道华房产律师团
房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家
十五年专注大宗疑难房产法律服务
专打深圳重大疑难房产、小产权房纠纷（诉讼/仲裁）官司，[道华房产律师]真实成功案例，邹俊岳律师等擅长：商品房纠纷、红本房、二手房纠纷、回迁指标纠纷、回迁安置房纠纷、小产权房纠纷（历史遗留违法建筑纠纷律师、绿本房纠纷、猪肝棕本房纠纷、农民房纠纷）、厂房纠纷、商铺纠纷相关的买卖合同案件律师、租赁、抵押、装修、物业、转租纠纷案件、拆迁安置补偿、确权、赠与纠纷案件、分家析产、遗产继承、遗嘱公证、离婚分割纠纷案件律师、侵权维权、违约、过户、租赁等争议案件提供专业律师解决方案，为房产纠纷买方、卖方、业主、开发商等提供一站式律师法律咨询｜诉讼｜仲裁｜执行｜等服务，十大｜十强｜十佳｜知名｜顶级｜专业｜专打房产纠纷律师事务所。深圳律师 广州律师 东莞律师 惠州律师 珠海律师 中山律师 佛山律师 广东律师 上海律师 福田律师 南山律师 武汉律师 长沙律师 昆明律师 汕头律师 福建律师 南京律师 重庆律师
导语：香港老太为公司进行抵押担保而负债超八千万，其名下深圳观澜湖别墅以及罗湖比华利山庄等房产均被法院多次轮候查封，房产价值三千万，债务额远超其房产价值。在担保责任确定的情况下，面对多家以银行为主的债权人的起诉查封，道华房产律师历时2年通过债务重组，协调各方债权人，减免抵押担保债务，最终成功解封房产，并为香港老太挽回超千万损失；在承担连带担保责任后，律师通过主动行使追偿权，要求主债务人承担连带担保的赔偿责任1300多万，最终成功获得深圳两级法院的全额支持！
一、观澜湖别墅存在多方轮候查封，严重“资不抵债”，道华律师通过债务重组成功为香港老太挽回超千万损失
1、案情回顾
2011年，港籍胡氏兄弟因香港及大陆公司资金周转困难而向多家银行申请银行经营及抵押贷款，华侨永亨银行根据胡氏兄弟的申请共向其发放了超5000万港币的信托收据融资额度以及企业信用卡融资额度，根据银行相应要求，需要担保人向银行提供担保。为此，胡氏兄弟找到了公司小股东张某（即本案委托人香港张老太），请求张某为其提供个人担保。鉴于胡是其世交好友的孩子，也出于公司经营的考虑，便未多犹豫即为公司的数笔巨额债务提供房产抵押担保及个人连带责任保证。往后的五年中，当事人张老太又陆续为自己的世侄的其他债务提供保证责任，并拿出了自己年轻时在深圳购置的别墅为二人进行抵押担保，累计承担的抵押及连带担保责任超人民币8000万元。但是，事后胡氏兄弟开始抽逃资本，导致公司严重资不抵债，无法偿还巨额债务，张某作为担保人需要对数笔巨额债务承担连带责任，身背巨额债务的命运齿轮就此开始转动。
2016年3月当事人突然收到“噩耗”，一封来自深圳市前海合作区人民法院的开庭通知书，原来在这几年，胡氏兄弟二人一直未曾归还银行贷款，胡氏兄弟抽逃资本导致公司严重资不抵债，华侨永亨银行不仅将胡氏兄弟列为被告，还将张老太一并告上法庭，要求几人作为连带责任担保人共同承担超三千万的巨额债务！不仅如此，在将当事人告上法庭的同时，银行还向法院申请查封了当事人位于深圳宝安区观澜街道高尔夫大道的一幢别墅。同年11月，中信银行也就将公司连带张老头一并状告法庭，要求偿还巨额贷款及利息。张老头观澜湖别墅等多套房产被中信银行等多个债权人轮后查封。
在背负重债、面临破产的情况下，香港张老太通过多方寻找，最终找到道华房产律师团，并全权委托道华房产律师为其代理人，希望能够助其摆脱眼下困境，挽回巨额经济损失，保住自己辛苦积攒大半辈子的积蓄。
2、厘清查封时间线，找到案件争议焦点
初接该案时，道华房产律师通过了解案情，发现当事人目前涉及的债务多达八千万，而被轮候查封的房产市值不到3000万，债务远超房屋价值！面对连带担保责任确定、房屋被查封的情况，案件的核心在于如何将委托人的损失降到最低。
