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问答407期
问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，18000+在港务奥体买房，到底是不是高位，是不是啊，一起聊聊。
问：现在西安适合买房吗，明年可能找到对象，担心房价还会跌？
答：《神童诗·四喜》里说，人生四大喜指久旱逢甘雨，他乡遇故知，洞房花烛夜，金榜题名时，换成现在人的生活，核心还是高考和结婚，但买房本身和找对象并不冲突，甚至有房相亲的概率明显高于无房。
所谓的买房最佳时机，房价最低点，是并不存在的，还是看自己的预算和需求，以及对房子的紧迫程度，担心跌的重要原因，很多在于预算不够，想以小博大，这是刚需买首套房时候普遍的心态。
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当下的西安，新房和二手选择都很多，以16000+均价为例，选新房在大寨路，港务区，西沣路，高新区都有，德通，高科，绿城，龙湖，好处是户型更好，园区环境更好，但如果求稳，现房首选，还是看二手。
无论是西沣路，西部大道沿线的海亮，万科，金地，还是大寨路沿线的华洲城、铭城，恒大城，或是曲江二期的招商，金地，天地源，三迪，大量房源可选。
与其上网天天担心，不如抽点时间实地看房，大家感觉有什么用，出言不出钱，人生大事，主意还得自己拿。
问：房哥，买了南飞鸿乐境雅荟，听说绿城秋叶苑很火，后悔？
答：不要有这种心态，落袋为安，即是最好，南飞鸿和绿城都在软东，价格相似，但不是一类房子。
位置上，绿城秋月苑更好，周边保利天悦，万科国宾等都是成熟住区，学校资源也不错，第一，第二，第四学校，品牌上， 绿城也更强势，小区更大，楼间距更宽。
但价格低也是有原因的，15500+的放风价是建立在限价房转商品房的条件上，老产品，老户型，小面积，很刚需，来看绿城的，更多是预算有限，要在高新自住上车的普通人。
南飞鸿则要改善很多，虽然周边环境，教育资源，城市界面等一般，但小区纯四代住宅设计，大小面积赠送都很多，房间结构，面宽都更好，园林的实景展示区也不错，南飞鸿不算知名，但也是周边地主，交房中规中矩，无功无过。
同样预算，买南飞鸿有更好户型，更大赠送，买绿城有更宽间距，更好位置，很少有人会在这两个中间纠结，不要被放风价影响。
问：港务区龙翔奥城云樾143㎡毛坯，18000+算高位吗？
答：龙翔的定价逻辑是建立在小区地处奥体片区的前提下，位置是最大的卖点，东侧紧邻3号线新筑地铁口，西侧800米又是铁一中陆港小学，中学，周围的绿城丹桂苑、甘棠苑、紫棠苑都是当年热门的摇号小区。
龙翔卖到最后，除了知名度弱于区域华润，绿城，中粮外，还有市场下行的影响，很多人对于这个价位买房投资，心里没底，但从自住上学角度，龙翔去区域少有的143㎡低门槛。
18000+的价位也是奥体目前的低门槛，伴随着奥体进入开发后期，新房越来越少，二手房铁一学区范围的基本都在20000+以上。
目前港务区的新房价格有以下的梯队，奥体区域，1.8-2.0，政经区域，1.6-1.8，秦汉大道北1.6-1.8，港务大道以东1.4-1.6，房子盖得都挺好，差异主要在区域配套和周边城市界面上。
预算有限还是首选奥体板块，除铁一学校因素外，姣好的城市界面放在西安众多新区里，也是独一份的存在。
问：科技路都算高新的外溢，到底哪里是高新？
答：主要还是科技路太长了，东起太白南路十字，西边到丈八北路十字，全场约4.5公里，这个范围内横跨雁塔，高新，莲湖三个辖区，高新的腹地主要在科技路以南。
当年买伟业公馆、中华世纪城、紫薇臻品，中建国熙台的都是高新外溢来的，科技路沿线也是最早高新外溢的区域。
再往后才陆续有了大寨路、西沣路、科技西路、西部大道、西长安街，沣东等，这些区域的兴起，很大因素是因为高新房价贵，且供应少后，带动起来的。
