不在青甘宁新，银泰“西北第三站”又一次选址陕西。
12月16日，榆林国资官微宣布，旗下城投开发已与阿里巴巴（09988）控股的浙江银泰商业集团有限公司（简称“银泰商业”）达成合作，将共同开发榆溪圣境商业综合体项目，总投资3.5亿元，占地面积13.9亩，计划商业建面达8.1万㎡。
至此，银泰商业在陕西完成了除西安、宝鸡两城六店外的第7次出手，亦成为榆林迎来的第二家全国性百货公司。
01
离席之际：榆林国资引导北上
就在榆林官宣24小时过后，阿里一纸公告引得全网震动。
具体内容来看，阿里已与银泰商业另一名少数股东达成一致，同意出售银泰商业的全部股权，其中阿里持股约99%，少数股东占比1%；交易完成后，阿里所得款项约74亿元，录得亏损约93亿元。
需提醒的是，早在2017年银泰商业私有化退市的同时，阿里就已从银泰集团手上累计收购了73.8%股权，累计花费超200亿元。
公告显示，买方主要系A股服装品牌龙头公司雅戈尔（600177），同时还有银泰管理层的共同参与，但未提及双方具体占比多少。
不过，在我们看来，引入银泰管理层背后，显然有着雅戈尔对其商业能力的充分认可。
数据显示，截至2023年，银泰商业共有61家在管商场，总建筑面积超475万㎡，位列国内购物中心企业TOP100榜单第七名；以西安布局的钟楼开元为例， 该商场去年就有7家品牌单店销量全国第一，3家单店销量破亿，2家破5000千万元。
这一点亦在雅戈尔收购通稿中有所体现。据其官微介绍，本次收购旨在强链补链，以完善时尚生态圈布局。未来，雅戈尔将给予银泰管理层充分运营空间，支持银泰进一步高质量发展。
值得注意的是，此次榆林项目物业持有方正是榆林城投。进一步梳理其历史拿地信息，我们发现榆溪圣境项目或是其主导的首个纯商业地产项目，从勘察、设计到施工、招商，均是全程参与。
在我们的观察中，正在探索商业地产的榆林城投市场化转型动作不断。
例如大举布局新能源充电桩。我们曾在《》一文中提及了，榆林城投于2021年1月携手“创业板第一股”特锐德（300001）旗下充电网规模全国第一的特来电成立“榆林城投特来电”。最新信息是，今年以来，该公司已在74座充电站、537个充电终端的基础上，再次新建了4座240kW快充充电站，旨在推动榆林全市新能源充电网络的全面升级。
例如参与质子汽车B轮融资。我们曾在《》一文中记录了，榆林城投于今年3月出手1亿元投资陕汽集团新能源重卡主体质子汽车，从陕北能源化工产品运输重卡的独特场景出发。
看来，榆林城投的转型很有市场敏锐度。
02
商业空间广阔：万达“一枝独秀”
为什么会在榆林？
答案早在4年前的《》就已给出，榆林相对较弱的商业体系无法满足经济高速增长的消费需求。
一个相对较新的数据是，在2023城市商业魅力排行榜中，榆林被划入四线城市行列，而GDP远不及它的咸阳、渭南却跻身三线城市。
对比来看，榆林面积3万+㎡购物中心存量约57.54万㎡，仅占陕西3万+㎡购物中心总体量的3%，现有商业体规模普遍较小，且多为本土商业地产开发商，缺乏吸引高端品牌的入驻能力。
反观同为四线城市的宝鸡，2021年，就凭借开元商城、银泰城、吾悦广场等多例全国性商业地产品牌布局，让该项指标突破了72.1万㎡。也就是说，宝鸡商业早就完成了对榆林商业的全面超越。
值得一提的是，更强势的商业体与更精致的品牌首店逻辑，已在榆林市场上得到了反复验证。
典型案例就有2018年的榆林万达广场。作为第一家进驻榆林的全国性商业地产品牌，共吸引了252家全国性连锁品牌入驻，其中126家为品牌首店，如星巴克、永辉超市、优衣库等。同时15亿元的总投资、13.01万㎡的建筑面积，也填补了榆林多年来商业综合体规模小，结构单一的商业局面。
