今天再来聊聊上海租售比的这个话题，其实关于这方面的内容我之前已经做过不少期了。但我感觉现在还是有很多人喜欢揪着租售比偏低这个问题反复讨论，借此来证明楼市价格存在泡沫。所以我就在想，会不会是这样一个原因，就是短视频出现后，有大量对上海楼市过往历史完全不了解的人，基于当下这两年的情况，就开始大放厥词、哗众取宠，发表自己的观点。
因为其实从 98 年房改至今，完整经历过上海楼市的那些人，我觉得在网上的数量并不多。很多发表这类观点的博主，可能是外地的，可能是 2010 年左右才来上海打工、安家落户之类的，他们对楼市的发展历史完全不了解。
如果说现在 1.5% - 2%左右的租金回报率偏低，若这一点成立，那么上海楼市从 98 年房改一开始就没有投资价值。为啥这么说呢？我给您举个例子，在 2000 年左右，像老卢湾，大概马当路、老黄埔、老南市这些地方，当时四十到五十万左右的一套新房，可能是 100 平到 120 平左右的大两房，一个月租金差不多 800 - 1000 左右。你稍微算一下就知道租售比是多少。
意思就是说，上海的租售比从一开始到现在，就没怎么变过。所以要是说租售比不合理，那一开始就不合理，可为啥房价如今反反复复涨了十几二十倍呢？
另外，要是认为看一个租售比这单一指标就能给一个资产估值，那把投资想得也太简单了。要是这样，人人都能发财了。因为很多人对楼市的研究有天然的惰性，除了会看那些所有人都懂的指标，比如居民杠杆率（居民杠杆率和楼市根本没啥关系）、租售比、房价收入比，对于其他大量的宏观数据，要么懒得去研究，要么根本研究不明白。比如说那个号称经济学家的光头老鼠，就是典型的啥也不懂。
要是买房只看租售比这一点，那我反问你，买股票难道只看市盈率或者股息率这一项指标吗？
要是真只看市盈率或者股息率这一项，而且看的是静态的市盈率，就是当前盈利和价格的比例，那现在中国 A 股，或者说在历史上任何一个阶段，有投资价值的板块就只有银行股。可事实上，过去 10 年，或者未来 10 年，涨幅最大的肯定不是银行股。
买房子也好，买股票也好，大家看的都是资产升值带来的利润和回报。很多人又说西方发达国家的主要城市租售比、租金收益率普遍在 5%，这纯粹是瞎扯。就拿纽约举例，纽约有地税、房产税，每年征收的比例非常高，具体税率你可以去纽约市政局官网查。
再者，在美国，房东获得租金要缴纳个人所得税，咱们中国也有这制度，但实际能不能实施，大家心里都清楚。美国作为纳税大国，个人所得税缴纳比例非常高。还有，同一类型相同面积的物业，在美国一年产生的物业费也远远超过国内。
把这三项持有环节的成本一算，你会发现像纽约这种地方，房东实际到手的租金收益率可能一年也就 2%左右，跟国内没啥太大区别。所谓 5%这么高的租售比比例的物业，在国内也有很多，你去县城买房能达到，或者在上海买商铺也可能达到这样的回报比率，但涨不涨就不知道了。
