要：一线城市在政策的持续刺激下，市场回暖明显，但真正考验还在后面。2025年，才是大考之年！
上海入冬了，天气格外寒冷，但上海购房者的买房情绪却“反常”地高涨。
作为一家房地产的媒体，申度也几乎每周都在报道着新房和二手房的成交数据。10月新高，之后11月的成交数据又在众望所归中再创新高，12月数据还在延续着火爆……
一方面是政策的持续出台，另外一方面开发商也在年底加足马力冲击年度业绩。12月的成交数据，毋庸置疑，一定会走好。
为了带大家感受一下最真实的上海房地产市场，申度编辑部的小编们，上一周分别在工作日和周末，跑遍了上海市中心和郊区的各个交易中心，为大家带来一线调查。
01
现场：上海各交易中心购房者“爆满”
12月13日（上周五）中午时分，地产申度来到浦东新区房地产交易中心，尽管当天是工作日，但硕大的浦东房地产交易中心（张杨路受理处），现场人头攒动，各个窗口前的座位几乎座无虚席。
“上午9点半早早就来办理业务，眼看马上要到中午休息时间了，还没有排到。”申度君在这里，听到一位老阿姨在吐槽。
现场的登记办理窗口、缴税窗口、发证窗口、过户窗口还是咨询窗口，都人群聚集，无论是办理新房业主，还是二手房业务，都全线排满。
而在12月12日（上周四），地产申度调研了位于市中心的徐汇区房地产交易中心，这里虽然没有浦东如此大的客流，不过早上刚开门，就已经有不少前来办理业务的市民。
今年以来，上海楼市表现两极分化，”市区热郊区冷”已成为共识。那么，郊区的交易中心人流情况又如何？
12月12日（上周四），地产申度的另一位小编来到了位于嘉定区房地产交易中心，工作日下午2点，交易大厅已经出现大排长龙的景象。
而在刚刚过去的周末，上海各大交易中心的人流更是呈几何式增长。
地产申度从购房业主群了解到，有部分业主在12月14日周六下午2点，前往奉贤区房地产交易中心办理新房产证，取号后得知前面还有100多号人，眼看现场一眼望不到头的人群队伍，故决定放弃等待，择日再来办理。
过去的这个周末，奉贤区交易中心平均等候时长在3个小时左右。
12月交易中心人流爆棚原本也是在地产申度的意料之中，因为11月下旬，上海出台了房地产交易环节的税收优惠政策。政策从12月1日开始执行，12月肯定有大量挤压的过户和办产证需求集中释放。
02
数据：二手房持续新高 12月日均972套
我们先来看一组数据，1287套和1280套。这是上海过去的周末二手房成交数据。自10月以来，上海的二手房成交每逢周末，成交量必破千套。12月2日-8日那周，甚至在周五那天也突破了1000套。一周内连续3天破千套，这个是以往很少见的。12月过去的半个月，日均成交量达到了972套。远远超过了10月日均782套以及11月的日均901套。
数据源于网上房地产
本月截至到12月15日，上海二手房成交量14580套。如果下半月能延续这一行情，12月上海二手房的成交量或逼近3万套，也将创造2021年以来，12月二手房成交的单月新高。
数据源于网上房地产
回顾一下过去几年上海二手房的成交数据。
假设年底上海12月的二手房成交量能接近3万套，那全年的成交量或接近24万套，这一数据也将是近3年来的新高。
数据源于综合整理，仅供参考
（注：今年1-11月上海二手房累计成交207353套）
03
中介：楼市最忙碌的人
今年楼市有点热。中介人员加班加点，为客户带看，签合同，完成交易，他们也成为当下楼市最忙碌的人之一。
有一名中介人员小军（化名）告诉地产申度，自从10月市场行情好转以来，几乎就没有停下来过。
在9月底的沪七条出台后，看房和卖房的客流就有明显的回升，客户谈判和成交的周期也有缩短，之前有套房源，房东挂了好几年都没有成交，但在这一轮行情中，就成功卖出去了。
“我从业中介行业5-6年了，从来没遇到过现在这种情况，这么低的税率和贷款利率，放在几年前都不敢想。还记得前几年楼市行情也算是起起伏伏，但很久没有像今年12月这样火爆了。”
“就说银行贷款政策吧，前几年有’三价就低’约束，银行还不乐意放很多贷款给你，放贷的周期也很长，但现在银行是求着你贷款，就怕你不贷款或者提前还钱。”
“再说最近去交易中心，各个窗口的工作人员都上岗办理业务，很难找到有哪条业务线是闲着的。”
在闲聊过程中，该中介人士进一步透露，10月和11月的工作也有阶段性，平时还算可以应付，周末就会特别忙，并且带业主去交易中心办理业务，他们都是全程陪同。
而12月一波行情走高，从带看转换到成交最重要的推手，还是11月下旬出台的取消普通住房和非普通住房标准，对于购买140平方米及以下住宅的购房者，这个政策可以大幅减少税收。
据了解，政策在12月执行以来，有很多在上月就已经谈拢的交易，或者是在观望还没有及时网签的下家，都在这个月集中签约和办理业务。
另一个比较直观的变化是，今年以来出台了大大小小多个调控政策，但都没有11.18新政这么明显，因为之前的政策主要还是放松购房资格，扩大买房人群的范围，但这一次是实实在在的省钱，还是一笔不小的费用，这关系到买卖双方的利益，能直接促进成交。
“在今年10月以前，尤其是上半年，我们都是打电话，发微信，邀约客户去看房子，坐下来谈判，但这两个月，有很多客户会主动找来要去看房，要和房东协商价格。因为最近白天基本都排满，要带客户去交易政策办理业务，很多时候都是在下班后，或晚上带客户去看下房子。”小军说到。
04
结语
12月已经过半，上海二手房成交量有望再创今年新高，而二手房的火热或也将传导至新房市场，近期多个新盘触发积发。当然，很多人关心的是，这样的行情能否持续下去，不仅仅是昙花一现。
上周，中央举行的经济工作会议，再次明确2025年要“稳住楼市股市”， 持续用力推动房地产市场止跌回稳，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
地产申度认为，虽然从10月到12月，上海的房地产市场确实有回暖，但是，从全国的行情来说，三、四线城市的压力更大。并且，房地产市场真正的止跌回稳，需要依托的是居民收入和购买力的真正恢复。
说得更具体一点，国家出台的4万亿白名单融资，100万套城中村改造、货币化安置，地方政府下场收储存量房等等核心政策的落实，更直接关系着房地产市场能否真正走出困境，止跌回稳。
2025年，才是真正的大考之年。