中新经纬3月27日电 房地产行业发生剧变，进入深度调整周期的共识已经形成了好几年，只是有些出乎意料的是，这个周期竟能持续如此之长、影响如此之烈——2023年以来，销售仍处于探底阶段，行业出清还在继续；大部分房企在生存边缘挣扎，连部分头部房企也陷入债务违约魔咒……
延续至2024年开年，尽管房地产市场下行压力尚存，但这个近几年饱经波动的行业，总归是在利好政策的持续加码下，迎来了一些加速筑底修复的积极信号。
据贝壳研究院监测，今年春节假期重点50城市二手房交易量同比增加超七成。销售价格方面，根据国家统计局的数据，2024年2月份70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄。克而瑞研究中心报告也显示，2024年1-2月，中国房地产企业TOP100新增货值、总价和建面百强的总额分别以同比9%、13%和2%的涨幅上涨为3934亿元、1540亿元和2753万平方米。
许是过去几年的“阵痛”已足够深入心扉，现在即使面对此类正面态势，业内企业的态度也多是审慎的。他们深刻地意识到，从购房者，到政策环境，再到时代，行业的变化从未停滞；现在，当“市场供求关系发生重大变化”上升为上层论断，房企在当下已经被赋予了新的角色和使命，相应的，也就面临着新的需求和期待。
而能否更新自己以满足这些需求，向时代和购房者提供新的价值，直接关系着这些企业能否趟过行业至暗周期活下来，并有能力承接住复苏的曙光。
时代命题之下，关于如何在波动的周期中继续保持生存和发展的主动权，一家去年刚过“而立之年”的房企早于行业探索出了一条可执行的思路：坚持安全的财务盘面、维护由开发、运营、服务三大板块协同发展的稳健经营格局，构建一个可持续的高质量发展新模式。
这就是龙湖集团。2023年，龙湖自我更新的步伐一直稳健向前，这过程中，也有一些坚持未变。
3月22日，龙湖集团公布其截至2023年12月31日止全年业绩。报告显示，2023年龙湖全年实现营业收入1807.4亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元；实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%；核心税后利润率为8.7%，核心权益后利润率为6.3%。
期内，开发业务实现营业收入1558.6亿元，新增土地储备总建筑面积368万平方米；运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%；品质交付14万套房源，20%提前一个月以上交付。
一种共识下，龙湖式发展模式更新
2023年，中国房地产市场供求关系正在发生深刻变化。全社会也正盯着这个行业近些年的发展走向，考量着它是否还能重新崛起，持续作为国民经济增长的引擎。
一方面，随着中国经济结构的优化和产业升级，传统的高投入、高能耗、低附加值的房地产发展模式已经难以为继，取而代之的是更加注重质量效益、创新驱动和绿色发展的新模式。这种转型符合经济发展的内在规律，也是实现可持续发展的必然要求。
具体来看，在供给端，过去，房地产开发企业往往追求规模扩张和快速周转，这种目标自然促进高杠杆、高负债模式的盛行。现在，企业间的兼并重组和资源整合成为常态，行业集中度不断提升，再面对打造更符合现代生活需求的高品质住宅的要求，房企需要重塑的是更加注重资金安全、风险控制和长期效益的稳健发展策略。
在需求端，宜居、安居的改善性需求逐渐成为主流。消费者更加注重住房的舒适度、便利性和安全性，对社区服务、教育医疗等配套设施的要求也越来越高。
另一方面，政策调控与科技创新等在房地产市场转型升级中的关键作用也正在发挥。如政府通过综合运用土地、金融、税收等手段，对房地产市场进行精准调控，以实现市场供需平衡和健康发展；新技术不仅提高了房地产开发的效率和品质，也为消费者提供了更加便捷、智能的居住体验。
这种局面下，构建契合新的市场需求的发展新模式，是每一家房企的必答题。
龙湖的解题思路，早已显现端倪。2023年初，龙湖管理层在股东大会上表示，“龙湖未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长；同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。”
现在年度考核期结束，成绩如何？年报显示，期内，公司整体及各航道业务均实现经营性现金流为正，全集团合计净流入35亿元。
正现金流背后，龙湖2023年地产开发合同销售达1734.9亿元，销售回款率超100%，稳定基本盘面，实现高质量回款；同时，运营业务板块2023年全年不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。整体来看，同比增长5.7%的运营及服务业务展现出澎湃活力，不断优化盈利结构，覆盖股息及利息倍数增至1.55，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。
这组龙湖战略中的“内生动力”“业务造血自循环”，意味着龙湖已经具备依靠主营业务保持自我“造血”的能力，可以降低对负债的依赖——通过优化财务结构，保持充足的现金流，龙湖对外部融资的依赖降低，企业的抗风险能力也相应提升。
此外，在已经从增量时代迈向存量时代的房地产市场，正向的现金流将为龙湖提升现有资产的运营效率和质量注入新的动力，不仅有助于龙湖在当前市场环境下保持领先地位，也为拓展未来市场奠定了良好基础。
