近期，提前还房贷这一话题的热度再度攀升，在微博、百度、抖音等各大平台热搜榜上持续不断。曾几何时，提前还贷潮来势汹汹，而如今看似风平浪静，局面却悄然发生了逆转。这背后究竟暗藏着怎样的玄机？
两个月前，媒体关注的焦点还是提前还贷潮未见缓解之类的现象。那时，众多借款人纷纷选择提前还款，试图修复家庭资产负债表。然而，9 月 29 日，央行出台了存量房贷利率调整政策，平均下降约 0.5 个百分点，预计能为借款人节省利息支出 1500 亿，惠及 5000 万户家庭、1.5 亿人口。以 100 万元 25 年期房贷为例，利率从 4.4%降至 3.55%，可节省利息超 14 万。这一政策使得许多人开始重新思考提前还贷的决策，意识到手中资金或许有更理想的用途。
在探讨提前还贷是否明智之前，先来了解几个有关房贷的小知识。房贷的还款方式主要有等额本金和等额本息两种。以 100 万元贷款 30 年、360 期还清，年化利率 4.1%来计算。等额本金方式下，每月归还的本金固定，利息随着剩余本金的减少而逐渐递减，首月还款额较高，之后逐月减少，总利息为 161.67 万元。等额本息方式下，每月还款的本金与利息总和固定，前期利息占比较高，本金占比较低，随着时间推移，本金占比逐渐增加，总利息为 173.95 万元。由此可见，等额本金的总利息相对较少。
若选择提前还贷，等额本金和等额本息哪种更节省利息呢？目前提前还贷有还款期数不变、减少月供和月供不变、减少还款期数两种方式。
例如，贷款 210 万购买 300 万的房子，首付 90 万，贷款利率 3.6%，30 年还清。等额本金方式下，首月还款 12133 元，每月递减 17.5 元，末月还款 5850 元，总利息 113 万。
等额本息方式下，每月固定还款 9547 元，总利息 133 万元。如果用 60 万存款提前还贷，等额本金选择还款期数不变、减少月供，可节省利息 32 万元；选择月供不变、减少还款期数，可节省利息 55 万元。等额本息选择还款期数不变、减少月供，可节省利息约 38 万元；选择月供不变、减少还款期数，可节省利息 80 万元。
一般来说，等额本金提前还贷损失相对更多。但对于等额本息贷款且已还款较长时间，比如贷款 30 年已还 20 年的情况，由于大部分利息已还完，提前还贷节省的利息有限，可能必要性不大。
在存量房贷利率处于高位时，人们为节省利息选择提前还款。然而，央行 LPR 政策利率下调后，许多人后悔过早还款。需要注意的是，LPR 政策利率下调不会立即体现在房贷利率上。房贷利率等于 LPR + BP，BP 为加点。之前购房者的加点一般为零或更高。
近期央行要求商业银行于 2024 年 10 月 31 日前统一将存量房贷利率加减调整为负的 30 个 BP，LPR 每月 20 号公布，今年 2 月、7 月、10 月已下调 3 次，但房贷对应 LPR 每年仅有一次调整机会。房贷的定价日通常为次年 1 月 1 日或贷款发放日，所以目前购房者大多的房贷利率为 4.2%，明年 1 月 1 日才会变为 3.6%减 30 个 BP 即 3.3%。不过，购房者可以与银行协商更改房贷定价日的周期。
近几年的提前还贷浪潮主要出现在两个节点。一是 2022 年央行连续下调 5 年 LPR，新增贷款利率降至历史低位，新增与存量房贷利差拉大，且房产保值增值的神话破灭，促使人们进行贷款置换。二是今年 2 月以来，居民储蓄率在 4 月达到历史高位，原因是高收益资产稀缺，人们将资金从低收益资产抽出提前还贷理财。
以 60 万提前还贷，节省未来 30 年总利息 80 万，相当于年收益率 4.4%的理财产品，回报率超过大部分产品。9 月 24 日之后，一二线城市房价跌势趋缓，房产保值的压力有所缓和，并且股市、黄金等投资市场表现较好，提前还款的迫切性也随之降低。
对于是否提前还贷，58 安居客研究院院长张波提出了两个判断标准。从算账经验的角度来看，如果没有更好的投资渠道，银行存款收益小于房贷利率，提前还贷是值得的。
从心理层面的角度来说，提前还贷能够减轻心理和经济压力，对于对背负债务有不适感的人群，提前还贷换来心理平和也是可行的，比如 50 岁以上人群。但如果财务状况紧张或有其他紧急重要支出，比如教育、医疗等，则不建议提前还贷。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，提前还贷虽然能节省利息，但筹集资金容易加剧当下现金流的困难，要量力而行，不建议资金紧张者提前还贷，并且提前还贷的减负效应需要仔细计算。
例如，提前偿还 10 万元贷款本金、利率 3%的 30 年期等额本息贷款，看似能节省 5 万利息，但分摊到 30 年，第一年减负有限，而且办理业务的费用可能超过减负金额。
总之，提前还贷是否明智，需要综合多方面的因素进行考量。在当前复杂的经济和市场环境下，借款人仍要谨慎权衡，结合自身的财务状况、投资渠道以及心理承受能力，做出最适合自己的决策。
