建发央玺实景“诗意东方”产品特点
随着城市核心土地日益稀缺，几百上千亩的大盘开发时代已渐行渐远，取而代之的，则是许多小地块、高地价项目的密集涌现。
小地块成本可控，但发挥余地有限。对于这样的“考验”，开发商如何才能“写”出精彩、做出市场竞争力？
武侯14.3亩地块近期取得建筑规划许可证，就借此展开来聊聊。
瞰湖小地块能否装豪宅梦？
该地块是建发于8月15日以19500元/㎡的成交楼面地价，从25家参与抽签的房企中胜出获得的，清水限价33000元/㎡。
地块现已被命名为“建发·望江云启”。
根据建发官方透露信息来看，规划了两栋楼仅94户房源，户型建面约190-230㎡。
按照最高清水限价33000元/㎡计算，清水房的总价门槛650w+~800w。妥妥对标的高改人群，他们可选择范围广且对产品的要求也更严苛，如此规划有胜算吗？
南二环，东湖旁的成熟区位
项目在锦江区二环边，紧邻泛悦国际商业，距离锦江直线距离不到300米，隔着一条锦江对望东湖，享稀缺湖景资源。
作为成都“初代”湖居区域，主城二环内响当当名字的除了浣花溪也就是东湖，东湖板块的吸引力也不用多说。
东湖畔南二环，位置核心交通便捷，人民南路、天府大道、科华路以及高攀路，连接南北,二环路贯穿全城。
商业配套丰富，覆盖泛悦国际、王府井科华店、锦华万达广场等大型商业，旁边有高攀农贸市场和规划社区综合体，生活氛围浓厚，无论是品质消费还是日常生活，都可一应满足。
缺陷是离地铁有一定距离，周边有不少小区楼龄较大，界面不新。
但南二环从不缺豪宅基因
作为成都初代豪宅的发源地，南二环从93年的锦绣花园起，就奠定了豪宅基础。
而望江启云周边近年产品从万科天逸，到保利明星产品的保利天悦，都以200平米以上，总价千万级的高端豪宅产品为主。
而能俯瞰东湖的楼盘只有三个，保利天悦、东湖长岛、中港东湖壹号，二手房均价都在4w以上。
这个位置打造豪宅，接受度来看是没有抗性的。
但是，相较于五年前的豪宅市场，现如今全面迭代的豪宅产品，不管是户型设计，立面档次，还是公区打造都要更加内卷，理论上的竞争力应该会做得更强。
对于建发而言，如何在小地块拉高整个项目的价值，是更考验开发商打造手艺的问题。
产品内卷如何拉高价值
建发给的答案是中式大平层豪宅。
两栋大平层起步190㎡
从产品的基础参数来看，建发·望江云启占地面积约14亩，容积率约2.0，建筑密度19.31%，绿地率35%。
虽然地块面积不大，但也打造了不小的公区配置。
小区内设置有1处约180㎡的户外全民健身活动场所。在出入口设计上，同样规划了人车分流，主入口的大门设置在高攀路上，为人行出入口，对面是烟火气十足的诸多生活配套，而这里也是更为靠近锦江及东湖的地方；在项目西侧南端设计了机动车库出入口。
建发的公区打造是它一贯的绝活，2020年的建发央玺是其“新中式”系列的开山之作，气势恢宏的传统王府大门与完全复刻蜀地市井茶文化的中式园林景观，让建发的“新中式”一举成名，也是建发后续新中式项目持续大卖的杀手锏。
据了解，建发望江云启是建发全新系列的新中式产品——“诗意东方”的成都首作。
从其它城市的案例来看，“诗意东方”是纯高端住宅产品，并且产品本身很有特点，中式飞檐搭配现代化玻璃幕墙显沉稳奢华，来契合当下国际化、现代化、年轻化的居住需求和审美眼界。
目前这个项目的大门和公区还未亮相，期待后期亮相再与大家进一步分享。
而在住宅规划上是，仅设置了2栋高层建筑，分别为24F、25F，均为首层架空设计。
所有产品为纯粹的大平层，94户房源，户型建面约190-230㎡。
采用了大尺度、大面宽的设计。
有人会好奇2.0容积率，为啥不做洋房？
我的猜想:因为高层可以腾出更多的小区绿化空间，其次高攀路老小区太多，高层可以打开视野。
虽然建发地块距离东湖有距离，但是高攀路的低矮建筑，无法对望江启云的高层形成视野遮挡。
所以在楼栋朝向设计上，望江启云两栋并未采用惯例的南北向，而是东北-西南向，充分利用建筑排布实现瞰湖视野最大化。
区域近五年内都没有供地，建发望江云启，将会是目前成都二环唯一在售的江景豪宅。
袖珍地块的产品和园林要如何打造？全新的产品系列能否延续之前王府系列的佳绩，还挺让人期待的。
而除了武侯地块，建发去年还在青羊、天新拿地，意味着接下来的成都楼市高端局，还会有建发更多新中式作品的展示，表现如何就一起拭目以待吧。