文源 | 源媒汇
作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
北京石景山金隅滨和园小区业主，最近又和物业管理公司“杠上”了。
金隅滨和园业主向源媒汇透露，近期小区物业管理公司北京金隅大成物业管理有限公司（下称“金隅大成物业”），对非业主车辆管理不到位、不作为，导致小区业主陷入停车难的困境，包括消防通道也曾被私自划线用于停车。
据称，在未经小区业主投票同意下，金隅大成物业擅自推出了停车管理办法，强行实施停车收费，对不缴费的业主车辆进行驱赶，甚至雇佣第三方安保力量，对业主进行无理阻挠、限制出入自由。
双方的矛盾甚至惊动了警方。经当地派出所调解之后，金隅大成物业才对业主车辆正常放行。据爆料业主透露，这样的情况已经发生了多次，但至今没能得到有效解决。
关于业主反馈的停车收费、驱赶车辆、限制出入自由、未经业主投票出台停车管理办法等问题，源媒汇致函金隅大成物业及母公司金隅集团，截至发稿时仍未获得回应。
除了停车收费问题，金隅滨和园业主还列举了金隅大成物业其余管理不到位的情况，比如非小区工程破坏小区墙栏进行施工，清晨、深夜施工扰民等。
石景山区住建委公布的2024年1月至11月物业管理月度考核评价中，金隅大成物业在6月、11月被纳入石景山区物业服务企业处罚名单。
01
纠纷升级
金隅滨和园业主和金隅大成物业的纠纷，最近一次发生在2024年11月下旬。当时，正值业主上班、小孩上学时间，物业工作人员阻扰了业主自由出入。
一位业主向源媒汇透露，物业的行为已经影响到业主们的正常生活，警方前来协调，物业才放车辆出入小区。
物业的目的很简单：收取停车费。
2023年10月17日，燕堤西街6号院，金隅滨和园业主共同表决事项会议工作组，发布了一份《关于发布<业主共同表决事项会议召开方案><票权清册><停车管理办法>的通知》。
上述通知提及，工作组决定在当年11月1日至12月7日召开业主共同表决事项会议，并进行投票，表决事项包括：是否同意通过停车管理办法、聘用金隅大成物业提供停车管理服务。
在停车管理办法中，物业把车辆分为Ａ证、B证、外部车辆。A证为小区业主及其近亲属，每户只能认证1辆；B证为业主租赁车辆、名下第二辆车、物业使用人名下车辆等；外部认证车辆即社会车辆，原则上“非必要不驶入”，驶入按临停价格收费，无封顶。
按照要求，A证优先办理，摇号获取固定车位使用权，每两年摇号一次，非固定车位“先到先停”。其中，固定车位收费标准为1800元/年，非固定车位为1620元/年，临停为1.5元/15分钟。
在表决事项期间，即2023年11月8日，金隅滨和园成立了物业管理委员会（下称“物管会”），7名委员主要来自于社区工作者和退休人员，产生方式多为自荐。
在金隅滨和园业主举证材料中，石景山区古城街道办事处，在未经广泛征求业主意见并获得明确同意的情况下，与不合规的小区物管会联手，强行推行停车收费政策。
经业主自发组织进行调查发现，这项停车管理办法遭到了大多数业主的强烈反对。
2024年8月，金隅大成物业与滨和园业主的停车矛盾开始激化。当时，物业对小区内停车进行治理，强行对业主车辆进行收费，不配合的进行驱赶。
物业雇佣了第三方保安公司，指派大量保安以及身份不明的人员强行收取停车费，还在小区各院进出口进行拦截，导致小区周边出现拥堵情况。
“小区每天有各种不明身份的人阻止业主出入，还暗中拍照。业主询问他的身份，却拒绝回应，回避沟通。”一位金隅滨和园业主称。
北京金诉律师事务所主任、创始人王玉臣认为，金隅大成物业的做法涉嫌违反《治安管理处罚法》相关规定，已经侵犯到业主的合法权益。
金隅滨和园全体业主也希望金隅大成物业立即停止非法停车收费行为，重新制定公正、合理、透明的停车管理方案。
对此，王玉臣律师表示，业主可以与物管会进行沟通，要求提供停车收费相关法律依据和程序依据；再视情况向街道办等主管部门进行举报投诉，必要时提起相关的违法查处申请。
“业主可以组织召开业主大会，讨论停车收费的问题，并可以成立业委会（注：业主委员会）。成立业委会是解决类似事件最直接最有效的（办法），但成立业委会往往也是比较难的。”王玉臣分析到。
02
10年困扰
金隅大成物业与滨和园业主的停车矛盾，已有10年时间。
2015年11月，北京市开始执行新版《北京市定价目录》，其中放开了电信业务收费、住宅小区停车服务收费等57项内容。
当时，金隅滨和园燕堤西街7号院（Ａ区）开始实施停车收费，部分业主不满物业强行进行停车收费，在停车出入口与之对峙。
