你，有没有想过，有一天你会被售楼部拒之门外？
不是顶豪要预约的那种。
广州还有这么牛的项目，还真有，今天小K就碰上了。
不信你看：
对，越秀云悦！
诚意登记人数已达上限，暂不接待新客…
现在不是你去不去看的问题，而是项目接不接待的问题。
本来，从拿地到开盘，满打满算才60来天，神一样的速度。
而现在，据说已经有超500组客户登记，已经远超全盘货量。
该不会是要2个月清盘吧？
恰好也有粉丝找到小K问怎么选，那咱们今天就来个技术贴：如何选筹？
买什么户型、什么楼层、什么单位比较好。
三大卖点，这周六火热开盘！
首先说说，越秀云悦的特色。
第一，总价可控
这两天粉丝问我怎么选房，悄咪咪给我递了一手消息，听说5.5万/平左右就能买到88平不错的楼层。
不过，小K相信开盘价格还会有惊喜！
如果想知道第一手价格消息，就私下问我。
第二，高使用率
作为吃了新规螃蟹的项目，云悦的新规阳台占比从20%，上升到了25%，实用率越卷越高。
88平全南向4房，尺度相当于110平；而105平的四房，尺度相当于130平。
这块面积吧，但凡是个正常人都想惦记一下，惦记着惦记着就出手了。
第三，货量不多，全盘约320套
项目共3栋住宅楼，楼层22-23层，货量不多，全盘约320套。
户型面积段有88平、105平两个，都是4房。
怎么选？继续往下看。
喜欢看白云山，选1栋
喜欢看城市天际线，选3栋！
小K了解到，越秀云悦首推3#，1#看情况加推。
88和105平这2个户型，每栋楼都有，要怎么选呢？
可以从景观角度考虑：
正南向，直望珠江新城城市天际线
西向，可望白云山的绿意葱葱
北向，没有什么特别的景观。不过项目也没有北向户型
东向，望华南植物园和火炉山
喜欢看白云山，1栋相对最好；
喜欢看城市天际线，那3栋是最合适的，其次2栋。
从景观角度，楼层也很好选：
越高越好，因为低层还是有些遮挡的，基本上要10楼以上才有较好的景观视野。
特别是望白云山的方向，最好是15楼以上。
3栋整体日照最佳，其次1栋
为了让大家更了解这几栋楼的日照采光素质，小K还专门建模做了日照模拟。
大寒日是全年中最冷的一天，常用大寒日的日照时长来研究一个楼盘的日照程度。
下面的大寒日日照轨迹模拟，大家可以看一下：
如果感觉不清晰，还可以看看下面的大寒日日照时长的模拟计算：
很明显了，3#的整体日照情况，是最好的。
可以看出，3#东南向无遮挡，日照最佳，西南向次之。
其次是1#，各梯腿日照时长更长，略优于2#；
2#近园林一侧的梯腿日照也不错，2#东南侧受到相邻楼栋的遮挡更多，相对来说日照比较少。
所以，如果从日照角度考虑：
首选3栋的南向①②户型，大寒日有效日照时长，也达到了惊人的8小时。哪怕是低楼层。
然后是1栋的⑤单元105平中高层，10楼以上；以及2栋①②单元88平中高层。
排第三的则是3栋③单元88平，以及1栋的①②单元88平。
第四档则是上面没有提到的。
总而言之，预算允许的话，优先选择中高层单位，采光脱颖而出，几乎全天沐浴在阳光之下。
另外，噪声也是考虑的因素之一。
这个很好选，靠马路的排后面。
想要安静的朋友，可以优先选择3#88平、1#88平、1#105平云逸户型。
但最终还是看各自的预算，毕竟项目有了非常不错的窗户玻璃，能有效消除噪声影响。
综合衡量，小K个人会首选3栋的①②单元88平中高层。
产品有优势，不同的户型怎么选？云悦开多少价？
接着看看户型，不同面积段分别有什么优势？适合怎么样的买家？
一期共3栋住宅楼，属于22层的小高层刚需盘，2梯5户，总户数不多，居住密度不算大。
88平是云悦的起步户型，也是4空间2卫。
大家知道，目前市面上的88平，做3房2卫比较常见，4房2卫就非常少了。
而周边的二手盘，88平只能做到三房一卫。
再来看看，88平的样板房是长这样的，空间感非常惊艳：↓
另外，该户型可以做到四开间朝南，主卧及两个次卧均在南向，北向只有一个房间。
对于小两口或者三口之家来说，住个五年十年，甚至生了二胎都不是问题。
另外一个105平户型，虽然不及88平惊艳、一眼入迷，但面宽更长、空间感更大：↓
首先，全屋的总南向面宽，惊人地做到了超14.6米！全屋4-4.5面宽朝南！
得益于超长的南向面宽，全屋的高频起居空间。
如客厅、主次卧，都被安置在南侧，确保每一个家庭成员的居家舒适度。
105平，3栋04户型＞05户型，1栋03户型＞04、05户型。
由于飞机户型前面都有不同程度视野的遮挡，优先选择105平方南北通透。
首开卖什么价？
最后，聊聊大家最关心的价格。
众所周知，项目周边的新盘不多，其中最热门的莫过于“老大哥”越秀天河和樾府。
配建的九年制学校已官宣纳入广州中学教育集团，由广州中学具体管理，这也是项目非常受欢迎的原因之一。
目前越天和在售108-180方大四房，主打改善，总价750万起。
显然，云悦跟“老大哥”不在一个赛道。
但云悦2.99万/平楼面价，成本优势在手，加上位置不错，开盘价出一个5万/平上下试试水，也不是不可能。
根据以往开发商的定价方式，小K预测，这个项目开盘价可能在5-5.4万/平这个区间。
也就是说，总价在440-570万之间。价格我给大家估算了一波：
目前，项目样板间已经开放，预售证到手，价格很快也会出炉的，拭目以待吧！
对了，记得加房小哥，除了1对1选筹分析，还有额外惊（you）喜（hui），这里就不多说了。