来源：大伟看楼市
2026 马年开年，楼市迎来里程碑式政策—— 全国多城官方收储老破小正式落地执行。从中央定调到地方实操，从试点探索到全面铺开，一场由政府、国企、金融机构联手推进的存量房盘活行动，正在改写普通业主的资产命运。对于手握老破小的家庭而言，这不是简单的市场波动，而是确定性极强的政策红利。盲目低价抛售，或将错过十年一遇的资产盘活窗口。
一、政策全面落地：从顶层设计到城市实操，收储已成定局
2025 年底中央经济工作会议明确提出 “鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，为 2026 年楼市定下 “稳市场、去库存、优供给” 的主基调。进入马年，住建部、自然资源部联合发文，从规划、土地、资金三方面为老破小收储保驾护航，政策从顶层设计快速转化为落地动作。
截至 2026 年 2 月中旬，全国已有36 个重点城市发布明确收储公告，超 80 个城市表态支持区属国企收购存量住房，北京、上海、广州、杭州、济南等核心城市率先进入实操阶段。以上海为例，浦东、静安、徐汇三区已完成首批签约，由区属公租房公司、保障房企业作为收购主体，建设银行等金融机构提供专项低成本资金，形成 “收储 — 改造 — 运营” 的完整闭环，为全国提供可复制模板。
官方收储并非临时救市，而是房地产从 “增量开发” 转向 “存量运营” 的必然选择。过去几十年，我国住房供给从短缺走向过剩，大量老破小占据核心地段却面临流通困难、居住品质低、安全隐患多等问题。官方下场收储，既能打通二手房流通堵点，又能补充保障房供给，更能稳定市场预期，实现民生、市场、行业三方共赢。
二、收储标准清晰：这类老破小最吃香，不是所有旧房都收
本轮官方收储有明确筛选逻辑，核心地段、小户型、房龄达标、产权清晰的老破小是优先目标，各地细则虽有差异，但核心标准高度统一：
房龄门槛：一线城市优先 2000 年以前建成房源，二三线城市放宽至 2010 年前，重点覆盖砖混、预制板结构及存在安全隐患的老旧住房；
户型面积：以中小户型为主，一线城市严控 70㎡以下，二三线城市不超过 144㎡，40-60㎡一居、两居最受欢迎；
地段要求：优先主城区、地铁沿线、配套成熟区域，改造后可快速转化为保租房、人才公寓；
产权条件：产权清晰、无抵押查封、无纠纷，能正常过户，国有出让土地性质优先。
以上海浦东试点为例，明确收购内环内、2000 年以前建成、70㎡以下、总价≤400 万的二手房，正是市场上最典型的老破小。杭州富阳、济南起步区等城市直接照搬这套标准，推出 “全款收房”“以旧换新” 等举措，让符合条件的老房快速变现。
很多业主误以为收储是 “低价收房”，实则不然。官方收储遵循市场化定价、自愿参与原则，收购价参考周边市场价，部分城市还会给予小幅溢价，同时免去中介费、过户费等交易成本，比私下挂牌更省心、更划算。
三、业主核心利好：告别卖房难，资产价值全面提升
对于老破小业主来说，官方收储带来的是实打实的四大红利，彻底解决长期困扰的卖房难题：
打通快速退出通道
过去老破小挂牌半年、一年无人问津是常态，降价几十万仍难成交。如今官方成为 “兜底买家”，符合条件的房源 15-30 天即可完成签约、过户、放款，流程透明、资金安全，不用再跟买家讨价还价，不用承担长期持有的物业费、维修费。
锁定稳定合理价格
二手房市场波动大，淡季低价抛售容易亏掉本金。官方收储以政策托底，锁定市场价区间，避免业主因市场恐慌低价割肉。同时，收储带动片区老房价值提升，未被收储的优质老房也能跟着涨价，形成良性循环。
解锁以旧换新福利
多地收储与 “以旧换新” 绑定，业主卖出老破小后，可领取购房补贴、抵价券，享受新房税费减免、优先选房等政策。既能甩掉老旧资产包袱，又能低成本置换品质新房，实现居住品质与资产质量双升级。
消除持有风险成本
老破小普遍存在管线老化、电梯缺失、墙体开裂等问题，不仅居住体验差，还面临安全隐患。被收储后，业主无需再承担维修成本、折旧损失，彻底摆脱 “老房包袱”，资金可投向更优质的资产。
四、市场逻辑重构：老破小从 “鸡肋” 变 “香饽饽”
官方收储落地，直接改写楼市底层逻辑：老破小不再是贬值资产，而是具备政策价值的稀缺资源。
过去，楼市偏好新房、次新房，老破小因房龄老、配套旧被嫌弃，贬值速度逐年加快。如今官方批量收储，直接减少市场上老破小供给，供需关系逆转，核心区符合收储标准的老房，身价迎来修复性上涨。上海试点启动后，内环内老破小挂牌价普遍上涨 5%-10%，成交量同步提升，就是最直接的证明。
从行业层面看，收储推动房地产回归居住属性。政府收购老破小改造为保租房，既能满足新市民、青年人的住房需求，又能避免过度开发，让市场更平稳健康。对于普通家庭而言，这是政策直接让利，不用再靠赌房价上涨获利，而是通过政策红利实现资产保值增值。
五、业主行动指南：别乱卖，这样操作收益最大化
面对政策红利，老破小业主切忌盲目操作，遵循以下原则，才能抓住利好：
先核查是否符合收储标准
对照本地政策，查看房龄、面积、地段、产权是否达标，重点关注 2000 年前建成、核心区小户型、产权清晰的房源，这类房源通过率最高。
优先选择官方收储，不私下低价抛售
官方收储流程规范、资金有保障，比中介挂牌更省心，价格更稳定。不要因急于变现低价卖给个人，错过政策补贴与合理定价。
结合以旧换新，实现资产升级
有置换需求的业主，优先选择 “收储 + 以旧换新” 模式，用老房抵扣新房首付，享受双重补贴，降低换房成本。
产权不清先整改，提高收储成功率
有抵押、共有人纠纷、证件不全的房源，提前完成解押、公证、补证，确保产权清晰，顺利通过收储审核。
六、马年楼市展望：收储常态化，老房迎黄金机遇
2026 马年是政策落地关键年，官方收储不会是短期行为，而是长期常态化举措。随着更多城市加入，收储范围将持续扩大，资金支持将更加充足，老破小业主的红利期才刚刚开始。
未来，楼市将形成 “新房改善 + 存量盘活 + 保障兜底” 的新格局，老破小不再是市场边缘资产，而是城市更新、住房保障的重要组成部分。对于普通业主来说，守住政策红利，不盲目抛售，就是守住家庭资产的基本盘。
总之，2026 马年官方收储老破小，是送给业主的重大政策礼包。别再把老破小当 “鸡肋” 低价处理，也别再恐慌性抛售。摸清政策标准，抓住收储窗口，才能让老旧资产焕发新生，实现财富稳稳增值。