房产被轮候查封时间线：
故该案件争议焦点为：
（1）在面对多重抵押担保的情况下，当事人该如何承担担保责任以及如何避免或减轻担保责任的承担；
（2）在当事人承担担保责任后，应该如何向主债务人行使追偿权，最大化的降低当事人的损失。
3、债务重组，联系各方债权人，进行谈判，逐个击破，解封房产：
众所周知，房屋被法院查封后，若被强制执行，房产被法拍则会极大的降低房屋价值，要么房屋流拍，当事人也无法自行出卖房屋，要么以远低于房屋的价格成交（约为原市值的70%），加大了当事人的财产损失。在应诉前期的当务之急，是先将当事人的房产进行解封。凭借多年房产抵押担保债务处理经验，团队律师做了大量的前期准备工作，制定了周详的计划，并逐步落到实处：
（1）四两拨千斤，通过谈判让各方债权人减免债务及利息，将房产进行逐步解封。在委托人背负银行的近三千万连带债务的前提下，如何保住房产价值，使银行同意先行解封房产是开局的一大难题。对于银行而言，目前唯一可以执行到的有价值的高额财产便只有委托人名下的观澜湖别墅，所以在没有偿还完毕连带债务前，想要让银行向法院提出解封申请可谓是微乎其微。在如此艰难的处境下，唯有与各个债权人沟通协商进行谈判，找到债权人痛点所在，方有峰回路转的可能。谈判也并非双方简单的争执或你来我往，律师作为“旁观者清”需要根据案件所涉及的背景情况及法律环境，对谈判及方案执行过程中遇到的法律障碍、潜在的风险、权利、义务不明确等问题进行分析。道华房产律师团在与华侨永亨银行的代理律师沟通中，通过高超的谈判技巧，诉说当事人和银行之间的僵局以及当事人的资金困境，缓和委托人债务，与此同时通过诉讼时效异议来延长案件审理时间，双管齐下，防止银行先行申请拍卖房产抵债。2018年4月23日华侨永亨银行出具确认函同意以400万港币的价格解封房产，但房产律师团为使当事人利益最大化仍继续与银行方代表人进行谈判协商，经过半月有余，最终以港币250万的价格成功让华侨永亨银行向法院提出解封申请。原本需偿还完毕近三千万的巨额债务才能解封的房产在第一步便以250万港币先行成功解封。同时该房产系被轮候查封的缘故，华侨永亨银行同意解封时也要防止其他债权人进一步的查封动作，所以针对东莞某机械公司的查封申请，邹律师亲赴东莞，200多万的债务最终以50万成功解决，极大减轻了当事人的诉讼负担。
（2）埋下伏笔，防止变故，保证房产顺利解封，流通市场进行买卖。经与各个债权人协商谈判后，道华房产团队要求债权人出具的函件中添加一项条款“本行（公司）承诺于收款次日起5个工作日内向深圳前海合作区人民法院申请解封房产，并承诺不再向法院申请查封上述房产”。该条款看似平常无奇，实则暗藏玄机，它并非是商务性或是通用性条款，而是律师团在与各债权人约定解封房产埋下的一个关键点。因该房产被轮候查封，在支付给各债权人相应的解封金额前，需要债权人作出承诺保证，以保证房屋不存在任何抵押情形，当事人可以在这段期间顺利找到买家，以正常房屋的市场价值出售。
（3）延长诉讼时间，寻找买家，通过过桥资金支付完毕主债务。在进行谈判的过程中，需要同步拖延时间、寻找卖家，防止房屋被法院强制执行进行司法拍卖。在华侨永亨银行解封房产后，等待轮候查封房产的还有中信银行以及其他债权人，这个过程中，我们进行所有应对方法的前提都是需要争取到足够的时间去寻找买家。在拿到对方提交诉讼的各项证据资料后，邹律师从中找出程序漏洞，提出时效异议，拖延时间来为当事人争取更大的利益。最终，通过多方的努力，经过两年的时间，最终找到了买家，愿意一次性支付3600多万的价格买下观澜湖别墅。在进行房产交易的过程中，我们也通过第三方资金监管，寻找过桥资金先行向中信银行支付完毕所有债务，由此将当事人身背的多起诉讼成功解决，原本被法拍的价格至多只能在1600万左右的被抵押房产，最终经过2年长时间的艰难工作，减免债权，实现交易过户，保障香港老太日后生活，为当事人成功挽回超千万损失！
