进入12月,一批重磅项目即将扎堆开业,既有火爆的零售商店,也有潮流时尚中心,将进一步激发城市消费新潜能。其中就有位于淝河板块杉杉名品小镇进入了开业倒计时,该项目将于12月7日试营业,12月20日正式开业。

项目位于上海路与龙川路交口东北角,是杉杉集团在全国打造的第20座奥特莱斯商业综合体,总体量达11万平方米。是一座以“公园+运动”为概念的公园商业,聚集了社交、潮流、生态性、性价比多种元素,可满足家庭互动、休闲运动、购物社交等全龄人群需求。

这也是淝河板块今年继包河万象城之后,第二个大型商业开业。淝河板块位于老城、政务、骆岗、滨湖四心中间,所以淝河板块虽然提出来比较晚,但是发展相对较快。

淝河板块新房是跨越多个新政的项目,有竞品质之前的新房在售,比如招商雍润府,大多数是竞品质项目,比如皖投云起华章花园、招商四季臻邸、中国铁建花语江南、朗拾森屿等,还有合肥取消土地限价项目,比如保利海上瑧悦和中交九宸,另外还有计容新规后的项目,比如中海悦府,因此也有人说淝河板块是比较内卷的。

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淝河板块新房“内卷”

淝河板块发展从2017年到现在历经1.0到3.0,淝河1.0是启动区,早期开发的项目有翡翠天际、锦绣龙川、润城中心、保利和光熙悦等项目。淝河2.0重心转向郎溪路以北,比如朗拾森屿、中国铁建花语江南、招商四季臻邸等项目,淝河3.0也是淝河重点打造的,淝河中心,比如保利海上瑧悦、中交九宸、棠悦风华等。

从土地供应来看,2018年以来,淝河板块共计成交20宗涉宅地块,其中2018年仅成交1宗地块,2019年、2020年和2021年这三年都成交2宗地块,2022年和2023年是淝河板块土地市场较为活跃,2022年成交6宗地块,2023年成交5宗地块,这两年也是淝河市场较火的两年,2024年淝河板块成交2宗地块。从地价来看,2023年土地成交单价都突破2000万/亩,而最近中海和合肥城建拿的一宗地块成交单价1560万/亩,这个价格其实已经回到了2019年。

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再来看下近两年淝河板块的新房市场,淝河板块也是合肥市区率先取消限购的板块之一,也受此政策利好,去年上半年市场保持着较高的热度,从去年下半年开始,受市场下行叠加市区全面解除限购影响,较上半年有所下滑,但依然是合肥热门的置业板块,保持着较高的成交量。

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具体来看下项目情况,淝河1.0板块目前在售的有皖投云启华章花园,相比同期的润诚中心、保利和光熙悦、信达观棠等都已经售完,皖投云启华章销售相对较慢,规划共11栋812套房,目前已取证7栋楼,而从成交来看目前备案了286套,也就是超500套的库存量,可选择房源还是比较多的。项目是满分竞品质项目,户型面积100-125㎡,偏刚需+刚改,均价2.2万/㎡,总价在200-280万,整体来看没有大的不利因素,主要可能因为板块内竞争压力大,品牌与板块内其他房企对比相对较弱,但皖投作为国企,后期的品质和交付这一点不用担心。

淝河1.0还有中海悦府,也是合肥计容新规后首批项目,目前项目已经售完,项目位置比较好,一路之隔即是包河万象汇,最关键的是性价比较高,整盘均价2.3万/㎡,而且还是计容新规后项目,得房率超90%。如果考虑这个项目的,可以等下悦府二期,上个月底中海在悦府旁边拿了一宗地,已经官宣作为悦府二期开发,在产品和价格上,基本上会延续一期,而且相对于一期,二期拿地地价也降了,因此房源售价上大概率不会上涨。

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合肥楼市包河区航拍图

淝河2.0主要在售朗拾森屿、招商四季臻邸、中国铁建花语江南,这三个项目都是竞品质项目,另外还有招商雍润府限价盘,四个项目均在郎溪路高架北侧。

朗拾森屿是万科和合肥城改联合开发的,从户型来看,大高层103-118㎡;小高96-129-143㎡,基本定位刚需+刚改为主,均价2.4万/㎡,总价在190-380万,但项目优惠力度比较大,因此销售量也上来了,已取预售1261套房源,销售977套房源,整体去化超过7成。对于预算不高的,200万预算可以考虑该项目。

中国铁建花语江南是高层、小高层和洋房的配置,户型面积105-167㎡,主要偏刚改+改善,装修均价2.35万/㎡。项目目前备案429套房源,还有700多套房源库存。

招商四季臻邸属于招商臻系,产品配置较高,高层建筑面积约103-146㎡,均价在2.3万/㎡,洋房户型面积125-191㎡,均价2.9万/㎡,目前项目还剩两栋洋房未加推。

招商雍润府高层户型建筑面积约102-115㎡,均价约2.3万/㎡,小高层户型建筑面积约98-140㎡,均价约2.5万/㎡,该项目虽然不是竞品质项目,但毛坯限价21182元/㎡。

淝河中心目前有3个项目,保利海上瑧悦和中交九宸,这两个是合肥取消限价后拿的地,保利海上瑧悦靠近郎溪路高架,中交九宸南侧就是杉杉小镇商业。户型上两个项目基本上都是偏改善型。另外棠悦风华大概率是被国企收购用于租赁用房,前期备案的房源都已经售完。

综上淝河板块几个项目来看,从品牌上来看,都是国央企,而且品质上来说,绝大部分都是竞品质项目,或者竞品质之后的项目,重点是淝河板块优惠折扣比较大,折后价格1.7-1.9万就可以在淝河板块置业。

目前板块内显性库存超过2400套房源,按照目前的销售速度,大概去化周期约10个月。

NO. 2|贰

淝河品质二手房保值率高

再来看看二手房市场,目前淝河板块二手房挂牌价格在1.9万/㎡,环比下跌1.3%。整体来看板块内二手房挂牌价格与新房成交价格相近,尤其淝河板块新房优惠力度比较大,导致部分新房价格比二手房价格还要低,这也导致部分刚需购房者从二手房转向新房市场。

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但板块内的高品质楼盘二手房价格依然坚挺,比如翡翠天际挂牌均价2.5万/㎡,最高挂牌价格3.2万/㎡,整个小区的成交价格也在2万/㎡以上。

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时代领峯挂牌均价2.3万/㎡,最高挂牌价约2.7万/㎡,成交价格也在2万/㎡以上。这说明,淝河板块的品质二手房的保值率较高。

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结语

随着杉杉名品小镇项目的开业,淝河板块的商业将进一步完善,为居民提供更加便捷、多元化的消费体验。淝河板块凭借其优越的地理位置、日益完善的商业设施和多样化的住宅选择,已成为合肥市区内极具潜力的置业热点。在新房市场方面,淝河板块在售项目都是国央企,竞争压力较大,这也导致板块内项目内卷较为严重,各项目推出折扣力度也比较大,部分房源价格甚至低于周边二手房价格,性价比较高,对于购房者来说,尤其是刚需和刚改客户来说,也是一个机会,如果想购房计容新规后项目,那可以等下悦府二期。另外,板块内二手房尤其品质小区,其仍保持着较高的挂牌价格,保值率较高。