不少上海的购房者，最近因为一个消息慌了——上海也要搞四代住宅了。
起因是青浦7月份宣布在研究，10月份就已经出图了：
青浦华为西岑科创园的规划图里，四代住宅的样子已经跃然“图上”。
四代住宅的外形看起来都很科幻，主打的核心概念是户户有花园、家家有庭院，实现的途径就是家家户户都会赠送一个大的露台。
而且这个露台不算容积率，一旦把大露台算进套内，那么这房子的房率就大得惊人，动辄130%、140%。
四代住宅一来，引发了很多朋友的恐慌：
就跟商品房降维暴击老公房一样，概念更新、赠送多的四代住宅，会不会让上海的存量市场暴跌？
到底什么样的房子能称为四代住宅呢？
其实这个东西最开始就是“空中别墅”，只是后面随着建筑规范标准化，才有了如今的四代住宅。
2017年开盘的成都七一城市森林花园被大部分人公认为四代住宅的鼻祖，就长下面图片这个样子。
图源网络
家家户户带着带露台，家家户户在露台上种着绿树园林的住宅，也就是第四代住宅的初期模型。
至于为什么叫四代住宅，业界是按下图这么分的。
而实际上在前几年定稿的设计规范里，第四代住宅的学名被称为"城市森林花园住宅"。
其实这种创新型的空中别墅，上海也有。
嘉定新城有个很小众的项目，名字叫保利天琴宇，产品理念也十分超前。
图源网络
实话说，从产品设计上上海这个保利的项目更像新一代的住宅产品，区别只是没做大露台种树、而是做了阳光房。
阳光房露台
但是可惜，这项目太偏了没啥名气，如果当时也种上树、且项目离市区近一些，这项目没准就成了上海四代住宅的开山之作。
其实，客观来说，四代住宅这东西从设计理念上，就像是把叠墅概念从洋房放进了高层里面。
区别无非是打了一个生态概念——为买不起别墅的大部分人营造了一种类别墅的生活体验。
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不过如果这么说四大住宅就把他说的太寒碜了。
毕竟住得起别墅的是少数人，相比于以前的传统住宅，四代住宅的优势还是十分明显的。
露台的设计让家里多了一片和自然相处的空间，并没有消耗掉套内面积：
他的那个大露台——完全是赠送的。
而这点也是大家最喜欢四代住宅的地方，多赠送一个露台，算起来得房率一下子就超越了100%。
由于赠送了露台，又种上了绿化，一般四代住宅社区的设计都很“科幻”，看起来的确有一种跨时代产品的感觉，非常像悉尼那种海景露台豪宅。
四代住宅的外立面风格
因为四代住宅的这些优势，在四代住宅推出比较多的城市，这种产品往往比传统住宅更好卖。
像重庆，市面上今年新开盘的四代住宅社区平均去化率超过60%，而传统住宅的去化率仅有20%。
但是，需要注意的是，随着市面上四代住宅多了起来，我们也看到很多人对于四代住宅实际居住体验的控诉——住起来的体验并没有想象中好。
第一个四代住宅刚交房的时候
我研究了很多项目的业主反馈，发现大部分购房者对四代住宅最核心的不满反而来自于那个赠送的露台。
一开始买房的时候，大家都以为得房率非常高很舒服，但是区别于传统阳台，这个露台大部分是不能封的。
很多的四代住宅本身是做了错层露台的设计，因此挑空非常高，本身也不具备封阳台的基础。
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而且，这种设计也造成了两个问题，第一个就是隐私性很差，隔壁户、楼上楼下，透过没有封的露台，基本都能看的一清二楚。
另一个问题就是，由于露台的面积很大，如果是南向露台挑出去3-4米，那么楼下的房间采光基本就宣告消失了。
采光遮挡
即便是在阳光更充足的华南地区，这个问题也无法避免。
如果买的恰好是南向露台下面那一户，朝南的几个房间采光肯定是废了。
贵阳某四代住宅社区
下面是西安的某个四代住宅样板间，可以看出房间里看出去也比较明显的遮挡。
卧室视角
此外，四代住宅销售的时候，一般主打生态绿树概念，看起来很漂亮。
但是实际交付，露台怎么弄就全看各自业主的素质了，基本注定了是乱七八糟。
图源小红书
事实上，真的愿意种绿植的人真的未必有那么多，大多都是一时兴起。
真正在露台上做一个花园的打理成本很高，如果不是像富豪一样定时安排专门的园艺师处理，自己种起来大概乱蓬蓬影响采光且有蚊虫骚扰。
因此对于大部分人来说，有个大数露台的终局都是摆两把乘凉椅子，旁边堆一堆杂物罢了。
其实大家也都看出来四代住宅这个bug:
为了做露台牺牲了很多东西，实际上露台最终的应用效果，远远达不到最开始空中垂直森林城市的初衷。
