在购买预售商品房时，开发商会在售楼处摆放该商品房项目的沙盘，展示楼盘的区位、建筑外观、朝向、配套设施、小区公共区域规划等等。如果沙盘展示效果和实际交付的房屋不符，开发商算违约吗？购房者能否以开发商存在虚假宣传为由解除购房合同？近期，横州市人民法院审理了一起商品房买卖合同纠纷案。
基本案情
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小宋多次前往某房地产公司开发建设的楼盘现场了解，并察看楼盘的模型。2021年6月，双方签订《商品房买卖合同》，约定该房地产公司开发的2号楼二层202号房卖给小宋，双方还对房屋交付时间、购房款、解除合同、违约金条款等内容进行了约定。2023年6月，案涉楼房质量竣工验收。同年10月，小宋前来现场验收房屋，发现202号房的绿化阳台距小区大门不足1米，对房子造成遮挡和采光影响以及从室内看见大门屋檐问题（相似“棺材”）而不同意收房。同年11月，双方就202号房问题进行协商，由于协商未果，小宋诉至法院。请求撤销或解除与被告某房地产公司签订的《房屋买卖合同》，并退还全部购房款以及赔偿利息损失等其他费用共计48万余元；若无法撤销或解除合同，则要求被告赔偿25万元。
法院审理
法院经审理查明，合同签订前，某房地产公司在该楼盘营销中心大厅的明显位置进行温馨提示：“本模型仅供参考，实际建设效果与模型效果存在差异，一切以订立的商品房买卖合同约定和实际建设效果为准”。合同签订后，小宋按照约定的房款支付方式履行，即向该房地产公司支付首付款84692元，并按揭贷款335000元。目前，小宋没有入住或出租202号房，案涉楼房仍然空置，小宋仍需按月还贷。
法院认为，（一）商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。在案证据表明，该房地产公司建设的小区经法定部门许可并验收合格后才对外销售，同时，被告在楼盘销售大厅的明显位置对楼盘的模型已进行明显的温馨提示。此外，原被告双方也在合同中明确约定“买受人已知悉出卖人所作的楼书、商品房模型或其它宣传资料仅为展示设计思路而设立或提供，并同意不作为本合同附件或组成部分。”因此，《商品房买卖合同》及附件等协议书系双方真实意思表示，并无规避法律，为有效合同，双方均应恪守履行。
（二）被告交房存在瑕疵，应对原告作适当补偿。202号房屋实际交付后，虽然没有对原告的202号房造成明显的实质遮挡，采光也没有受到严重影响，但是存在小区大门的屋檐伸出后距202号房绿化阳台过于靠近的客观事实。这一事实与当初小宋在现场察看到的小区大门的模型效果图片存在差异，长期生活在此，会降低生活环境和品质。这与被告建设小区大门的规模等行为存在因果关系，直接损害到原告当初购房时的期望值和现在居住时的理想不佳。因此，被告当对原告作适当的补偿。
综上，法院认为，房屋买卖合同成立有效。原告主张撤销或解除《房屋买卖合同》并且退还全部购房款以及赔偿各项费用缺乏事实依据，不予支持。同时，考虑到被告瑕疵行为的轻微程度以及已经采取对该阳台进行安装磨砂玻璃的措施，原告购房时的选择存在自己的疏忽以及为了维权支出的成本，目前房价与当时房价的差别以及当地的房地产市场和司法实践等案件实际因素，酌情由被告补偿原告4万元。
法官提醒
在购买房屋这类“大件”物品时，需要“多留心”，为此，法官提醒大家，购房需要慎重，卖房需讲诚信。
作为消费者，要格外注意甄别开发商发布的广告宣传，对于配套设施、房屋交付标准、违约责任等相关内容要明确到购房合同或补充协议上。如遇实际交付的房屋与宣传不符或者发现足以导致购房者的合同目的不能实现时，要敢于运用法律武器维护自身合法权益。
作为开发商，要坚持诚实信用原则，不得发布“花式”广告进行虚假宣传，不得片面引导、欺骗或者误导消费者；要充分尽到提示说明义务，加强对楼盘模型、效果图及实际交付标准的信息披露，确保买房人全面、准确、及时了解房屋的真实信息；要加强交付标准，提升施工质量，确保房屋质量符合合同约定的交付标准，同时还要积极回应消费者的疑问和关注点，及时提供解决方案或者补偿措施。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
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来源：横州法院
作者：王建鹏
编辑：莫啁媚
审核：卢光艳
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