以正现金流驱动发展以外，龙湖从2022年起也同步为主动有序、稳步压降负债规模埋下了伏笔。数据显示，2022年龙湖的有息负债余额为人民币2080亿元，相比21年末压降139亿元。
这也进一步促成了现在债务结构改善、财务底盘坚实的良好局面：年报显示，截至2023年报告期末，龙湖集团的有息负债规模同比去年又减少154亿元至1926.5亿元；在手现金保持高位，达到604.2亿元。
两手动作之下，龙湖已告别依靠债务规模增加推动增长的路径依赖，宣告未来要走的，是一条“低杠杆、低成本、强运营、正现金流”的高质量发展之路。
一条底线里，财务铁律撑起盘面安全度
根据克而瑞的统计数据，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，是房企的偿债高峰期，部分知名房企出现债务违约、或寻求展期等状况。2024年一、二季度仍是房企债券到期的高峰，到期规模均在1500亿以上。
换句话说，在未来一段时期内，大部分房企亟需舒缓深度调整阵痛期内积累许久的流动性压力。
而纵览房地产开发企业的偿债能力，不久前中国房地产业协会发布的《2024房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示，长期偿债能力方面，TOP500房企2023年资产负债率均值为63.84%，净负债率均值为96.92%，负债维持在高位。
细观龙湖，截至报告期末，三道红线指标继续稳居绿档，剔除预收款资产负债率60.4%，同比下降约5个百分点；净负债率55.9%。
短期债务方面，年报显示，龙湖现金短债倍数2.25，平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年。截至3月22日，2024年内到期的短期债务占比降低至8%，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理，债务到期节奏科学可控，短期内无还债压力。
此外，龙湖始终以安全的债务结构来应对市场波动，合理调配内外债占比。截至2023年底，外币债占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。
安全性，从创立之初就被置于龙湖一切发展的首位。安全底线里，龙湖坚持遵循的按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，让它率先感受到来自金融系统的暖意——截至2023年底，龙湖总借贷内的银行融资占比达77%；融资渠道始终保持通畅且多元。
据悉，在2023年7月获得5年期的31亿港元银团贷后，龙湖又于同年8月和12月分别发行规模为11亿元、12亿元，利率为3.50%、3.66%，期限均为3年的两期中债增进担保债券。
再看备受关注的经营性物业贷，2023年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%。这对龙湖而言，是对其流动性的补充和债务压力的缓解。而根据管理层在业绩说明会上公布的下一步融资计划，龙湖仍会继续深耕经营性物业贷，在龙湖目前110座左右的重资产中，还有40座左右可以用于后续的融资，这将为未来提供一个长账期、低成本的融资品种。
其他方面，龙湖的银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。这对龙湖而言意味着融资余地，说明即使是在行业深度调整期，龙湖依旧保持融资权的主动性。
这种主动性，来自于龙湖积极、有序兑付的信用。
2023年内，除积极兑付到期债务外，龙湖还提前偿还了157亿港元的银团贷，维护了中国房企在境内外资本市场的信誉。
这或许就是龙湖能持续获得惠誉、穆迪、标普、中诚信、新世纪等评级机构较高信用评级的原因。摩根大通也指出，龙湖是业内管理最好的民营房企之一，其审慎的财务管理、精心规划的债务到期安排、良好的土储，帮助龙湖穿越周期。
对于年内到期债务，管理层进一步表示，“我们都做了有序的安排。”如今年3月，龙湖提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)。截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。至此，到 2026年底前无境外到期公开债券；供应链ABS、商票等，龙湖也均已清零。
除此之外，龙湖管理层还明确：“我们在今年还会有序、主动、提前去归还2025年到期的部分债务，推进公司的短债优化，保持债务结构的优秀。”
事实证明，龙湖在任何时候对于安全底线的坚守，一方面转化成了其穿越周期的强大底气；另一方面，如龙湖管理层所言：“随着一系列高杠杆企业的出险，影响了购房者的信心，这是需要时间去修复的。”龙湖的主动动作，“其实也是用自己的行动来给行业注入一些信心”。
“雨夜赶长路”，是龙湖2021年业绩会的关键词。三年后再往回看，龙湖依然是那个长期主义者。此时看来更有意义的是，它一次次印证，相比传统的高杠杆、高增长驱动的模式，由自我“造血”内生力加上低负债规模组成的循环更具可持续性。
一个佐证是，在有息负债规模未增反降的2023年，龙湖仍新拿下31幅分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市的新地，新增土地储备总建筑面积368万平方米，权益面积266万平方米。(中新经纬APP)
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