#历史开讲#
文|箫紫圜
编辑|梦入神机
早在盎格鲁-撒克逊时期，英国的某些大封建主就已开始将自己的部分土地出租，换取实物或货币租金。
自营地出租的规模比例及其弊端
出租的租期多为1至3代，也存在为期几年的短期出租。
这就说明庄园及领主自营地的租赁政策并不是诺曼征服后突然兴起的，而是自中世纪早期以来就一直存在于英国的。
根据《末日审判书》的记录，威廉一世的弟弟贝叶主教奥托的184个庄园中，只有7个是留作其直接经营的。
但伦纳德在分析后认为，这7个直接经营的地产中也有6个出租给了其他人经营，仅有1处地产是主教自己直接经营的。
此外，伦纳德还对牛津郡的领主庄园及对营地的管理情况进行了考察。
他发现该郡最大的几个领主均选择将自己1/3到2/3的地产租赁给承租人以换取租金。
克里斯托弗·戴尔的研究也表明，伍斯特主教的大多数庄园在12世纪也是承包出去的；同样，芭芭拉·哈维对威斯敏斯特修道院地产的研究显示，在1086-1200年间，该修道院的30多个庄园也被承包了出去。
这些领主的地产出租状态均可以表明，在11、12世纪的大部分时间里，英国领主自营地的出租比重是相当高的。
但值得注意的是，在该时期内，纵使自营地出租经营的比例再高，也还是有一些领主坚持保留自己的自营地进行直接经营。
萨利·哈维在对《末日审判书》中关于许多领主自营地的记录进行研究分析之后发现，领主手中保留的未出租的自营地一般都位于自己的住所附近。
12世纪90年代的格拉斯顿修道院总共有38个庄园，其中19个直接经营，绝大多数均位于修道院中心附近。
同样，在圣艾蒙德斯和伊修里修道院的地产上，也存在着一定数量的由修道院直接经营的自营地。
此外，11世纪末期赫斯丁的埃努尔夫管理之下的地产也多为其直接经营，他的地产分布在10个郡内，且比起将土地出租，埃努尔夫更乐于亲自参与地产的管理。
总的来说，根据有记录的大领主地产的数据显示，11、12世纪的英国领主自营地中有很大比例的土地是被出租经营的，且出租租期较长，租金相对固定。
只有少数土地被领主留在手中自行经营。
因此该时期的英国呈现出领主自营地直接经营与出租经营并存交错的局面。
不可否认的是，出租经营政策在给领主带来固定收入的同时也会存在某些弊端。
坎贝尔指出，由于租赁政策的盛行，11、12世纪英国庄园中领主自营地的面积呈现出一种下降的趋势。
在诺曼征服后的一个半世纪内，领主自营地在整个英国土地中的比重从1/3左右下降到了1/4左右。
这种下降的趋势出现的原因，可以根据该时段内自营地出租租期较长且租金固定的特征来进行解释。
首先，由于12世纪的英国在财产权上的规定并不明晰，因此领主将自营地或庄园出租经营存在着这样的风险：承租人在租得土地后，即成为该地的实际占有者，而12世纪兴起的普通法是保护占有的。
大部分领主出租土地的租期很长，长达一到三代，于是租地就很容易变成承租人的财产。
例如拉姆齐修道院在1088年以每年6英镑的租金把剑桥郡的一处地产出租给威廉·佩克和他的妻子，直到1187年威廉的孙子乔弗里仍然租佃着这块土地，只是地租增加到每年7英镑。
后来这块土地由乔弗里的弟弟吉尔伯特继承，后又转给了吉尔伯特的儿子哈蒙，而哈蒙将该块土地称为自己的祖传财产。
直到1237年，经过长达9年的诉讼之后，哈蒙才承认了拉姆齐修道院对这块土地的权利，至此该块土地已出租了149年。
这就说明领主可能会因为租期过长而失去对土地的控制力，从而导致其在经济上的利益受损。
其次，领主将自营地出租获取的租金一般为固定的货币租金。
由于中世纪习惯法的效力较强，租金一经决定便难以改变。例如威斯敏斯特修道院在切尔西的一个庄园的土地自诺曼征服起就以可继承的方式出租，其租金直到12世纪末仍然是出租初期定下的每年4英镑。
同样，1181年圣艾德蒙斯修道院将庄园土地出租之时，也仅能按照
“古老的惯例”
来收取租金。
当然我们不能由此就认定租金都是一成不变的。
在《盎格鲁·撒克逊编年史》中我们也能发现关于诺曼征服后领主自营地或庄园出租租金增长的案例。
例如，在诺曼征服和1135年之间坎特伯雷和拉姆齐修道院都存在着土地租金提高的情况。但领主在大多数情况下是不能随意提高租金的，只有在承租人死亡或重新租赁土地时才能提高租金。
此外租金即使增加，幅度也是相对有限的。
领主与承租人之间常会由此发生争执，给领主带来一些不必要的麻烦。另一方面，在物价上涨的时候，固定的租金也会使领主的实际收入大大降低，出租经营的收益很有可能会低于直接经营时在市场上售卖剩余农产品的所得。
综上所述，11、12世纪英国领主自营地的出租政策存在着一定的弊端。
而且由于出租经营的盛行，该时段内的自营地管理组织也相对简单，领主对管理人员的监督与管理人员工作效率均无法与后来13世纪的自营地管理水平相提并论。
因此随着12、13世纪之交英国社会政治经济环境的变化，加之领主对自营地投入与产出的变化，在接下来的一个多世纪中，英国领主自营地的经营方式的选择发生了转变。