高新自己的范围主要包括科技路以南，高新路两侧，唐延路，团结南路两侧、锦业路两侧，西沣路以西等，如今多了西三环两侧的软件新城，以及西太路两侧的高新CID。
目前高新范围有大量新房供应的，也是上述两个区域，CID靠托管长安街道拓展土地，软件新城为鱼化寨片区拆迁腾让土地。
问：首套住大寨路，想要改善及孩子上中学，预算不超300万，选哪里？
答：大寨路虽然有德通昆仑序的新房，也在预算内，但区域没有太好的学校资源，雁塔三中也仅是有学上，很少有择校学区房看这里，搬出大寨路势在必行。
最近的还是首选高新，围绕学校找房子，指标房里面只有一中，剩余的学区里，包括高新第一、第二、第四学校的初中部，软件新城的四初、CID的11初，以及老牌的高新三中，唐南中学，逸翠园中学。
300万预算内，四初学区内的苏宁云著二手房，中铁缤纷南郡，高科尚都，绿地世纪城的三中，紫薇田园都市，逸翠园的逸翠园中学都可选。
差别主要在于房龄，小区环境，软件新城范围是新交付小区，而高新腹地的多层，老房子居多，从改善的角度很难满足。
新房部分，300万预算内主要在软件新城范围内，高科，紫薇，南飞鸿，金泰，也都是新建学校，没有中考成绩。
如果距离初中时间还挺长，偏向换房改善，可以买新房，等成绩，如果更偏向于上学，逸翠园、三中、唐南周边二手房更稳。
问：万科东方传奇，170万买小三室，未来如何？
答：当下的所见所得即未来，无论学校，商业，地铁还是住宅都是非常成熟的区域，不存在未来兑现的问题。
小区170万左右的小三室，主要是83㎡左右的纯南湖，单价也在21000+左右，相比高峰时候27000+单价，确实降了不少。
原因主要是位置虽好，但本身刚需，隔音，户型，外立面，景观等和当下房子，有很大差距，对买的早一手业主，吃足了红利，但二手接盘的，就不太划算。
同样价位，目前曲江二期的新房，中海，金辉，金地，招商，万科等同样可选，且能住到更大的面积，83㎡的三室非常刚的同时，流通性也受限，房间面积也小，主流三室基本都在100㎡左右。
170万预算能买大三室，为啥要住小三室，如果对创意谷位置没有执迷，曲江二期二手房，航天二手房，西部大道新房都有。
文教园是西安的下一个豪宅区，但区域内的刚需小面积上限明显，典型如东方传奇，丽兹公馆以及海德堡临路的楼栋。
问：东泰城市之光为上学可以看吗，高新上班，边家村工作？
答：能在碑林区老城区，还是塔楼高密度的情况下，维持24306元/㎡的挂牌价，核心卖点还是学区，东泰楼下就是老牌二类重点，大学南路小学本部。
学校周边除了西北大学，西工大外，多是家属院，比较新的高层几乎没有，基本奔着小学来的，都在东泰看房，这个区域好处的是地铁，商业，学校配套齐全，短板在于小区环境，户型，活动空间等，非常局促。
如果要买，最佳思路还是最小面积，150万搞定学区，短期自住，长期转手，同样掏300万买这里，很多人下不去手，小成本买房，不够住再租，无疑划算很多。
高新上班，边家村工作，大学南路小学上学，生活动线，通勤距离都还可以，就是房价高，产品弱，不保值，学区房属性太强，后期转手压力很大。
问：看上高新三初学区房，300万预算内，哪些小区可做选择？
答：三初的学区范围很大，主要分为以下三类小区，头部的次新房里，兼顾自住和上学的， 天地源枫林绿洲，兰亭坊，坤元时光城，建邦华庭，普遍都超预算了。
第二类，房子老但学区确定，比如亚美大厦、皇家花园、水晶国际、高速集团家属院、有色金属家属院等，在预算内，但楼梯房，有学区价值，居住品质差。
第三类就是纯学区，然后收租的，比如橡树星座A座、旺庭国际2、4号楼、万科金域国际公寓、高科水晶城公寓等，特点是低成本，小面积上三初，买来占了学区指标，然后房子收租，自己再租房陪读。
这种成本最低，但小面积单价也是最高的，尽量首选住宅性质的，房户一致的。
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：Kikyo
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