一般就得需要按照省政府规定的相关政策执行。
不过，一般情况下，房屋及宅基地的现状调果应当要实地进行，只有实地调查，才能反映出房屋和宅基地最真实的情况，才对被征收人较为有利。
3、调查结果需要在征收范围内公示
另外，还需要广大被征收人知道的是，就房屋及宅基地的情况实地调查之后，需要就调查结果在征收范围以书面的形式进行公示不少五个工作日，同时该调查结果中还要载明具体的反馈渠道。广大被征收人如果对调查结果有异议，可以在公示期间提出。
房屋和宅基地现状调查对被征收人非常重要，一定要积极地参与其中，在调查阶段一旦发现有关部门工作人员违规操作，广大被征收人一定要向上一级有关部门投诉、举报。
4、拟定补偿安置方案
《办法》第九条规定， 区人民政府应当根据社会稳定风险评估结果和现状调查情况，组织相关部门以及镇人民政府（街道办事处）拟定征地补偿安置方案，涉及房屋补偿的，应当包含房屋补偿范围、补偿对象、方式和标准、拟安置地点等内容。
也就是说，在履行完房屋和宅基地现状调查工作之后，区人民政府要组织相关部门拟定补偿安置方案，不过，补偿安置方案需要结合房屋和宅基地调查现状结果进行。在拟定补偿安置方案之后，需要以书面的形式在征收范围内进行公告，公告时间至少是30日。
这里需要提醒广大被征收人，补偿安置方案中一定要有反馈渠道以及补偿对象、补偿范围和补偿方式、标准等内容。所以，在看到补偿安置方案之后，可以先马上拍照，然后再审查补偿安置方案是否符合法律规定，如果不符合，或是对补偿安置方案有异议，一定要在公告期间以书面的形式提出来。
5、与房屋不可分割的部分应一并纳入在补偿范围内
另外，该《办法》中还明确规定了，因项目建设需要，土地征收范围外的房屋与土地征收范围内的房屋不可分割的，应当一并纳入房屋补偿范围。
集体土地征收中，院子和空地从原则上来说都属于房屋的组成部分，所以，从原则上来说，院子和空地也应当要给予被征收人补偿，即将院子和空地纳入在补偿范围内。实践中，如果相关部门以各种理由不予补偿，被征收人一定要向有关部门反映。
6、签订补偿安置协议
补偿安置协议的签订一定要认真仔细，被征收人一点都不能马虎，对协议中的内容一定要认真看，包括一个小数点，如果协议内容不完整，不明确，甚至是空白协议等，被征收人最好不要签。
7、作出征收补偿决定
《办法》第十三条规定，未达成征地补偿安置协议的，区人民政府（功能区管委会）应当积极协调；经协调仍不能达成协议的，由市、区人民政府自征收土地公告发布之日起30日内依法作出征地补偿安置决定，送达相关权利人，并依法组织实施。
也就是说，对于征收方没有与被征收人签订补偿安置协议的，相关部门需要依法做出补偿决定，不过，对于补偿决定，被征收人是有复议和诉讼的权利的，如果广大对补偿决定不服，认为该文件侵害了自己的合法权益，被征收人则可以在法律规定的期限内，依法向复议机关申请复议或是向人民法院提起行政诉讼。
总之，凯诺律师最后需要告诉大家的是，农村集体土地房屋征收关系着被征收人的利益，所以，大家在遇到征收以后，一定要提前对土地征收程序进行了解，只有了解清楚了，我们被征收人才可以第一时间发现征收方的违法行为。当然了，一旦在土地房屋征收补偿中遇到相关法律问题，一要及时地咨询专业律师，若有必要，可以马上在专业律师的帮助下，争取合理的补偿。