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问答406期
问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，话题：西安四代住宅露台越做越大，你们还买单吗？真住进去，实际体验如何？
问：高新上班，选沣东保利云谷和著or雁塔中海锦业元晟？
答：确实是最有话语权的两个新房小区，也很有特点和差异，中海开的早，保利最快也在12月了。
中海18000+面世后，对西沣路沿线二手房压力还是很大的，虽然小区城改地，纯高层，容积率高，但品牌硬，交付有保证，周边学校，公园，商业配套齐全，又是雁塔少见的四代住宅。
西沣路片区的优势是成熟，长期都是高新的平替，人气，配套已养成多年，虽然没有太多房价想象空间，但胜在所见即所得，拥抱确定性。
保利则更偏向于未来，一方面产品很未来，超大赠送，户型很惊艳，17000+的放风价，大众反馈尚可，配套部分也更多是未来兑现，比如沣东的学校，道路，商业等。
成熟度和西沣路还有差距，核心卖点是距离高新近，产品更好，价格比隔壁更低。
买西沣路的算经济适用男，对生活有感悟，过日子有经验，买融合区的算十八岁小伙，充满激情，不惧挑战。那么问题来了，虽在高新上班通勤相似，但你是哪类人呢？
问：高新上班，大寨路德通新盘能否考虑？
答：作为备选区域，这么多年了，群众心里是有排序的，首选西沣路，其次鱼化寨，大寨路，科技路，西长安街，沣东等，依据主要是房价门槛和周边配套现状。
大寨路到高新的通勤不算远，但基本算开发末期，周边住宅小区铭城、恒大城等已入住多年，标准的密集住宅区。
配套上亮点不算多，生活底商都还方便，教育上补齐了雁塔四小、八小、三中，属于普通刚需住宅区，但亮点有限。
德通接手金地的地继续开发，也是四代宅，最大亮点是周边无竞争，和华洲城、恒大城等二手房相比，户型，园林，大门，外立面等更好，和高新的刚需新房高科、绿城相比，产品更新，价格又更低。
价格未出，但参考周边二手房及雁塔房价，16500+比较合理，区域现状和西沣路有差距，位置和产品与融合区也有差距。
大寨路的人就地换房，小换大，旧换新都可以，高新刚需也可以备选，选择比较多，开发商陕北企业，资金实力强，但目前在西安暂无交房项目。
问：灞桥的灞业大境，现在买会不会高点接盘？
答：放在整个西安，都是普通的不能再普通的小区，贝壳上小区挂牌房源近200套，带看挺多，实际成交一般，均价13821元/㎡，但业主也有10984元/㎡卖的，房东比卖家着急。
原因也很简单，地段，品牌，学区，小区素质都不出名，唯一的优势就是一手房东买的早，赶上了西安房价普涨，如今转手，不亏而已。
灞业大境所在的长乐坡片区，是城东比较早的刚需住宅区，最新的房子是融创的宸阅和鸣，区域周边老城区，面貌比较老旧，且无翻新计划，与灞业大境同类的小区还有荣德棕榈湾、沁水新城、水岸东方。
此外还有龙湖香醍、御锦城两个巨无霸，常年稳定的供应二手房，这种前有强敌，后有猛虎的处境下，转手主要拼的就是性价比。
目前的价格，基本是小区的低价时期，谈不上高点接盘，当然更好的选择还是御锦城、龙湖香醍，流通性，配套完善度，选择上要好很多。
问：为娃上学，枫林绿洲和云顶园如何二选一？
答：基本都是奔着旁边的三小和三初来的，三小是学位房，虽然转公，但未划学区，主要面向枫林绿洲、兰亭坊小区，三初是带学区的，附近的云顶园、枫林绿洲、领先时代广场等都在范围内。
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两个小区紧邻着，除了小学学位的区别外，主要差异在社区规模上，云顶园不大，紧贴三初，背靠甘家寨，2010年建成，房龄更短，人车分流，但枫林绿洲是超大型社区，配套，景观面积遥遥领先，房龄很长，人车不分流。
