看着自家小区历经岁月变老旧危房，
看着业主们在棚改意愿征集中签约热烈，
然后看着小区棚改按下暂停键，危房想变成新房，不知何时是个头。
这是深圳多个已进行棚改前期摸底的老旧小区业主们的感慨。
“真羡慕华富村，赶上好时候。”此前，福田某老旧小区业主跟@深圳买房计划 说。
他们小区于2020年启动棚改摸底，2021年意愿征集同意率已满足“双95%”，但后续，随着棚改政策的变化，就没有后续了。
还能怎么改？这位业主说，他们也很迷茫，“我们从很多渠道反馈过，看政府怎么安排吧。”
而近期，深圳两个小区从棚改转变成旧改的模式，或许能给其他老旧住宅区的业主们带来一丝改造的希望。
▲荔园新村 | @深圳买房计划 摄于12月24日
南山荔园新村棚改转旧改
中海中标前期服务商
12月19日，深圳公共资源交易平台发布荔园新村城市更新项目前期服务单位公开招标项目交易结果公示。
中海中标成为该项目的前期服务商。
▲图源：深圳公共资源交易平台
根据此前招标文件介绍，荔园新村现状为旧住宅区，用地面积为40783.7㎡，建筑面积76890.9㎡，现状容积率约1.88，共涉及5宗地块，均为住宅用地。
▲现状影像图
▲荔园新村 | @深圳买房计划 摄于12月24日
据了解，这个项目曾在2020年4月开展棚改意向启动工作，同年底，荔园新村棚改项目办公室发文宣告实施主体为南山人才安居。
此后多个流程启动招标，南山人才安居开展了规划编制、拆赔谈判签约等工作。
▲2020年末-2021年初，项目多个流程招标 |深圳公共资源交易平台
到2021年中，荔园新村棚改意向征集同意率突破“双95%”，但由于政策变动，最终推进搁置。
今年9月，南山沙河街道办在回复网友咨询时称，5月底，南山区城市更新领导小组会议审议已同意启动荔园新村城市更新前期工作。
11月中，深圳公共资源交易平台发布荔园新村城市更新项目前期服务单位公开招标项目招标公告，12月公示中海中标。
根据招标文件，前期服务商的工作内容分两个阶段：
◎第一阶段是协助街道开展项目意愿征集、前置规划研究、经济可行性研究、编制搬迁补偿方案（草案）；
◎第二阶段为正式更新单元规划的编制与报批、项目实施方案的编制与报批。
合一城市更新集团曾指出，市场主体作为前期服务商参与旧住宅区拆除重建前期工作，利于提前锁定项目，增加后期选定为市场主体/实施主体的机会。过去旧住宅区更新改造前期服务商机制仅在罗湖试行，现有望全市铺开，一定程度上激励了市场主体。
值得一提的是，荔园新村是继蛇口爱榕园小区后，深圳第二个由棚改转为旧改的旧住宅区。
11月末，南山爱榕园片区被纳入《2024年深圳市前海深港现代服务业合作区城市更新单元计划第一批计划》中，项目拆除用地范围面积68848㎡，拟更新为居住功能。
这是原属于招商街道棚户区改造的小区之一。2020年3月，南山区招商街道办曾与招商地产签署《深圳市南山区招商街道棚户区升级改造战略合作框架协议》，全面启动招商街道片区棚户区改造相关工作，当中包含爱榕园小区。
项目申报主体为深圳市南山区招商街道办事处，根据项目前期服务单位公开招标项目（二次）交易结果公示，项目前期服务商为招商房地产。
多个旧住宅区棚改无望
转成旧改模式能成功吗？
自2016年深圳启动棚改以来，据不完全统计，深圳约40个小区曾进行前期摸底，但当中进入立项阶段的只有约一半。
合一城市更新统计数据显示，截至2024年12年15日，深圳市棚改项目已计划立项共计23个，改造规模共计194.8公顷。其中进入开发建设阶段共计16个，计划数量实施率达69.6%。
还有约16个小区，曾经被纳入棚改计划/已经进行前期摸底申报，但尚未立项，如今已无缘棚改。
事实上，除了上述小区外，去年深圳《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》收集的意见反馈中，我们看到还有很多其他老旧住宅区业主对于自家小区改造的迫切。
他们所居住的小区，楼龄最老的已近40年，房屋渗水、楼板脱落、钢筋锈蚀断裂、线路老化等问题，让他们日常居住也胆战心惊，因此希望能够拆除重建。
而深圳的城市更新已进入新阶段，以荔园新村和爱榕园为例，推进城市更新只是为它们打开一个可能拆除重建的入口，能否成功依然受多个因素影响。
例如荔园新村项目，前期服务招标文件中提及，中标服务商在第一阶段工作结束后，可选择继续开展第二阶段工作或终止后退出。
城市更新网分析认为，招标文件中赋予中标者在第二阶段基于自身意愿退出的权利，说明招标者也清楚，本项目在前期孵化阶段，存在中途夭折的可能性。
爱榕园片区项目即使已立项，也不代表一定能够顺利完成改造，如果在有效期内专规未能获批复，也有可能被调出城市更新计划，成为深圳众多失效旧改项目中的一员。
还是那句，旧改项目，需要政府、开发商、业主们的多方配合。