12月18日，无锡中院召开物业纠纷案件审判工作新闻发布会，通报近年来全市法院审理物业纠纷案件基本情况，并发布典型案例。江苏法治报、江苏经济报、无锡教育台、阿福聊斋、无锡新闻频率、无锡日报以及江南晚报等媒体记者参加发布会。
一、物业纠纷案件基本情况
1.从数量来看，全市基层法院立案受理物业服务合同纠纷案件分别为：2022年立案4449件，2023年立案3213件，2024年（截至12月16日）立案1201件。全市基层法院审结物业服务合同纠纷案件分别为：2022年审结4464件，2023年审结3196件，2024年（截至12月16日）审结1196件。
2.从类型来看，主要有以下争议事项：（1）物业公司要求业主支付物业费、拆除私封闭阳台，或要求原物业公司交接相关资料；（2）业主要求物业公司公示广告收入、停车费收入，或同意安装新能源汽车充电桩；（3）业委会要求物业公司返还费用、交付资料，或要求业主支付物业费。
3.从特点来看，（1）追讨物业费案件占比大，达到90%以上。业主拒交物业费的事由主要包括：物业服务等级与收费标准不匹配，对物业收费标准及依据有异议等。该类案件法律关系并不复杂，但由于业主对物业服务质量的认识不一，物业服务的认定标准难以把握，导致裁量尺度不尽统一。（2）物业纠纷呈现群体性特征。小区业主呈现“抱团取暖”模式，个别业主拒交物业费，其他业主也会纷纷效仿，少数业主的维权行为往往得到大批业主的声援，一旦诉讼就有潜在的群体观望，先发的诉讼具有明显的示范性。（3）物业纠纷的服判息诉效果较好。物业服务合同纠纷的上诉率较低，据统计，2022年为2.20%，2023年上诉率为2.66%，2024年上诉率为8.13%，绝大多数的物业纠纷都能在基层法院得到有效化解。
二、物业纠纷审理工作举措
近年来，无锡法院为妥善防范化解物业服务纠纷，实践中形成了一些经验做法，具体如下：
1.汇聚多方合力，协同联动化解
凝聚多部门合力，联合住建局、司法局、综治部门、物业管理协会、（镇）街道、社区等，理顺物业纠纷治理主体“责任清单”，充分发挥多元协同、多重分流的功能。对于一般物业服务纠纷，引导当事人通过业主委员会先行协商解决；协商不成的，由当地人民调解委员会或法院派驻的人民调解工作室进行调解；调解不成而诉讼的，注重庭前调解。
2.创新工作方法，健全多元解纷机制
依托“法官工作站”，成立物业纠纷多元治理工作站，建立物业纠纷多元化解三级体系，推行“物业纠纷化解三步法”，做到预防在前、调解优先、运用法治、就地解决。联合无锡仲裁委与物业管理协会召开座谈会，指导物业公司与业主大会（业委会）签订仲裁管辖条款，引导物业纠纷通过仲裁途径化解。
3.推行示范诉讼，发挥案例辐射作用
选取具有代表性、普遍性的个别案件先行进入诉讼程序，以该裁判结果作为示范，并将示范判决在小区内公示，以此带动其他平行案件快速处理。指导物业行政管理部门或者物业纠纷调解委员会以该示范诉讼结果为标准对其他同类案件进行集中调解，达到“审理一案，化解一片”的效果。
4.通过司法建议，进一步延伸司法功能
对于物业纠纷案件审理中发现的普遍性问题，通过司法建议形式发送给所在辖区物业行政管理部门、街道办事处、社区居委会，规范物业服务企业的行为，从源头上预防纠纷，减少诉讼增量，致力于实现物业纠纷“化于未发、止于未诉”的社会效果。
5.加强指导和宣传，提升纠纷化解水平
建立常态化联络机制，与物业纠纷矛盾多的社区、街道保持密切联系，提供法律指导服务。到收费率较低的小区开展巡回审判，邀请业主代表、社区工作者、物业服务企业旁听庭审。将物业公司高管、经理作为普法宣传重点对象，对照物业服务中常见违法行为制定负面清单，督促其强化规则意识与法律意识。通过云平台向人民调解员开展物业纠纷调解云课堂，提升调解员队伍能力水平。
三、下一步工作打算
1.以联席会议加强部门协作。由无锡中院牵头，联合市住建局、司法局、行业协会等单位每半年定期召开联席工作会议，研讨物业纠纷态势、化解对策，着力解决重大矛盾纠纷。搭建信息共享平台，形成矛盾纠纷排查预警及分析通报机制。
2.以示范诉讼发挥类案效应。选取涉及面广、争议较为集中的典型案件精细化审理，通过个案处理，宣示法院对该类矛盾纠纷的裁判理念和标准尺度，引导其余案件当事人参照裁判结果达成庭外和解，做到“通过典型案，示范解决一大片”。
3.以司法建议促进源头治理。根据物业纠纷案件审理情况，汇总反馈的普遍共性问题，有针对性地向物业管理协会、物业主管部门发送司法建议，督促物业公司提升物业服务水平，更好满足业主需要，从源头上减少物业纠纷。
4.以普法宣传强化法律意识。通过巡回审判、发布案例、开展法治讲座等方式，从物业合同的权利义务、物业纠纷的解决途径等角度出发，开展针对性普法活动，引导业主理性维权，并督促物业公司改善自身服务质量。
5.以业务指导带动能力提升。充分利用法院诉服中心调解人员、值班律师、特邀调解员等力量，联合行政调解组织、行业自治组织等，形成三级调处体系。聘请专家学者开展指导与培训，通过法官授课、旁听庭审、点评调解等形式，提高调解员的业务知识和调处能力。
来源：无锡中院环保庭
编辑：赵伟
审核：李思红
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