（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
20世纪80年代，周继山（化名）承租了北京市西城区一间公房。1997年，该片区启动改造，房屋被拆迁。因周继山是原承租人，且其子周建国、儿媳、孙女户口均在册，三人被列为安置对象。
回迁时，一套新房——一号房屋——以成本价出售给周继山。购房协议由周继山与甲房地产公司签署，总价5.4万余元。协议上“周继山”的签名和印章，实为儿子周建国代签代盖。房款由周建国支付，房屋交付后，也一直由周建国一家装修、居住至今，并承担所有物业、水电等费用。房产证、购房发票等原件也长期由其保管。
2018年，周继山去世，未留遗嘱。周建国随即要求两位兄妹——周建平、周建梅——配合将一号房屋过户至自己名下，理由是：“父亲生前口头答应，房子归我，只是登记在他名下。”
兄妹二人坚决反对：
一号房屋是父亲作为承租人回迁所得，购房时使用了父亲38年工龄优惠；
购房合同、产权证均登记在父亲名下；
周建国代签仅因父子关系便利，不代表权属转移；
父亲生前从未表示要将房屋赠与或转让；
兄妹认为，这属于父亲遗产，应依法定继承分割。
此前，周建国曾提起确权之诉，临近判决时撤诉；又两次提起继承诉讼，均因本案而撤回。兄妹指责其“恶意拖延，独占房产”。
裁判结果
法院判决：
✅ 驳回周建国的全部诉讼请求。
周建平、周建梅胜诉，一号房屋作为遗产进入法定继承程序。
法院说理
法院围绕“是否存在借名买房合意”进行审查，重点指出：
第一，缺乏借名合意的直接证据。
周建国称父亲“口头同意”，但无书面协议、无录音、无第三方见证，亦无父亲生前任何关于房屋归属的意思表示。在无遗嘱的情况下，仅凭单方陈述，无法认定存在借名合意。
第二，出资事实存疑，且不等于权属归属。
虽有证人证明周建国支付房款，但无银行流水、取款凭证等书证佐证。更重要的是，购房时使用了周继山38年工龄折算优惠，该政策性利益属于周继山本人。即使周建国代付现金，也可能是家庭内部资金安排，不能直接推定为个人出资购房。
第三，居住与持有证件不具排他性。
基于父子关系，父亲允许儿子一家居住、代管证件，是常见家庭伦理行为。长期居住+持有房产证，不能反推产权归属。真正的借名人通常会持续主张过户，而非在父亲去世多年后才行动。
第四，回迁房性质特殊，承租人即权利人。
根据政策，回迁房由原承租人购买并登记，具有身份属性。周继山作为唯一承租人，天然享有购房资格和产权，周建国仅为安置人口之一，不因此获得产权。
综上，法院认为：周建国未能形成完整证据链证明借名买房关系成立，其过户请求缺乏事实与法律依据，不予支持。
办案心得
本案为“子女主张父母名下回迁房归己所有”提供了重要警示：
首先，口头承诺在房产纠纷中几乎无效。
尤其涉及父母房产，若无书面协议、公证或明确遗嘱，仅凭“他说过”难以对抗法定登记。
其次，工龄优惠是关键产权要素。
房改房、回迁房中使用的父母工龄、职级、身份资格，是国家赋予特定主体的福利，不能因子女付款而转移归属。
再次，代签≠代购，代办≠代持。
子女因便利代父母签约、缴费、装修，是孝道体现，但不构成法律上的权属变更。真正的借名，需有清晰的约定。
最后，拖延确权等于放弃权利。
从2004年拿房本到2018年父亲去世，长达14年未主张过户，反而多次撤诉、另案起诉，极易被认定为对登记状态的认可。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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