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2014年，周慧敏打算置换住房。她看中了位于丰台区的一套房产。当时，她名下已有西城区一套住房，完全具备北京购房资格。
但周慧敏却选择以儿子周子阳的名义签约购房，并将房屋登记在周子阳一人名下。她解释称：是为了方便办理按揭贷款。购房款约212万元，大部分由周慧敏账户转入周子阳账户支付。2015年，周子阳与李思琪结婚，一号房屋成为小两口的婚房。
然而不久后，周慧敏卖掉西城老房，搬进一号房屋居住。周子阳和李思琪则搬至李思琪父母提供的朝阳区住房。
此后多年，一号房屋的物业、水电、供暖等费用均由周子阳和李思琪支付。房屋贷款也由二人共同偿还。
直到2022年，周子阳与李思琪婚姻出现裂痕。周子阳提起离婚诉讼后又撤回。紧接着，周慧敏突然起诉，主张：
她与周子阳存在借名买房合同关系；
要求确认合同有效，并将一号房屋过户至自己名下；
要求周子阳和李思琪赔偿因挪用30万元房款造成的贷款损失。
周子阳当庭表示：“我同意母亲所有诉求，房确实是她买的。”
李思琪坚决反对，辩称：
母亲有购房资格、有全款，根本无需借名；
房屋是为结婚购置的夫妻唯一住房；
多年来由夫妻共同还贷、承担费用；
母亲从未提过借名，直到儿子要离婚才突然主张，明显不合常理；
所谓“借名”实为转移夫妻共同财产的手段。
裁判结果
法院判决：
✅ 驳回周慧敏的全部诉讼请求。
李思琪胜诉，一号房屋依法认定为夫妻共同财产基础之上，母亲无权确权。
法院说理
法院围绕“是否存在真实借名买房合意”进行审查，重点指出：
第一，缺乏合理借名动机。
周慧敏作为北京户籍居民，名下仅有一套房，完全具备购房资格，且有能力支付全款。在此情况下，借已婚儿子名义购房，反而增加产权风险，违背常理。
第二，长期未主张权利不合逻辑。
从2014年购房到2022年起诉，长达8年时间，周慧敏从未要求过户或书面确认权属。恰在儿子婚姻破裂、提起离婚后才主张借名，时机高度可疑。
第三，资金往来不等于借名合意。
虽然房款主要来自周慧敏账户，但考虑到母子关系，赠与、资助或家庭内部资金调配均可能解释该行为。仅凭付款不能推定存在借名买房合同。
第四，房屋使用情况复杂。
尽管周慧敏实际居住，但物业、供暖等费用长期由周子阳夫妇支付，且房屋最初明确作为婚房使用。这更符合“父母资助子女购房”的家庭惯例，而非借名。
综上，法院认为：现有证据无法使借名买房事实达到“高度可能性”标准，周慧敏应承担举证不能的后果。
办案心得
本案为“父母出资购房登记在子女名下”提供了关键警示：
首先，有资格却借名，本身就是重大风险信号。
若父母具备购房资格、资金充足，却执意登记在已婚子女名下，极易被认定为对子女的赠与或家庭资助，而非借名。
其次，时机决定动机。
在子女婚姻稳定时沉默，在离婚前夕突然主张借名，法院会高度怀疑其真实目的。
再次，付款≠确权。
父母为子女购房出资很常见，但若无书面协议、明确合意、持续主张权利的行为，仅凭转账记录难以推翻登记效力。
最后，配偶权益受法律优先保护。
当房屋登记在夫妻一方名下，且用于婚后共同生活，即使父母出资，也倾向于认定为对夫妻双方的赠与，除非有相反约定。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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