业主不满的地方主要有两点：
一、滨和园是保障性住房，与普通商品房存在一些区别，公共用地停车收费要征得业委会大部分居民同意才能执行；
二、物业在没有取得大部分业主同意的情况下，已经开始进行车位摇号、收费。
根据北京电视台此前报道，当时金隅大成物业把滨和园停车收费服务交由北京同和停车管理公司管理。在小区业主与停车管理公司爆发冲突后，物业收回了管理权。
但双方的矛盾仍没有得到缓解。
金隅大成物业“暴力执行”停车收费，也让业主有了替换物业的想法。
彼时，滨和园业主成立了业委会临时筹备组，想要组织建立业委会，表决选聘或续聘物业管理公司，以及做好对物业管理公司的监督、审核，后来不了了之。
如今，历史再度在金隅滨和园6号院上演了，停车收费难题差不多困扰了该小区业主10年时间。2024年8月，停车矛盾再度激化后，建立业委会的计划重新被提起。
金隅滨和园的停车矛盾，也是整个小区及其周边水泥厂社区面临的问题。
一个很重要的原因是，交通道路规划迟迟未落地，即北辛安路南延至金隅滨和园路段，一直处于施工状态。
图片来源于网络
该条道路是当地2022年重点工程，因部分路段设计方案未能确定，整体施工方案一直在等到批复。2024年12月9日，石景山区城市管理委员会对外表示，“施工单位已全面进场施工，力争年前建设完成”。
金隅滨和园，被石景山市民称为“孤岛”。
居民出行需要绕行6、7公里才能到古城地铁站，私家车出行是绝大部分居民的选择。
实际上，社区开发建设前，并没有做好户数与停车位的配比规划。
根据“西望古城”披露的数据显示，滨和园社区住户7300户，登记车辆近3000辆，车位数量仅1848个，户数与车位比例为4:1，停车资源不足、停车矛盾突出。小区缺乏专人进行停车管理，外来车辆随意且长时间在小区占用车位不动，加剧了停车困难矛盾。
为了缓解停车难题，古城街道开始协调小区周边4个停车点，合计938个车位，用于金隅滨和园业主停车。
03
一盘大生意
停车收费，却是金隅大成物业的一笔大生意。
金隅滨和园的原址是燕山水泥厂。2008年，金隅集团对燕山水泥厂进行停产，筹备2年后，确定改建为北京市保障性住房。2011年5月开始，项目地块以划拨、协议出让方式，转到北京金隅嘉业房地产开发有限公司（下称“金隅嘉业”）手中。
天眼查显示，金隅嘉业成立于1996年4月，注册资本为65亿元，由金隅集团全资持有。
但在2024年3月，金隅嘉业依然能靠金隅滨和园车位赚一笔。
根据金隅嘉业披露信息显示，在完成金隅滨和园五个地块停车综合治理方案获得业主通过后，公司成立了滨和园车位销售手续专班，在区住建委“蹲点办公”，每日推进办理进度。2024年3月26日取得车位现售备案，3月30日启动选购签约，当天完成104个车位售罄。
金隅滨和园，是金隅投资物业集团，在物业管理增值服务重要试点对象。
2024年上半年，金隅投资物业集团实现营收、利润“双过半”的经营指标。并提出，将以滨和园等住宅项目为试点，推广居然家政服务。
居然家政服务，其实是居然之家2016年11月推出的家庭维修服务平台。2023年11月，金隅集团斥资22亿元入股居然之家，成为第三大股东。其中，卖场、整装与物业管理等是双方重点合作业务。
不过，金隅投资物业集团物业管理业务有三家物业管理公司，除金隅大成物业之外，另外两家是北京金海燕物业管理有限公司（下称“金海燕物业”）、北京金隅物业管理有限责任公司（下称“金隅物业”）。
金隅物业一直隶属于金隅集团，金海燕物业原本由赵延军全资持有，后转入金隅投资物业集团，后又内部并入金隅大成物业旗下。赵延军现在是金隅大成物业、金海燕物业的法人及执行董事。
金隅大成物业，有着复杂背景和过往历史。
大成，指的是北京大成房地产开发有限责任公司（下称“大成地产”），后者曾全资持有金隅大成物业。
大成地产前身是1984年11月成立的大成总公司，由北京市住总、北京市建行、北京市建材供应总公司共同出资，2007年4月由金隅集团托管，2008年7月正式被并入到金隅集团旗下。
透过工商信息可以推断，合并之后，大成地产开始以物业管理、资产管理、遗留项目开发为主。失去了房地产开发这项最赚钱的业务，其或许想要找到另一个“生意经”。
很早之前就有媒体报道称，金隅集团有意做大物业管理业务，实现单独上市。
想要上市必然需要有业绩增长、盈利表现。早在2022年，金隅大成物业就因5年多超额加收业主电费逾500万元，遭到了业主联合举报，而被北京、上海多地市监局警告和罚款。
如此情况，似乎又发生在了金隅滨和园业主身上。
注：除标注来源外，文中图片均由金隅滨和园业主提供