通过协调债权人，减免连带抵押担保责任，进行债权重组等一系列措施，超额完成了当事人诉求。若观澜湖别墅被法院强制执行拍卖，那最终所得价款相比于市场中正常流通买卖的房产价值将会下降30%左右，对于张老太而言便是千万损失。道华房产律师团在2年的时间里，通过超强的法律知识和过硬的法律技能以及丰富的实战经验，多处发力，最终成功为委托人挽回这笔千万损失！
二、道华主动行使追偿权，成功保全主债务人不动产，千万担保债权获深圳两级法院全额支持
在将抵押查封的观澜湖别墅解封并以正常市价售出后，张老太即以购房款偿还了中信银行债务。对于中信银行提起的金融借款担保诉讼，在已确认生效的判决下，先行全额履行了判决书所确定的给付义务，通过前述方式，重组债务，解决了委托人张老太眼下困境，减轻抵押纠纷债务和诉讼负担。
1、结合担保责任的承担，行使追偿权。各债权人提起的抵押担保之诉解决完后，作为担保人的张老太在替主债务人承担完连带责任后具有一项权利——追偿权。张老太代替中扩洛宁玩具赠品有限公司向中信银行偿还了1300万的债务后，债权自中信银行转让至当事人张老太。为尽快追回款项，与张老太梳理协商后邹律师当即准备材料起诉中扩洛宁，要求其支付当事人代为偿还的1300万欠款。
2、工商调内档，国土查房产，成功保全债务人财产。在第二轮的追偿权纠纷之诉中，我们通过前往各相关政府相关部门，由律师出具授权委托、执业证、立案通知书等，查询并冻结了主债务人的银行账户以及查封了厂房所在的土地使用权、厂房宿舍等，均已全额保全。在这起追偿权之诉中，最关键在于如何可以保证主债务人支付款项，若主债务人没有可以使用的现金流，那么委托人的权益又该如何实现，因此道华房产律师团在前期即做了大量档案查询以及材料调取工作，进行诉前保全，防止债务人转移财产，最大限度保证当事人的利益。
3、主债务人不服一审判决并提起上诉，通过确凿的证据支撑和有力的法律说理，获得深圳市中院的全额支持。广东省深圳市罗湖区人民法院一审判决后，主债务人不服判决结果向深圳市中级人民法院提起上诉，邹律师通过对方上诉证据提出的企业信息报告展开答辩状续写，提交法院进行答辩，最终也成功获得深圳市中院支持，主债务人的上诉申请被驳回，维持原审判决。
三、道华律师办案心得
道华房产律师团对于房产纠纷解决有着多年的实战经验，在接受本案委托后，团队当即对案件展开研讨分析，商讨诉讼策略，在最短的时间确定解决方案，实现当事人利益最大化。
邹俊岳律师说，张老太的案件表面上看似容易，但实则内含玄机，操作难度、复杂程度、时间跨度等各方面都足以令许多非此领域专业人士望而却步。它不仅是普通的房产纠纷，还牵扯到银行的抵押担保，查封执行，在和债权人周旋谈判的同时，还需要帮助当事人需找第三方资金监管以及过桥资金，每一步都环环相扣，需要提前布局：
1、当事人是否可以免于承担或减轻担保责任？在接到案件的当下，站在当事人的角度来说，如何将自身从复杂的债务纠纷网中摘除，是当事人最关切的事。通过对案件的分析研判后，张老太的担保责任已经确定，在责任划分明确的当下，律师可以做的就是通过专业的知识和过硬的技能降低或挽回当事人的损失。
2、如何解封深圳观澜湖别墅？在面对多次轮候查封的情况，尤其债权人还涉及多家银行，执行起来更是棘手。只能通过前期逐一的谈判调解，找到债权人的痛点，逐个击破，在此期间，道华房产律师团也耗费了大量的时间和心血。
3、如何挽回当事人的损失？当事人初购该房产时系以八百万的价格，案涉时市场价已超三千万，但法院查封该房后，若被强制执行法拍，则该房价值会被大幅度降低。邹律携其律师团通过提执行异议争取时间，助张老太寻找买家，最终经过两年时间成功找到一位愿意一次性支付全款3600余万元购置该房的买家，成功为当事人挽回超千万损失！
