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本篇是案例分析文章总第232篇民事类 实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第129篇之房产第47篇.
法条适用：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020版）第 十五条
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
当事人中：
绿色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人
红色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是败诉亦或是部分败诉
提出问题（作者原创提炼）
被执行人将其所有的房产出卖给第三人，源于被执行人基于其他法律关系被查封，扣押，冻结该财产，法院在执行查封中可以参照《查封规定》第15条来适用。
但问题的关键在于被执行人确实是房产实际所有权人，但却又不是不动房产登记簿上的所有权人。
此时房产买受的第三人是否可以基于与不动产登记簿上的所有权人签订了购房买卖合同。并已经交付全款，进而排除查封。提出排除执行权能呢？
裁判要旨（作者原创总结）
《查封规定》中的法条更多的体现在程序问题如何运行和事实描述如何参照。该规定主要是执行程序适用的审查标准，而并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。
法院在审理案外人执行异议之诉中应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态、被执行人对执行标的的权利状态，以及申请执行人债权实现的权益进行查明和比较，综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
《查封规定》第十五条是对于涉案财产直接登记在被执行人名下的情况，具有明确的适用范围。继而查封与否是非此即彼的关系。
而案外人执行异议之诉排除执行权能。是权益价值平衡的结果。
《查封规定》更偏向于事实判断，而案外人执行异议之诉判决结果更偏向于价值判断。
案例索引
①2009年1月16日，程江龙（被执行人）(房产实际权利人)（案外人执行异议之诉一审、二审、再审第三人）转让房产给李东顺（房产登记所有人）（房屋出卖人）（案外人执行异议之诉一审、二审、再审第三人）、包括案外人四季青农产品批发市场，三方签订《协议书》一份，载明，程江龙同意将十间门面房的房产证登记于李东顺名下，房产的真实所有权人为程江龙，房产证是程江龙所有并由程江龙保管。
②协议第三条约定，程江龙在办理房产证时，李东顺先借给办程江龙房产证所需现金，程江龙按银行同期借款利息付给李东顺。李东顺经程江龙书面授权同意，将房产全部或部分出售后，可从售房款中将前款所述借款本息扣除，但必须在房产售出之日起三日内将剩余款项一次性交付给程江龙。
协议第七条约定，农产品批发市场自愿为李东顺严格履行本协议各项约定提供保证担保。
③2011年4月7日，郭希兰（阻却执行人）（房产买受人）（案外人执行异议之诉一审原告、二审被上诉人、再审申请人）与李东顺签订了一份《房屋买卖协议》，李东顺将××××房产卖给郭希兰，价格为60万元。郭希兰于当日支付了房款，李东顺出具了收到60万元房款收到条
④2013年5月6日，因汇丰信用社（申请执行人）（案外人执行异议之诉一审被告、二审上诉人、再审被申请人）申请执行程江龙、华业公司借款合同纠纷一案，法院依据判决作出执行裁定，查封了××××房产，房屋所有权证登记的房产所有人为李东顺。
⑤郭希兰提出异议，法院驳回异议
⑥郭希兰起诉：请求立即停止强制执行，并解除查封
法院判决
一审法院：安阳中院（2015）安中民一初字第49号
结果：不得执行李东顺名下位于××××区房产，
理由：
1.物权方面
案涉房产登记在李东顺名下，虽房屋实际所有权人为程江龙，但依据物权登记原则，程江龙不是物权人。
2.债权方面
合同买卖双方当事人是李东顺和郭希兰。房屋买卖合同合法有效。程江龙不是债权出让方。
汇丰信用社申请执行的被执行人程江龙既不是房产的物权人也不是房产的债权人的主张，于法无据。
◉汇丰信用社上诉
二审法院：河南高院（2016）豫民终476号
结果：
一、撤销一审判决；
二、驳回郭希兰的诉讼请求。
理由：
1.案件事实实质审查
根据李东顺与程江龙、四季青农产品批发市场于2009年1月16日签订的协议、程江龙于2011年1月15日向李东顺出具的情况说明、2011年4月7日向李东顺出具的承诺书，以及李东顺、郭希兰的陈述等内容，可以认定涉案房屋虽登记在李东顺名下，但实际所有权人为程江龙。
2.郭希兰在尚未办理涉案房屋过户登记手续存在过错
根据郭希兰在尚未办理涉案房屋过户登记手续的情形下，必须满足对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。
郭希兰一直未办理过户登记手续，并非基于自身以外的原因，其怠于办理过户登记手续存在过错。故其请求对涉案房屋停止执行措施，未达到法律规定的排除执行的条件，其请求缺乏相应的法律依据，不予支持。
◉郭希兰申请再审
再审法院：(2017)最高法民再238号
结果：
一、撤销二审判决
二、维持一审判决
理由：
1.《查封规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定主要是执行程序适用的审查标准，而并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。
2.二审法院认为郭希兰未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其怠于办理过户登记手续存在过错，故其权益未达到法律规定的排除执行的条件，系单纯在《查封规定》第十七条的范围内考虑的。
二审法院忽视了查封时被执行人程江龙对涉案房产的民事权益状态，简单适用《查封规定》第十七条，属于适用法律错误。
3.2013年5月6日法院对涉案房产查封时，该房产仍然登记在李东顺名下。一审法院认定本案房产查封时，从物权方面和债权方面看，均应认定房产不属于程江龙所有，于法有据。
此种情况下，汇丰信用社对涉案房产主张强制执行的权益，不能超越程江龙自身对涉案房产的权益，而取得优于郭希兰所享有的民事权益，应认定郭希兰所享民事权益能够对抗申请执行人汇丰信用社的执行权益。
实务总结
本案法律关系理解起来相对简单，但之间的法律关系还需仔细析定。存在拗口的情形。
争议焦点为：《查冻扣规定》的适用场景与案外人执行异议之诉的审查原则的问题。
《查冻扣规定》最早是在2004年由最高人民法院颁布的司法解释。后在2020年被修正。
如何界定
一、《查封规定》是事实判断依据。无价值判断参考内容。
案外人执行异议之诉存在程序和实体审理两个阶段。就《查封规定》上规定的条文来看。基本上规定了：
在程序上和事实描述，法院执行法官如何进行类似行政式的处理模式。
即如何认定？如何查封？如何界定财产？法条当中进行了详细而比较规范的罗列。
法官在执行过程中不需要进行价值判断。只需要对事实和法条进行比对，进而做出事实判断即可。
特别是本案的适用法条，第15条：被执行人应是房产的实际所有人也可以理解为是不动产登记上的实际所有人，但二审法院却错误机械的适用了该条。
二、案外人执行异议裁判规则属于价值判断。
2014年出台的《执行异议复议规定》和2009年的《九民纪要》是审理案外人执行异议之诉的价值判断法律，司法解释依据
建设工程优先权的权能要大于一般购房消费者的物权期待权的权能。低于普通消费者基于生存权的物权期待权。
就案外人执行异议之诉所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优（执行异议复议规定第二十九条），担保物权次之执行异议复议规定第二十七条），“物权期待权”执行异议复议规定第二十八条）虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。
也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。
从上述立法者的本意来看，就是考量了权益的平衡顺位。就具体到每一个案件。不同情形让法官进行具体的价值判断。
三、上述法律，司法解释也不能解决的案件，法官可以根据民法原理和宗旨，结合总则原则进行裁判。
1.公平正义原则
2.利益平衡原则
3.保护弱势群体原则
4.事实真相还原原则
关键词
《查封规定》
事实判断
价值判断