鲁法案例【2024】690
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债权人在借款背景下与债务人签订《房屋买卖合同》，到底是真实的房屋买卖关系，还是让与担保行为。让我们结合具体案例一探究竟。
案情简介
张某于2018年12月10日出借给孙某、王某10万元，双方约定，借款期限为12个月，该借款应于2019年12月9日前结清。2019年12月9日孙某、王某与张某签订《房屋买卖合同》，合同约定孙某、王某自愿将位于某小区的房屋出售给张某，房屋价款为30万元，孙某、王某应于2022年12月9日前将房屋腾空，并通知张某验收。当日双方便办理了不动产转移登记，将案涉房屋转移登记至张某名下。后孙某去世，现因合同中约定的交房时间已到，王某不同意交房，张某遂将王某诉至法院，要求确认房屋所有权并要求交付。
在诉讼过程中，王某辩称，张某诉求不能成立，双方签订《房屋买卖合同》，是基于2018年所产生的借贷关系，并不是真正的买卖关系，该过户行为实际上是张某为实现债权而进行的让与担保。
庭审中张某陈述，借款到期后，孙某、王某称临时还不上，我们三人对之前其他的债务一并进行了结算，并约定如果还不了借款就按抵押合同约定，将借款转为房款，房屋评估价值为30万元，我总共凑够30万元后才过的户。后来孙某、王某说评估价过低，在过户后我又转给王某7万元。当时给孙某、王某留了三年的还款时间是因为我们约定了，如果还上了借款，这个房产再给孙某、王某过户回去，还不上该房屋归我所有，但是需要给我利息。
法院审理
法院审理认为，本案的争议焦点为张某与孙某、王某之间就案涉房屋是否存在真实的买卖关系，也即双方是否存在真实的买卖意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第二款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持。”
关于张某与孙某、王某之间买卖合同关系是否真实的问题。本案中，张某与孙某、王某签订不动产买卖契约后即进行过户，但双方在不动产买卖契约中却约定交房时间长达三年，与正常的交易习惯不符。双方关于借款并无书面的清算协议，且根据张某陈述，在案涉不动产买卖契约签订前，孙某、王某欠付的款项明显低于合同价款，结合张某主张的在不动产买卖契约后仍向王某付款的情况，双方在签订不动产买卖契约时并未形成以房抵债的确认。且根据张某陈述，“三年后交房是给孙某、王某留了三年的还款时间，如果还上了，这个房产再给孙某、王某过户回去，还不上该房屋归我所有”。即在房屋已过户给张某的情况下，双方仍对该房屋的所有权持待定心态，结合当事人提交的证据及双方当事人陈述，综合认定本案诉争不动产买卖契约系因借款关系而产生的让与担保，双方房屋买卖合同并不真实，因此对于张某主张确认房屋所有权并要求交付的依据不足，依法应予以驳回诉求。
后张某不服，提起上诉，二审法院维持原判。
法官说法
让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给债权人，债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人，债务不履行时，债权人可就标的物受偿的一种担保形式。“房屋买卖型”让与担保的核心目的是债务人为其债务提供担保，房屋所有权在形式上转移至债权人名下，但实际控制人和使用权仍然属于债务人。在此情形下，债权人与债务人签订房屋买卖合同并非真正的房屋产权交易行为，而是以借款合同关系为基础，债务人与债权人约定将系争房屋形式上转至债权人名下作为债务履行的担保物，债务人到期清偿债务，则债权人应当将系争房屋返还给债务人的让与担保行为，债务人未实际向债权人让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权。实践中关于此类“房屋买卖型”的让与担保并不少见，在审理过程中应注意以下三点：
一、在判断当事人是否为真实的买卖合同关系时，不能仅凭节选的聊天记录、房屋交易过程是否符合习惯、市场价格等因素来确定，更应该考虑出卖人是否需要出售房屋，买受方有无迫切的购房需求，双方之间是否发生经济往来、双方的基本消费能力、买受人是否实际居住等多方面因素；
二、让与担保行为虽不受表面交易行为无效的影响，但也不能因为交易而产生房产产权变更的法律效果。房屋让与担保的债权人即使办理了相应的产权过户、取得了物权登记，也不享有房屋真正的所有权，实际控制权和使用权仍应当归属于债务人，该债权人不能恶意占有、使用、收益、处分房屋。只有在债务人不能清偿到期债务时，债权人才能通过对标的物进行拍卖、变卖、折价等方式来消灭债权债务关系。
三、要注意区分是让与担保还是以物抵债。让与担保合同一般签订于借款合同履行前，而以物抵债通常发生在合同履行期限之后，是对债权人的一种救济，本质上是一种履行债务，并非担保。两种合同的目的不同，让与担保其目的在于担保债务的履行，而以物抵债的“抵”没有担保的意思表示，其目的在于消灭债务。转移所有权的性质不同，让与担保预先交付的只是形式上的所有权，在债务不能履行债务的情况下将抵押物拍卖，就所得价款优先受偿，而以物抵债合意是为了清偿债务而不是担保，其从达成合意之时起，就已经考虑到用所有权的转移来抵偿原债务，故无论是实质上的所有权还是形式意义上的所有权，都一并转移。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。
来源：山东高法、平邑法院
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