体现在二手房价格上，云顶园挂牌均价27815元/㎡左右，一室，两室小面积多，枫林绿洲挂牌均价29804元/㎡左右，但小区很大，房源差价也大，24000+区间的比较多，140㎡以上大面积房源多。
预算都够的情况下，优先枫林绿洲，除停车和房龄外，居住环境，位置配套，在高新二手房里仍是第一梯队。
学校有三小指标和三初学区，而云顶园是高新第二学校小学部和三初学区。
问：2.5容积率里的小高层，35米楼间距能看吗？
答：除秦汉，国际社区等外围区域，2.5容积率放在西安主城区里，算是偏低密了，基本都是纯小高层，典型的社区如高新保利天瓒、中海云水观园，港务绿城紫棠苑等。
以54米限高，约17层小高社区看，35米楼间距还算能接受，毕竟太多高层30层的也是35米楼间距，实际的采光，通风，隐私都要差一些。
至于小地块的劣势，除了楼间距限制外，还有社区景观面积，除去消防扑救面，地面铺装外，比较有限，一般会通过下沉会所，大露台，水景等卖点弥补。
主城区小地块越来越多，35亩的做大平层，不少人买单，因此也很难出现百亩，甚至千亩的超级社区了，高新，曲江，奥体这些寸土寸金的位置，小社区会越来越多。
问：锦业路西口尚品美地城，14000买会掉坑里吗？
答：卖这个价不是房东意向，而是市场走向，别看挂牌17974元/㎡，实际的成交就是14000+附近，凭借地铁口，高新学区，锦业路的位置。
这里是西安唯一的CCBD，但也是开发末期，没什么新地，新房的区域，沿线品质最高的社区是融创星美御，最大的社区是绿地世纪城，除此以外的尚品美地城、满堂悦等，都是有地段没品质。
美地城的小区非常狭长，社区内部空间，绿化很有限，背靠超大城中村理花水、袁旗寨，住在这里生活方便，配套齐全，6号线就在家门口，周边都是产业园，房子也不愁租，但卖不上价。
14000+的均价在高新买房，基本就是老房子和小社区二选一，美地城属于后者，不愁租，也能住，价格不高，高新上学，能增加预算的也不会看这里，这点预算的也只有这里选。
问：考虑医院和交通，城墙内给父母买老破小可行吗？
答：有时候不妨换个思路，既然是给老人买，老人住，有没有问对方意见，是喜欢热闹，还是图个清静，是要住大的，还是小房子，一般这种都是不和子女住，谁住谁有话语权。
再说老破小本身，城墙内的多是家属院，维护还可以，但户型，停车，物业都是问题，尤其是没有加装电梯的，很少有人考虑，更何况老人。
能在城墙内买老破小的，多是奔着学区来的，比如爱知学区房，很少部分，是预算有限自己住的，虽然90万的预算不高，但二环内电梯房的小面积还是可以挑的。
或者干脆长期租一套，新一点的社区，自己简装后，老人常住，成本最低，也没有后期再转手的担忧。
问：想卖桃花潭的房子，加钱住曲江池旁边，怎么选？
答：桃花潭、雁鸣湖都算是曲江池的平替，有环境，有风景，但缺配套，缺人气，西安目前还没有替代曲江池的区域，秦汉，沣东，未央湖都不行。
曲江池是一个围城，由于文旅景区，低密限高，城区环境的优势，一直是富人区，虽然房龄老了，但依旧很多人想住进来，核心区的大平层，叠拼，独栋在当下仍然稀缺。
选择范围也不大，曲江池的开发主要是中海和金地两家，前者的紫御华府、御湖、碧林湾、东郡等主要在外围，紧贴南湖的是金地，包括湖城大境的多个地块。
更外围临三环的还有万科金域曲江、紫薇曲江意境、雅居乐御宾府等。
南湖边的逻辑在于供需失衡，一线河景，以及大户型纯改善跌得少，反而是靠三环，小面积的刚需，房龄老的家属院跌得比较多。
因此，南湖边买房自住，量力而行的同时，务必要纯粹。
【楼盘点评】
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作者：Kikyo
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