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作者：余飞
01
广州，房价唯一仍在下跌的一线城市
在之前写的总结广州楼市最近两个月楼市行情的文章中，我说过，广州相比于京沪深，比较尴尬：
量涨价跌。
10月份，四大一线城市新房和二手房成交量，纷纷飙升。
深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为今年以来高点。
上海 新建住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(网签数据），环比上涨了54.25%。
广州市新房网签面积累计111.21万平米，网签套数10463套、成功破万！创下年内新高！
10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。
在这种局面下，北京、上海、深圳的房价均上涨了，尤其是上海和深圳，新房与二手房价格，均上涨。
但广州却是个例外，作为唯一一个全面不限购的一线城市，放开力度最大的一线城市，新房和二手房价格仍在下跌。
10月份，广州新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌0.4%。
12月16日，国家统计局公布的最新数据显示， 11月份，广州新房环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.4%。同期的沪深，新房与二手房均在上涨，北京二手房在涨。
进入12月份，广州依旧很尴尬。
尽管有许久未见的日光盘加持，但新房周度成交，仍在一路走弱。
02
广州楼市，明显转弱
日光盘，是位于白云区的越秀云悦。
上上周，该项目推出了3号楼共计105套房源，吸引了超过500组客户，相当于5个人抢一套房，价格介于5.3万-5.8万元/平方米之间，所有房源在开盘后2个小时被抢购一空。
据时代财经总结，这是广州2023年以来的首个日光盘。
然而即便有日光盘加持，上周广州的新房成交量，仍在明显走弱。
克而瑞广佛区域披露的数据显示，上周广州新房成交了1535套，成交面积16.79万㎡，环比下跌24%。
从上图可以看到，广州新房成交量从上个月开始就明显转弱。从广州中原地产研究院披露的数据也可以看到，11月份广州新房成交面积53.66万平方米，环比又下降了19%。
广州的二手房11月份热度创下了一年多新高，11月份二手住宅网签了11418套，这一成交量是过去两年来第二高，仅次于去年3月份。
不过，广州的二手房仍是以价换量出来的。根据合富研究院披露，目前广州房地产市场二手房业主们，仍以降价为主导。
而且降价幅度越大，出手速度越快。降价10%以上的去化周期只有降价5%至10%的一半。
在目前的情况下，广州的业主们也陷入了纠结，到底是想要卖得快还是卖得贵。
03
广州相比于京沪深，为何楼市不够强
关键问题来了，广州相比于京沪深，为何总是显得尴尬？根本原因还是产业与经济实力，与京沪深渐行渐远。
和京沪就不用比，就拿与深圳相比较来说。
从修正的历年GDP数据来看，2012年深圳超越广州，登上了中国第三城宝座。2015年深圳将差距领先至1000亿，2016年领先2000亿+，2017年领先3000亿+，2018年领先4000亿+，之后略有缩小，2022年差距再度扩大至3500亿+。
2023年，深圳将差距再度扩大至4250.67亿元，这是深圳与广州之间差距历史第二大。
4200亿+的差距，在深圳规模大且增速又快的背景下，广州想要追赶深圳，难度越来越大。
制图：城市财经；数据：深圳、广州统计局
而且，去年以来，广州的经济受到燃油汽车产业影响，出现了困境，与京沪深之间的差距进一步扩大。
2024年前三季度，广州市地区生产总值为22149.95亿元，按不变价格计算，同比增长2.0%。
22149.95亿元，较去年同期增加了380.11亿元。无论增量还是增速，在GDP十强城市中，均位列倒数第一。
广州被深圳甩开，有人总拿财政说事，说深圳是二级财政，财政收入只需上交中央，而广州是三级财政，不但需要上交中央，还需要上交给省里，
这话只对了一半。
广州是副省级城市，深圳是副省级城市兼计划单列市。前者需要向中央、省上缴财政，而后者理论上只需上缴中央即可，这是事实。
但：
第一，当下的五个计划单列市深圳、宁波、青岛、大连和厦门，事实上每年都会向省里交一部分财政，尽管比例很低，但不是没有缴纳。
第二，广深财政差距，主要不是三级财政与二级财政之间的差距，而是两座城市创造财政能力的差距。
之前，我在写《无力追赶！广州与深圳，渐行渐远了》一文中，梳理过数据。
根据粤开证券研究院的分析，2019年广深贡献的中央、省、市可用财力比重分配为 57:10:33、57:1:42。
