“小物业”关涉“大民生”
——守好基层治理的“最后一公里”
创建“枫桥式人民法庭”
买房一时，住房一世，随着生活水平的提高，物业服务在我们的生活中，占据着越来越重要的地位，与此同时，因物业服务矛盾而对簿公堂的例子也屡见不鲜。
PART.1
案情回顾
某物业公司与某地产公司分别于2015年、2016年、2018年、2020年签订《前期物业管理服务合同》，合同第七条物业服务费的标准和收取及调整约定：“多层住宅0.6元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米”。合同第十五条违约责任第二项约定：“甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠缴费用千分之三每日标准向乙方支付违约金”。某物业公司在2015年12月29日至2020年9月24日期间为洪雅县将军镇某小区提供了物业服务。后因200多位业主未付物业费，物业公司和业主的关系达到冰点，曾因业主多次与物业公司人员发生争执，一度闹到当地派出所。无奈之下，2020年9月24日某地产有限公司与某物业公司终止了物业服务合同。后某物业公司将业主诉至洪雅县人民法院余坪法庭，要求业主缴纳拖欠的物业费，并承担相应的违约金。
PART.2
调解点滴
物业纠纷事虽小，却关乎群众的切身利益，该类案件普遍具有数量多，标的小，争议焦点分散，涉及矛盾尖锐的特点，若处理不当，容易引发群体性事件，能够妥善化解直接关系着涉案当事人群体的生活质量和幸福感。为做到为人民群众办实事，传承和发扬“枫桥经验”，把矛盾纠纷化解在萌芽，承办法官在庭前建起物业与业主之间沟通的桥梁。
#01
实地走访业主
因白天业主基本不在家，法院干警只有利用下班时间，晚上七八点钟等业主回家后，挨家挨户走访。遇到讲理的业主，只是向干警诉苦：“我们不是不交费，实在是物业的服务质量太撇了”，“我放在车位上的摩托车都被偷了，物业说不关他们的事，又查不出监控视频”，“楼梯上全是灰层都不打扫，小区里的杂草也不打理”。遇上一些怨气比较重或者法律意识淡薄的业主，便把气撒到法官身上：“我家的房子到现在都没装修入住，物业费就不该交”，“墙壁渗水淹了我家阳台，物业一直不解决，你们来喊我交物业费，就是物业的帮凶”。还有一些明显很无奈的业主：“法官，你们进来看看我家，楼下的老太太私搭棚子养鸡，奇臭无比，物业也不管，整个夏天我都不敢开窗户”业主打开窗户的瞬间，恶臭味差点让大家当场呕吐……
#02
倾听业委会意见
该物业公司在提供物业服务期间，存在因门卫室时常无人值守，外来车辆随意进出小区，多名业主家中财物及停放在指定区域车辆被盗，监控设备损坏未及时更换，垃圾、杂草未及时清运和处置等情形。
#03
“面对面”调解
针对业主和业委会提出的问题，法官组织业主和物业“面对面”调解，法官在现场释法明理：1. 物业服务的主体是整个小区，而非某个业主，无论业主是否实际居住，都应当缴纳物业费；2.房屋出现漏水等问题，可以要求开发商整改，物业公司仅有协助维修义务；3.物业公司在提供物业服务过程中，确实在某些公共设施维护及保洁安保等方面存在问题，但从整个物业服务情况看，各项基本物业工作仍处于正常运行状态，业主不能以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。最后法官提出建议：因物业公司在提供物业服务期间，确有服务不到位现象（安保巡查不到位、保洁和绿化管理有瑕疵、公共设备如摄像头损坏未及时更换），对之前业主欠付的物业费，可适当减免；业主未按合同约定缴纳物业费，存在违约，但原告在提供物业服务时有持续性服务不到位的情形，双方均有违约行为，均可放弃违约金的主张。物业公司认识到自身服务的不足之处，表示可以减少30%的物业费并放弃违约金的主张，业主代表说：“听君一席话胜读十年书，以前的我们不知法不懂法，以拒交物业费的方式来维权是不对的，我们现在接受法官提出的建议”。
随后，业主们纷纷主动缴纳了物业费，双方冰释前嫌，除个别业主因在外地务工未缴费外，该小区物业纠纷在庭前化解率达到99%以上。此次诉前调解既保障了200多名业主的切身利益，又维护了物业公司的合法权益，也给法庭辖区的社会和谐稳定提供了有力的保障。
PART.3
法官说法
承办法官 凌福刚
业主拒绝缴纳物业费是物业纠纷中常见问题，也成为近年来较多的民事纠纷，物业服务合同关系中的物业服务企业与小区业主，朝夕相处，关系紧密，双方均应诚实守信地履行物业服务合同。物业服务企业应当为小区业主提供优质的物业服务，业主应当及时交纳物业费用，双方协调配合，共同维护小区的安全、卫生与秩序。
本案中，某物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，影响业主对美好生活的需求，法院兼顾双方当事人的利益，搭建业主与物业之间沟通的桥梁，有利于督促物业服务企业提升服务品质，业主依约交纳物业费用，共建美好和谐社区。提醒广大业主，若对物业管理费持有异议，应通过正当渠道进行申诉，如向有关部门投诉、组建小区业主委员会另聘物业公司、提起相应违约或损害赔偿之诉，与物业公司协商物业管理费等方式维护权益；业主不能以房屋渗水、房屋空置未使用、物业服务局部瑕疵（部分垃圾未及时清理、公共区域照明灯损坏等）为由拒交物业费。
PART.4
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”