4、如何帮助当事人追偿担保债务？张老太全额支付中信银行1330万元后银行才同意向法院申请解封该房产，针对这1300余万元张老太对主债务人即拥有追偿权，为了保证千万债权可以顺利实现，道华房产律师团在诉讼的同时采取保全措施，查询主债务人的工商内档，调取银行账户信息以及企业土地信息和其他不动产信息，最终成功全额保全到了相关财产，我方诉求也获得了深圳市中级人民法院的全额支持！
通过长期的诉讼以及谈判，不仅为当事人挽回了千万损失，还成功助力当事人追回千万债务，最大的保障了当事人的利益！
四、相关法律法规索引
1、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条：当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。
2、《关于适用（中华人民共和国涉外民事关系法律适用法）若干问题的解释（一）》第十九条：涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适 用本规定。
3、《中华人民共和国民法典》第六百八十六条：保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。
4、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
5、《中华人民共和国民法典》第六百六十七条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：代理诉讼的律师和其他诉讼代理人有权调查收集证据，可以查阅本案有关材料。查阅本案有关材料的范围和办法由最高人民法院规定。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：法庭辩论按照下列顺序进行：（一）原告及其诉讼代理人发言；（二）被告及其诉讼代理人答辩；（三）第三人及其诉讼代理人发言或者答辩；（四）互相辩论。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条：对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
10、《中华人民共和国民法典》第七百条：保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。
11、《中华人民共和国民法典》第九百七十三条：合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
道华房产律师团--房产与小产权纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权房法律服务领域，深圳本土专业品牌，成功代理超1000宗房产与小产权房纠纷案件，涵盖：商品房、二手房、土地、小产权房（绿本房、农民房、统建楼、历史遗留等）相关的买卖违约纠纷、房屋确权、遗产继承、分家析产、拆迁补偿等，熟悉深圳政策法规，对案件结果精准把控，胜诉率高，赢得客户一致好评。
在过去十多年间，参与万科星城城市更新项目、南山留仙洞总部基地项目、西城公司股权收购项目等房地产项目，为万科、西城集团、华特尔集团等众多知名房企、房地产建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新，房地产开发等领域，提供一站式提供房地产全产业链专业法律服务，项目价值累计超千亿。
道华房产律师团将司法实践中积累的大量成功经验，凝结成《深圳小产权纠纷法律研究与实务》《道华房产纠纷成功案例汇编》《道华房产与小产权·十大经典案例》等重大战果，在业内享有盛誉。
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