最近，上海楼市爆出了一个大新闻，在土拍连拿3块地后——
保利发展，在上海干出了727%超高认购率，刷新上海年度认购率纪录！
与此同时，总爷发现保利在上海的多个项目都展现出明显的热销迹象，带动了整个上海楼市氛围的回暖：
上海楼市，似乎正在开启反攻序幕
东外滩的保利外滩序BUND45，以727%超高认购率，创造上海2024年度认购率纪录。
静安的保利永兴里认购率也达到惊人的247%；甚至在被认为冷清的大虹桥，保利虹桥和著的示范区开放2日，就涌入超过1800人次到访。
数据显示，11月上海二手房成交达27050套，不仅刷新今年单月成交纪录，更是创下了3年多来的新高。
前两天，“上海房产交易中心挤爆”的视频刷屏网络，甚至一度登上微博热搜，足以可见上海楼市情绪的高涨。
从之前中海领邸·玖章、前滩公馆、露香园等项目接连热销，到央企一哥保利项目全面雄起，上海楼市逆转的预期越来越强烈。
01
保利地王，打破年度纪录
当时间回溯到4个月前，保利发展溢价21.2%、楼面价88462元/㎡，拿下杨浦平凉社区地块：
激战60轮，斩获杨浦地王
彼时市场新政刺激力度有限，楼市并未呈现出明确回暖信号，所以当保利在杨浦逆势加码，不少业内人士也直呼“看不懂”。
仅仅时隔4个月，保利发展就用打破纪录的727%认筹数据，狠狠回击了市场上的质疑声：
稀缺性+差异化，上演了一次精彩的操盘反攻
一方面是洋房的稀缺属性，内环内+正滨江+低密洋房，将地块价值预期不断拉升。
其中BUND45容积率约1.2，BUND88容积率则为1.8，这样低密洋房产品不仅居住舒适，更重要的是未来难以再有。
另一方面是产品的差异化打造，保利在拿地前就对洋房产品进行了深入研究。
建面约100㎡的3房产品，户型拥有完整宽适的餐厅空间，并在主卧+北次卧都配置270°飘窗，3个朝向可享受L型转角视野，深得上海客户喜爱。
建面约131㎡四房产品，整体设计为南向3面宽+大采光面，主卧是私密性极强的独立套房，四叶草户型避免了空间浪费，属于内环独一档的阔绰真洋房。
正是基于产品精研，保利发展7月拿地，十一期间就开放示范区和样板间，4个月打破上海认购率纪录，产品爆破能力十分惊人。
再加上中海领邸·玖章刚刚开盘结束，大量中海“落榜生”焦虑地发现，可备选的楼盘并不多，保利外滩序BUND45就是当下几乎唯一的优质选择，为楼盘添了一把火。
如今再回顾4个月前土拍，保利当时举牌竞价到60轮拿地王的自信逻辑，就非常清晰了。
02
全面开花，引领楼市逆转
不仅在杨浦屡创佳绩，保利发展同时在上海全面开花，引领本轮楼市逆转。
近期的保利·永兴里，以247%的超高认购率，也打破了静安区纪录。
极致户型+越级奢装，成为内环内“空间王者”
一方面是王者级的空间表现，得益于出色的空间排布，主力户型做到78-79%的高得房率，对比竞品几乎给客户立省百万。
在收纳方面更加精益求精，100㎡3房户型设计了十几处收纳空间，合计面积超过15㎡，总容量更是超过30m³。
另一方面是王者级的奢装标准，厨房标配嘉格纳欧标13套洗碗机、三灶头黄铜的灶具、定制中式双吸导烟与油杯的吸油烟机，卫生间配置唯宝智能马桶，高仪龙头顶洒。
总爷关注到一个细节，他们的墙纸也不普通，细看是由丝绸和淡雅金线制成的阿玛尼墙纸，细节处见产品功底和诚意。
正是在户内空间极致打磨下，保利·永兴里实现静安内环一众竞品中的突围，在板块竞争中占据绝对优势地位。
如果说市区两个项目，让大家见识到保利产品打磨能力，那么近期外环红盘保利虹桥和著，则让大家再次感慨其强大的前瞻眼光。
这两年北虹桥产业和配套加速兑现，居住氛围逐渐成熟，保利选择果断出手落子北虹之星——
保利·虹桥和著，引领北虹桥板块崛起
项目不仅占据地铁优势，产品同样遥遥领先，实现对新房和二手房竞品的全面降维打击。
所有同行都在卷示范区、卷主入口，保利用奢华酒店式手法，创造了约100米的震撼门庭，奠定了地标级城市封面的第一印象。
他们用约120米中轴迎宾线，串联起丰富的生活场景，尤其是主轴之上的大树聚场，与中庭水景形成呼应。
他们还推出了板块稀缺的128㎡大4房户型，四开间朝南面宽约13米，搭配约270°转角飘窗，形成了IMAX影院级视野。
要知道，这块地下半年才刚刚完成受让，短短几个月实现如此大的声浪，保利发展的效率不得不服。
03
上海楼市，明确前进方向
现在看保利发展在上海的最新动作，你会发现他们的战略逻辑非常清晰：
坚定拿核心地块，坚定做高品质产品
厚积薄发的保利发展，旗下多项目盘迎来认购率、销量、到访量的爆发，无疑是证明其前瞻布局的眼光、产品策略的成功。
当然楼市的大背景也不能忽视，总爷关注到自从11月以来：
上海楼市正以超乎想象的速度逆转
最近总爷就看到，很多五大新城开折扣、优惠策略的楼盘，几乎是一夜之间收回了政策，让很多犹豫中的客户猝不及防。
如果聚焦中内环，那么反转则更加彻底：
中海领邸·玖章，552套房源吸引1556组认购，当天售罄很多人都没能买到；而中铁世博滨江云境，据说如果不验资+建档，甚至样板间都没机会看到。
在总爷看来，目前上海楼市特别是内中环上行的预期明显：
一方面这是土拍情绪的传导，土拍拉升了市场和客户的预期，大家对明年新房市场价格上涨形成共识，于是纷纷选择在此时出手。
另一方面是二手房市场回暖，让上海整个置换链条加速运转，更多的改善客户有资金、有资格去看房选房，加速了改善市场的回暖。
以保利发展为代表的上海巨头，本来项目就多、品质也好，这次迎来业绩的大丰收可以说是厚积薄发：
坚持优质地段、一流产品、尊重客户，就能得到市场青睐
对于开发商来说，在全面转型改善需求和高端需求的大背景下，如何做出有竞争力的产品成为关键。
对于广大买房人来说，无论你对上海楼市判断如何，都必须要正视市区新房可能回暖上涨的现状了。
对于本轮楼市调整，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。