编者按：物业管理是社会治理中矛盾集中、纠纷频发的领域。随着城市化进程的加快及群众维权意识的提高，因物业服务引发的纠纷频现。物业纠纷多种多样，遇到业主或物业各执一词，如何判断是哪一方违法违约？

记者|李卓强

责编|张晶

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自行车车棚起火殃及业主汽车，物业无责？

詹先生购买了一辆轿车，并投保了机动车保险及商业车损险。一天，詹先生将车辆停放在某小区自行车车棚北侧空位上。晚10时，自行车车棚失火，将詹先生的机动车引燃，导致车辆完全毁损。

消防部门认定，车辆被烧毁原因为自行车车棚的外界火源导致。因自行车车棚内存放椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司疏于管理，导致车棚起火并烧毁涉案车辆。

虽经保险理赔，但尚有2万余元损失无法弥补，詹先生认为，损失应由物业公司赔偿。物业公司则认为， 小区自行车车棚确实发生起火事件，如果存在管理上的失误，合理部分其同意赔偿。但根据物业服务合同的约定，车辆应停放在车位里，未停放在车位而造成剐蹭、毁损的，自行承担责任。詹先生的车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务，应当自行承担损失。

随后，詹先生诉至法院。法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据查明的事实，物业公司作为小区的物业管理企业，对小区内的公共区域负有安全管理义务。从现场照片中可看出，小区的车棚内存放有易燃物，存在安全隐患，物业公司未尽到相应的安全防范义务，导致车棚起火并烧毁涉案车辆，故对车辆的所有人詹先生造成的合理经济损失应当承担赔偿责任。

就物业公司辩称詹先生车辆停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务的主张，法院认为，失火事件并非在詹先生的可预见范围之内，詹先生停车的行为与火灾事故之间不存在必然的联系，故对物业公司的该主张不予采纳。

最终，法院判决物业公司赔偿詹先生合理损失2万余元。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

北京市房山区人民法院法官表示，对侵害共有部分或公共空间等违法行为，物业公司有义务进行制止，不能以自己没有执法权、没有管理权为由不予理会。“物业公司对违法行为的制止、报告义务属于法定义务，不能在物业服务合同中约定免除，即使合同约定排除该项义务或者减少相关义务内容的条款也应属无效。”

法官提醒：

物业公司的管理义务属于约定管理权限，不同于行政机关的执法权，具有一定的权利限制。因此，物业公司可以采取合理措施进行管理，通过物业服务合同、公示栏、广播、标语等方式宣传法律法规、制度、责任，履行告知义务，使业主有心理预期。对发生违法行为的，物业公司及时通过劝告、阻拦、批评、教育等方式制止；当遇到无法制止或可能激化矛盾的违法行为，及时向相关行政机关报告，并履行必要的协助义务。因物业公司未全面尽到该义务导致业主人身、财产受损的，则物业公司将面临退还物业费甚至赔偿损失的责任。

雨水倒灌致装修损毁，物业需要承担哪些责任？

2019年，汪某购买了一套商品房，2022年6月对该处房屋进行装修。同年7月，楼房公共部位平台积水，并从预留的空调孔倒灌进入汪某的房屋内，造成装潢及装潢材料不同程度损毁。汪某认为，物业公司和房屋开发商应对其损失承担相应的赔偿责任。三方协商未果，汪某将两公司起诉至安徽省宁国市人民法院。

物业公司辩称，汪某家中损失原因包括恶劣天气、空调孔未封堵等，汪某自身亦未尽到注意义务，应承担相应责任。此外，是物业公司首先发现了汪某家中事故，及时进门清污减少损失扩大，汪某是房屋所有权人也是房屋管理义务人，事发时家中无人，装修公司也未留人看管，其本身对损失扩大存在过错。

房地产开发公司辩称，汪某现有证据不能够证明房屋存在工程质量问题，且房屋交付已经2年7个月，超过了保修期，雨水倒灌是由于物业公司未能履行好物业服务合同约定的对公共部位维护和维修的职责，与房地产开发公司无关，不应承担责任。

法院审理认为，汪某的房屋损失系公共部位平台积水并沿着预留的空调孔倒灌入屋内导致。该平台系小区公共部位，小区物业公司应当按照物业服务合同承担小区公共部位的管理、维护职责。在本案中，物业公司未举证证明其已经对公共部位的平台进行了日常的清理、维护，应对原告的损失承担相应的赔偿责任。至于原告汪某主张的开发商也应承担相应赔偿责任，庭审中并未举证证明。

最终，法院判决由被告物业公司承担原告汪某各项经济损失合计5万余元。后物业公司不服提起上诉，案件经宣城市中级人民法院二审，判决维持原判。

法官提醒：

宁国市人民法院法官表示，随着社会发展，业主的日常需求、法律意识逐渐提升，对物业服务提出了更高的要求。小区物业公司应当按照物业服务合同承担小区公共部位的管理、维护职责，采取必要的安全保障措施，防止安全隐患的发生。同时，也应当转变陈旧思维，不能仅满足于提供保安、保洁等基础物业服务内容，而是要全面履行自身义务，以高标准的服务取得业主的认可，共同营造良好的小区生态。

屋顶漏水物业推诿，谁应承担维修责任？

自2010年起，张先生家的屋顶开始出现渗漏现象，2013年变得严重。张先生所在小区的物业公司分别于2013年和2014年派人进行过维修，但因未找到漏点，只是对屋面漏水处进行封堵。

2016年以来，张先生家的屋顶漏水情况愈加严重。物业公司于2016年12月29日向张先生出具承诺书，承诺将该漏水房屋纳入2017年的维修计划。但是后来物业公司以无法到六楼进行现场查看，无法确认漏水是被告的管理范围为由，未对房屋进行维修。

物业公司表示，张先生家漏水房间的上层原为露天平台，后来住在顶楼的邻居周某在楼顶露天平台建起了玻璃房，且将通往楼顶的电梯门进行封堵，不配合物业进行漏点检查与维修。如因楼上业主违章搭建或人为因素造成渗漏，物业公司不应承担维修责任。

交涉无果后，张先生将物业公司和邻居周某起诉至辽宁省大连市中山区人民法院，要求物业公司与周某对屋顶进行防水维修。

法院审理认为，物业公司与张先生之间存在物业服务合同关系，物业服务企业应按合同约定为小区业主提供相应的物业服务。现原告房屋屋顶漏水，已严重影响居住，物业公司已书面承诺将原告房屋列入2017年维修计划，该承诺系物业公司对己方合同义务的确认，其应继续履行。对于物业公司辩称楼上露台系被告周某占有，其未提交相关证据证明，原告要求被告周某共同维修，无事实根据，不予支持。

最终法院判决物业公司于判决生效之日起15日内对张先生的房屋屋顶进行防水维修。后物业公司不服提起上诉，大连市中级人民法院二审后，判决维持原判。

法官提醒：

大连市中级人民法院法官表示，作为物业服务企业，维修建筑物共有部分系其合同义务，对于公共空间的人为封堵，应采取一定措施，尽到管理职责。该案中，物业公司仅以楼上住户不配合为由拖延履行维修义务，有违合同诚信原则，因而需承担漏水房屋的维修责任。