而在榆林万达开业首日，全天客流量高达19.6万人次。考虑到榆林全市人口（含乡镇）只有360万人，也就是说接近5%榆林人在同一天涌入了这座商场。
也有网友表示，当时，明珠大道北段、长兴路、沙河路车辆全都排成长龙，商场更是“人山人海”。
至于为何说是反复验证？
因为我们发现，如榆林万达的“开业既爆”其实并非个例，16年底开业的榆星广场、今年1月开业的文昌时光天街，客流量同样在开业首日10万+、开业前3天25万+，可谓开一家火一家。
进一步梳理可知，上述三家商场分别在彼时的榆林市场完成了零售业态、体量规模、多元化连锁品牌的逐步升级。反馈在经营层面，榆星广场开业之初，预计年营业额可达6亿元，2019年榆林万达营业额突破8亿元，再然后是文昌时光天街，开业三天营业额就已突破2800万元。
而我们相信银泰百货入驻对于榆林来说将是再一次的“消费升级”。因为作为全国第七的银泰近年来在拓展海外高端美妆的同时，也在积极挖掘与珠宝、潮流、生活体验、人气餐饮等各类品牌的合作。据悉，今年上半年就有武空茶、YOOOO SHOP、三月兽、chuhe艺术空间等27+家西北或西安首店落户银泰。
03
消费诉求旺盛：榆林逐步“脱煤”
是什么催生出榆林如此的消费热情呢？
首先是民众“手中有钱”。2023年榆林人均可支配收入、非私营单位年平均工资、金融机构本外币各项存款余额分别达到3.19万元、12.08万元、7868.87亿元，三项指标均位居全省第二，仅次于西安。仅就社平工资一项来看，拥有神华、陕煤、陕能、长庆、延长主产区的榆林不仅非私营单位年平均工资仅低于西安2904元，私营单位年平均工资更是达到全省第一，远超西安5832元。
但在消费场景下榆林则形成相对“洼地”。2023年榆林社零总额为772.43亿元，同比增长5.2%，分别位于全省第四与第五，进一步算至人均消费，以榆林2023年361万的常住人口计，平均贡献社零消费2.14万元，全省排名降至第七。正如上文所述，榆林消费场所显然还有提升空间。
回顾银泰在陕西的首次“下沉”亦是看准了区域“消费信心”。
2017年开业的宝鸡银泰城是宝鸡体量最大的购物中心，开业前多年来宝鸡都保持着双位数的社零总额增长，2016年全市社零消费总额更是达到702.16亿元，同比增长14.6%，增速位居全省第一。
可以看出的是，在百货公司商业化布局进程中，榆林城投这样的“政府角色”现身只是起到了引导作用，真正对头部商业体产生原生吸引的始终是区域蓬勃的消费动能。因此我们也同步注意到：陕西这个“GDP增量排头兵”正在变得“更健康”。
我们曾在《》一文中记录了榆林今年三季度GDP以17.67%的增速达到5742.95亿元，862.28亿元的增量排全国第五，增速飙到全国第二。其中重大转变在于榆林GDP在2021年之后并没有向往年一样随着煤价回落而回调，反而势头继续上扬，与煤价表现形成强烈反差，逐渐“挥别”煤城标签。
其中多组数据变化已经说明迹象，如今年GDP核心贡献的工业项下“电力、热力、燃气及水生产和供应业”由负转正，背后是榆林第二产业增速排名领先的5个区县瓜分榆林重点建设项目中新能源项目一半数量。如采矿业产品展露新面孔，曾经几乎负增长的液化天然气（31%）、金属镁（27%）、兰炭（7.7%）增速明显。更大的背景是，榆林正在加快推进“4+8+N”重大能化项目，即4个千亿级、8个百亿级重大项目和一批精细化工项目。
面对这种结构性转变，转型中的榆林已逐步走出“综合性城市”面貌，区域第三产业增加值由2015年的760亿元增至2023年1659亿元，近十年始终保持正增长。
在我们看来，能源城市在逐步脱离传统认知的过程中，区域高质量社会生活场景不可或缺，尤其是对于榆林这个2023年除西安外全省唯一人口自然增长率为正的地市（0.09‰），其旺盛的消费诉求将不断吸引全国一线商业落地。