也即广州与深圳上缴中央的财政比例接近，都是57%。差距在向省里上缴比例，广州是10%，深圳只有1%，最终导致自留比例，广州比深圳低9个百分点。而由于深圳财政规模远大于广州，所以导致广深之间最终可以留用的财政收入，广州只有深圳的一半。
从2023年的数据来看，实际上深圳对中央的贡献财政，比广州高很多。
深圳市财政局的数据显示，2023年，来源于深圳辖区的一般公共预算收入10645.2亿元，其中中央级收入6532.4亿元；地方级收入4112.8亿元。
2023年深圳可以留用的财政收入是4112.8亿元，再加上一般债收入和各类转移性收入，全市一般公共预算收入总计5874.1亿元。
2023年广州可以留用的财政收入是1928.9亿元，加上上级补助收入646亿元、动用预算稳定调节基金238.7亿元、调入资金455.3亿元、上年结余115.4亿元、债务转贷收入191亿元后，2023年全市一般公共预算总收入3575.3亿元。
广州与深圳最终的一般公共预算收入相差约2300亿元，这里总收入都包含了中央的财政转移。
说了这么多，是强调一点。广深财政差距，主要不是三级财政与二级财政之间的差距，而是两座城市创造财政能力的差距，最终导致留用比例相差不大，但最终的结果却相差2300亿元。
所以，广州与深圳之间的差距，本质是产业结构问题与顶层设计问题。
在顶层设计上，深圳是国家经济特区，是“双范”城市。所谓“双范”城市，即中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国的城市范例。
顶层设计优势，政策资源倾斜自然不同，广州根本无法招架。
产业上， 深圳与广州，都是产业强城，都是工业强城，但深圳是强者中的强者。
深圳已然是工业第一城。
工业总产值全国第一，深圳2023年规模以上工业总产值48467.96亿元。
同期的广州，没有公布2023年的数据，2022年广州全部工业总产值25574.41亿元，规模以上工业总产值23928.58亿元。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
规模以上工业增加值第一，2023年深圳规模以上工业增加值11818.61。
广州2023年规模以上工业增加值5145.89亿元，只有深圳的不到一半。
规模以上工业营收，广州也只是深圳的一半。去年深圳的规模以上营收4.85万亿元，广州为2.46万亿元。
按照工信部划分的41个工业大类来看，深圳与广州拥有总产值超过千亿的产业，数量接近，深圳7个、广州6个。
但是，深圳仅一个信息产业，就足以吊打全国所有城市。
2022年，深圳市的计算机、通信和其他电子设备制造业总产值25575.79亿元，位居第一，也位居全国第一。仅这一个产业的总产值，就超过了广州市全部工业总产值（25574.41亿元）。
全国拥有千亿产业（说的是单个产业，不是产业集群）的城市，只有深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。深圳是2.56万亿，苏州是1.2万亿，东莞是1.1万亿。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
广州的当家产业是汽车产业，2022年汽车制造业总产值6470.48亿元。2022年这一产业是深圳的三倍多。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
然而，这一产业对深圳的优势，在去年与今年的发展下，优势在大幅缩小，广州的广汽受困，而深圳的比亚迪、华为则在狂奔，这是这两年，深圳与广州经济走势截然不同的主要原因。
04
广州楼市后续会如何
恰如我前两天分析深圳楼市的文章中说到的，从数据来看，深圳的新房成交量也连续下跌了四周，但二手房成交量仍维持在高位。
仅靠一轮政策支持，行情很难持久，所以后面必定还会源源不断。
毕竟这一次，从官方的态度来看，势必要稳住楼市。12月9日在北京召开的重要会议，也再次强调，稳住楼市。
北上广深房地产行情早晚会转变，但节点不好预测。
公众号地产总裁内参最近提出了一个观点，说房地产回温，需要闯过四关：
第一关：即926救市后，看11月能否挺住，这是回稳第一关！
第二关：回稳第二关是“明年小阳春”能否实现？
第三关：回稳第三关是2025年100万套城中村改造和危楼改造以及国家下场收储收购落地，是否能按时按量落实完成？
第四关：回稳第四关，中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善。
目前才闯过第一关，后面还有三关要闯。
其实，最关键的就是第四关。
这也是我不断强调的， 收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
所以，现在仍可以继续观望，让子弹继续飞。
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