问题就出在这里，本身应该是给改善客群做的产品，最终被应用在了很多刚需住宅上。
四代住宅这个产品的前身就是空中别墅，有一个最基础的要求其实就是大。
如果是一层两户，甚至一层一户的住宅，这个露台其实不需要设计成错层，只需要在东西两侧做出来一个超大的露台就可以，甚至可以通过设计做出挑空客厅。
举个例子，南京中海的中海·江南玖序，他的楼王就是足够大，因此可以通过积木组合的排布，在边上做出挑空客厅和大露台。
户型图
相当于做了积木组合的模式，每个两层的露台之间的空间，都属于一户，而且设置的是挑空。
挑空客厅效果
因此，这反而不会对实际的生活采光造成影响，反而还增加了产品的通透性。
而那种借用四代住宅概念，做的面积偏小的房子，设计起来就比较尴尬。
因为露台的赠送规则，虽然各个城市有所差别，但是本质上是跟住宅的建筑面积相关的。
比如四代住宅相对比较普及的重庆，露台以建筑面积为基数，赠送40%。
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那意味着你的房子越大，赠送的面积越多。
如果你房子太小，这露台就根本达不到那个庭院的尺度感。
而且，如果是小户型做四代住宅，就很难做一层一户一层两户，大部分都是一层四户及以上。
那就一定会出现前文提到的几个问题，影响采光、隐私性、打理困难等问题。
对视、采光遮挡等问题都逃不开
这种小面积产品虽然叫四代住宅，但是实际只多了几平米使用率不高的露台空间；
而四代住宅的缺点都逃不开，实际居住舒适度未必比得过传统住宅。
当然，这个问题也不是不能规避，那就是做塔楼。
露台在四面八方，那就没这些问题了。
实际上现在有的小面积的四代住宅大多也在华南地区，后者华中不太关注采光的地区，比如广州、成渝这些地方。
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当地本身对于塔楼的接受度很高，朝向问题不是很大；
可以通过做塔楼、围合式建筑来给小户型各户充分的露台空间，但是塔楼这种形式明显也不适用于上海所在的华东地区。
而且，我们也可以发现，四代住宅这种产品大多数位于新开发的片区，而不会放在老城区；
因为做露台本质上是增加了城市密度，其实和城市发展的理念是相悖的，不太适合于已经成熟的市区。
而且，前文也讲过，这种产品也更加适合大面积的改善市场，小面积产品最好是做在华南对于采光通风顾虑较低的地方。
但是，今年却发生了一个趋势，天南海北的各种城市都已开始要搞四代住宅了，这是为什么？
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原因很实在：
就是全国各地新房实在是太难卖了，楼市需要新花样。
人口净流出的城市主要只有改善需求，对于不缺房子的当地人，让他们英勇上车需要新的花样。
对于仍然有人口流入的城市，刚需不敢买房上车，因此需要创造概念，以多赠送几平方为由头让他们上车。
于是四代住宅的概念在全国各地都开始大力推广——赠送多，价格还没咋涨，又给你营造了有天有地有花园的生活，大家才有动力去换房子。
按照这个逻辑，其实你可以理解为什么在上海，青浦要率先推出四代住宅了。
毕竟青浦的房子是真的难卖，17号地铁线每个站点基本房子都建满了，如果不搞出新花样，那其余那么多地块就更难卖了。
趁着有华为这波春风，蔼然多想办法刺激一下楼市。
但是基于上海的情况，可以说，四代住宅这种产品就很难全面推广。
从先天条件上，上海大部分的地块面积都很小，南向面宽很窄，且地块的建筑密度非常高、一堆超高层，这就造成很多项目采光都很难满足。
因此，四代住宅这种增加密度的东西，外环以内实在是很难应用：
在上海市区本就不富裕的采光、建筑密度上做加法，实在是不太现实。
市区除了少部分顶级豪宅面积足够大可能采用四代住宅的概念去拔高溢价，大部分区域大概率只会做一些伪四代住宅——因为赠送这件事，上海也会非常克制。
而郊区，的确可能会逐渐推广四代住宅的概念，不过却很容易踩在坑里。
小面积普通住宅做了四代住宅的概念，溢价大概率已经体现在售价里，而且会面对四代住宅的那些缺点，到了二手市场，这些房子价格上也就未必能带来太多溢价，和传统二手房未必拉开太大差距。
大面积改善型四代住宅买在郊区，这房子就很难有流通性了，简单来说就是错配了。
因此，对于四代住宅这东西，大家就当一个新闻看看就好，对上海楼市的影响，远比你想象中的小。