前几天，和一位地产圈内大佬，刚聊到过这个话题。
确实，在连接远近郊区新开通的地铁沿线站点，开发别墅、洋房等改善型住房，是很多城市地产界常见的操盘手法。
这种玩法是有很多优势的，比如：郊区拿地价成本较低，板块内有地铁轨道交通贯通今后不愁销路，性价比优势也能够虹吸很多主城区购买力等。
但是，过去这一二十年的房价上行阶段，很多这样的地块，都拿来盖高密度、高容积率的高层电梯楼了，当时也是不愁卖，而且价格还比较高。
如今，处于房地产筑底、调整期间，继续在主城投入重金卷产品、卷价格、卷服务，还不如在郊区直接开发降维打击类型的别墅产品，直接升维跳出内卷的高层产品市场，更容易获得市场青睐。
具体就贵阳而言，其实不光是连通贵安新区的地铁S1号线，甚至包括3号线、2号线等，地铁始发站和终到站两端，很多都是经过的郊区、尚未饱和的板块。
如果把这些地块拿到手中，开发出定位中高端的别墅产品，不仅在营销定价上拥有成本优势，而且还能够错位占领贵阳中高端改善市场，巧妙避开价格过度内卷的高层产品。
郊区地铁沿线站点的别墅，比如S1号线当前的金竹板块附近的龙湖别墅，就卖得非常火爆，连续几年成为贵阳别墅楼盘销冠。
特别是距离主城区越近、距离换乘站点越近的地块，未来这样的地铁别墅也就越值钱。
贵阳地铁S1号线从贵安新区的核心板块，如贵安高铁站、大科城、数谷大道等板块，经过天河潭、石板等区域，与花溪区的3号线、小河的1号线接驳。
在贵安高铁站、大科城等核心片区，将来是贵安的核心城区，很可能是要留给那些高楼大厦和地标建筑用的，别墅的用地和低容积率对于用地指标可能不一定匹配。
但是，在天河潭、石板、金竹等站点周边，确实是非常难得的天然别墅居住区。
这个区域，北有阿哈湖公园这个生态绿芯，20分钟以内即可抵达花果园CBD核心商圈，东进老城区，南下花溪核心腹地，西连贵安，堪称整个南贵阳城的几何中心腹地。
如果能够在这几个站点周边，专门打造一个像双龙那样规模巨大的别墅区，那么相信其热闹程度和未来的售卖力度，一定是相当火爆的，是双龙这样的郊区板块不可媲美的。
而且，还能将这些别墅业主有钱人的财富，集中沉淀到这个版块，一旦居住的有钱人和富裕家庭多了，达到一定规模，甚至形成富人区，那么，未来这些板块再拿地，开发其他商业项目，也是水到渠成的。
但是，好鞍才能配好马，这些优质的地块，最好还是让top级别是房企，比如华润、龙湖、中海、中铁等有过别墅、洋房等改善项目打造和运营经验的房企来打造。
本地资本可以参与入股，但不建议操盘运营，这不仅是对于后期产品力的保障，也是对地块价值的一种充分释放，让地铁站发挥出更大的经济效益，同时，此举也能够快速推动贵安新区和主城区域形成产业要素融合，促进新型城镇化。